5 soorten particuliere hypotheekverzekeringen - PMI

Als u een aanbetaling doet van minder dan 20% op een woning, is het belangrijk om te weten wat een hypotheekverzekering is en hoe het werkt. Particuliere hypotheekverzekering (PMI) is niet alleen voor mensen die geen aanbetaling van 20% kunnen betalen. Het is ook voor mensen die geen 20% willen neerzetten, zodat ze meer geld bij de hand hebben voor reparaties, verbouwing, meubels en noodsituaties.

Particuliere hypotheekverzekering (PMI)

Wat is particuliere hypotheekverzekering - PMI?

Als het concept van het kopen van een verzekering voor uw hypotheek een beetje vreemd klinkt, bent u waarschijnlijk een nieuwkomer in het kopen van een woning of zet u nooit een kleine aanbetaling op. De meeste geldschieters vereisen PMI wanneer een thuiskoper een aanbetaling doet van minder dan 20% van de aankoopprijs van de woning - of, in hypotheek-spreken, de lening-tot-waarde (LTV) ratio van de hypotheek is meer dan 80% (hoe hoger de LTV-ratio, hoe hoger het risicoprofiel van de hypotheek). En in tegenstelling tot de meeste soorten verzekeringen, beschermt de polis de investering van de geldschieter in het huis, niet de uwe. Anderzijds maakt PMI het mogelijk dat mensen eerder huiseigenaar worden.

PMI stelt leners in staat om financiering te verkrijgen als ze het zich alleen kunnen veroorloven (of liever) om slechts 5% tot 19, 99% van de kosten van de woning neer te zetten, maar het komt met extra maandelijkse kosten. Kredietnemers betalen hun PMI totdat ze voldoende eigen vermogen in huis hebben verzameld zodat de kredietgever ze niet langer als een hoog risico beschouwt.

PMI-kosten kunnen variëren van 0, 25% tot 2% (maar lopen meestal ongeveer 0, 5 tot 1%) van uw leensaldo per jaar, afhankelijk van de hoogte van de aanbetaling en hypotheek, de looptijd en uw kredietscore. Hoe groter uw risicofactoren, hoe hoger het tarief dat u betaalt. Omdat PMI een percentage van het geleende bedrag is, geldt dat hoe meer u leent, hoe meer PMI u betaalt. Er zijn zes grote PMI-bedrijven in de Verenigde Staten. Ze hanteren vergelijkbare tarieven, die jaarlijks worden aangepast.

Het is een extra uitgave, maar zo blijft geld uitgeven aan huur en mis je mogelijk marktwaardering terwijl je wacht om een ​​grotere aanbetaling te sparen. Er is geen garantie dat je later een huis koopt in plaats van eerder, alleen om het te vermijden, dus de waarde van het betalen van PMI is het overwegen waard. De waarde van het betalen van een hypotheekverzekering door de Federal Housing Administration - wat u mogelijk nodig heeft als u een FHA-lening krijgt - is een ander verhaal. Dat zullen we later uitleggen.

Belangrijkste leerpunten

• U hebt een particuliere hypotheekverzekering (PMI) nodig als u een huis koopt met een aanbetaling van minder dan 20% van de kosten van het huis.
• Houd er rekening mee dat PMI bedoeld is om de geldschieter, niet de kredietnemer, te beschermen tegen mogelijke verliezen.
• Er zijn vier hoofdtypen hypotheekverzekering die u kunt afsluiten: hypotheekverzekering tegen betaling, hypotheekverzekering met enkelvoudige premie, hypotheekverzekering met lening tegen betaling en hypotheekverzekering met split-premie.
• Als u een lening van de Federal Housing Authority krijgt voor uw aankoop van een huis, is er een extra soort verzekering die u nodig hebt.
  

Hypotheekverzekering

Eerst moet u begrijpen hoe PMI werkt. Stel bijvoorbeeld dat u 10% neerlegt en een lening krijgt voor de resterende 90% van de waarde van het onroerend goed - $ 20.000 lager en een lening van $ 180.000. Met hypotheekverzekering, als de geldschieter uw hypotheek moet afsluiten omdat u uw baan verliest en een aantal maanden niet kunt betalen, zijn de verliezen van de geldschieter beperkt.

De hypotheekverzekeraar dekt een bepaald percentage van het verlies van de kredietgever. Laten we voor ons voorbeeld zeggen dat dat percentage 25% is. Dus als u nog 85% ($ 170.000) van de aankoopprijs van $ 200.000 van uw huis verschuldigd was op het moment dat u werd afgeschermd, in plaats van de volledige $ 170.000 te verliezen, zou de geldschieter slechts 75% van $ 170.000 of $ 127.500 verliezen op de hoofdsom van het huis. PMI zou de andere 25% dekken, of $ 42.500. Het zou ook 25% van de achterstallige rente dekken die u had opgelopen en 25% van de afschermingskosten van de kredietgever.

Als PMI de geldschieter beschermt, waarom moet u, de kredietnemer, dan betalen? U compenseert de geldschieter voor het nemen van het hogere risico van kredietverlening aan u versus kredietverlening aan iemand met een grotere aanbetaling, iemand die meer te verliezen heeft als zijn of haar huis wordt afgeschermd.

Hoe lang draag je PMI?

Kredietnemers kunnen verzoeken dat de maandelijkse hypotheekverzekeringen worden geëlimineerd zodra de verhouding lening / waarde onder de 80% daalt. Zodra de LTV-ratio van de hypotheek daalt tot 78% - wat betekent dat uw aanbetaling, plus de hoofdsom van de lening die u heeft afbetaald, gelijk is aan 22% van de aankoopprijs van de woning - moet de kredietgever automatisch PMI annuleren zoals vereist door de federale wet voor bescherming van huiseigenaren, zelfs als de marktwaarde van uw huis is gedaald (zolang u uw hypotheek loopt).

Anders hangt de tijdsduur dat u PMI moet dragen af ​​van het type PMI dat u kiest.

1. Hypotheek-betaalde hypotheekverzekering

Het meest voorkomende type PMI is een hypotheekverzekering die door de leningnemer wordt betaald. Wanneer u over PMI leest en het type niet is opgegeven, is dit meestal het soort dat wordt besproken.

BPMI komt in de vorm van een extra maandelijkse vergoeding die u betaalt met uw hypotheekbetaling. Nadat uw lening is afgesloten, betaalt u BPMI elke maand totdat u 22% eigen vermogen in uw woning hebt op basis van de oorspronkelijke aankoopprijs. Op dat moment moet de kredietgever BPMI automatisch annuleren, zolang u op de hoogte bent van uw hypotheekbetalingen. Het vergaren van voldoende eigen vermogen door regelmatige maandelijkse hypotheekbetalingen om BPMI te laten annuleren, duurt meestal ongeveer 11 jaar.

U kunt ook proactief zijn en de kredietgever vragen BPMI te annuleren wanneer u 20% eigen vermogen in uw huis heeft. Uw hypotheekbetalingen moeten actueel zijn, u moet een bevredigende betalingsgeschiedenis hebben, er mogen geen extra pandrechten op uw eigendom zijn en in sommige gevallen hebt u mogelijk een actuele beoordeling nodig om de waarde van uw woning te onderbouwen en te bewijzen dat deze niet is geweigerd onder de waarde bij aankoop.

Sommige leningsbeheerders staan ​​(maar zijn niet verplicht) toe dat leners PMI eerder annuleren op basis van waardering van de woningwaarde. Als de kredietnemer 25% eigen vermogen opbouwt vanwege waardevermeerdering in de jaren twee tot en met vijf, of 20% eigen vermogen na jaar vijf, kan de belegger die de lening heeft gekocht (de meeste hypotheken worden verkocht aan beleggers) toestaan ​​dat PMI wordt geannuleerd nadat de toegenomen waarde van de woning is bewezen met een taxatie, een prijsoordeel (BPO) van een makelaar of een geautomatiseerd waarderingsmodel (AVM, dat rekening houdt met de waarde van recent verkochte vergelijkbare objecten).

U kunt PMI mogelijk ook vroegtijdig kwijtraken door herfinanciering, hoewel u de kosten van herfinanciering moet afwegen tegen de kosten van het blijven betalen van hypotheekverzekeringspremies. U kunt het ook vroegtijdig laten vallen door uw hoofdsom van de hypotheek vooruit te betalen, zodat u ten minste 20% eigen vermogen hebt.

U moet beslissen of u bereid bent om tot 11 jaar PMI te betalen om nu te kopen. Kijk verder dan de maandelijkse betaling. Wat kost PMI op de lange termijn? Wat kost wachten op kopen u mogelijk? Ja, je loopt tijdens het huren geen eigen vermogen op, maar je vermijdt ook alle wegwerpkosten van huiseigenaren, zoals de verzekering van huiseigenaren, onroerendgoedbelasting, onderhoud en reparaties. En de Tax Cuts and Jobs Act 2017, die de standaardaftrek verdubbelde, maakt de hypotheekrenteaftrek niet langer zo waardevol als voorheen.

De resterende drie soorten PMI zijn lang niet zo gebruikelijk. U wilt misschien nog steeds weten hoe ze werken, in het geval dat een van hen aantrekkelijker klinkt of uw geldschieter u meer dan één hypotheekverzekering aanbiedt.

2. Hypotheekverzekering met enkelvoudige premie

Met single-premium hypotheekverzekering (SPMI), ook wel single-payment hypotheekverzekering genoemd, betaalt u vooraf een hypotheekverzekering in één keer, ofwel volledig bij het afsluiten of gefinancierd in de hypotheek (in het laatste geval kan deze single worden genoemd -financiering hypotheekverzekering).

Het voordeel van SPMI is dat uw maandelijkse betaling lager zal zijn in vergelijking met BPMI. Dit kan u helpen in aanmerking te komen om meer te lenen om uw huis te kopen. Een ander voordeel is dat u zich geen zorgen hoeft te maken over herfinanciering om uit PMI te komen, of dat u uw lening / waarde-ratio bekijkt om te zien wanneer u uw PMI kunt annuleren.

Het risico is dat als u binnen enkele jaren herfinanciert of verkoopt, geen enkel deel van de koopsom kan worden gerestitueerd. Verder, als u de enkele premie financiert, betaalt u er rente over zolang u de hypotheek draagt. Als u niet genoeg geld heeft voor een aanbetaling van 20%, heeft u mogelijk niet het geld om een ​​enkele premie vooraf te betalen. De verkoper of, in het geval van een nieuwe woning, kan de hypotheekverzekering van de kredietnemer enkel betalen. Je kunt altijd proberen daarover te onderhandelen als onderdeel van je aankoopaanbieding.

Als u van plan bent om drie of meer jaar in huis te blijven, kan een hypotheekverzekering met een enkele premie u geld besparen. Vraag uw leningfunctionaris om te zien of dit inderdaad het geval is. En houd er rekening mee dat niet alle geldschieters een hypotheekverzekering met één premie aanbieden.

3. Hypotheek-betaalde hypotheekverzekering

Met hypotheek-betaalde hypotheekverzekering (LPMI) betaalt uw geldschieter technisch de hypotheekverzekering. In feite betaalt u ervoor tijdens de looptijd van de lening in de vorm van een iets hogere rente. In tegenstelling tot BPMI kunt u LPMI niet annuleren wanneer uw eigen vermogen 78% bereikt, omdat het in de lening is ingebouwd. Herfinanciering is de enige manier om uw maandelijkse betaling te verlagen. Uw rentevoet zal niet dalen zodra u 20% of 22% eigen vermogen hebt. Door de kredietgever betaalde PMI wordt niet terugbetaald.

Het voordeel van door de kredietgever betaalde PMI, ondanks de hogere rente, is dat uw maandelijkse betaling nog steeds lager kan zijn in vergelijking met maandelijkse PMI-betalingen en dat u in aanmerking kunt komen om meer te lenen.

4. Split-Premium hypotheekverzekering

Split-premium hypotheekverzekering is het minst voorkomende type. Het is een hybride van de eerste twee typen die we hebben besproken: BPMI en SPMI.

Dit is hoe het werkt: u betaalt een deel van de hypotheekverzekering bij de afsluiting en een deel maandelijks. U hoeft niet zo veel vooraf contant te betalen als u zou doen met SPMI, noch verhoogt u uw maandelijkse betaling met zoveel als u zou doen met BPMI. Een reden om voor een split-premium hypotheekverzekering te kiezen, is als u een hoge schuld-tot-inkomstenverhouding heeft. Als dat het geval is, zou het verhogen van uw maandelijkse betaling te veel met BPMI betekenen dat u niet in aanmerking komt om voldoende te lenen om de gewenste woning te kopen.

De vooruitbetaalde premie kan variëren van 0, 50% tot 1, 25% van het geleende bedrag. De maandelijkse premie wordt gebaseerd op de netto lening / waarde-ratio voordat rekening wordt gehouden met enige gefinancierde premie.

Net als bij SPMI kunt u de bouwer of verkoper - of zelfs de geldschieter - vragen om de eerste premie te betalen of u kunt deze in uw hypotheek opnemen. Gesplitste premies kunnen gedeeltelijk worden terugbetaald zodra de hypotheekverzekering wordt geannuleerd of beëindigd.

5. Federale hypotheekbescherming voor woningkredieten - MIP

Er is ook een vijfde type hypotheekverzekering die wordt gebruikt voor leningen die worden onderschreven door de Federal Housing Administration, beter bekend als een FHA-lening of FHA-hypotheek. De FHA-verzekering staat bekend als MIP en is een vereiste voor FHA-leningen en met aanbetalingen van 10% of minder kan niet worden verwijderd zonder de woning te herfinancieren. MIP vereist een aanbetaling en maandelijkse premies worden meestal toegevoegd aan de maandelijkse hypotheeknota. De koper moet nog 11 jaar wachten voordat hij de MIP uit de lening kan verwijderen als hij een aanbetaling van meer dan 10% had.

Kosten van PMI

Uw hypotheekverzekeringskosten of premies zijn afhankelijk van verschillende factoren.

• welk premium plan u kiest
• of uw rentevoet vast of instelbaar is
• uw leenperiode (meestal 15 of 30 jaar)
• uw aanbetaling of lening / waarde-verhouding (LTV) (een aanbetaling van 5% geeft u een LTV van 95%; 10% aanbetaling maakt uw LTV 90%)
• het bedrag van de hypotheekverzekering die de kredietgever of belegger nodig heeft (dit kan variëren van 6% tot 35%)
• of de premie terugbetaalbaar is of niet
• uw credit score
• eventuele aanvullende risicofactoren, zoals de lening voor een jumbohypotheek, vastgoedbeleggingen, uitbetaling van herfinanciering of tweede woning

Over het algemeen geldt dat hoe riskanter u bent, hoe hoger uw premies zullen zijn. Hoe lager bijvoorbeeld uw credit score en hoe lager uw aanbetaling, hoe hoger uw premies.

Vanaf begin april 2018 kunnen premies variëren van 0, 17% tot 2, 81% of meer per jaar. Als u 15% op een hypotheek met een vaste rente van 15 jaar legt en een credit score van 760 of hoger heeft, betaalt u bijvoorbeeld 0, 17%, omdat u een kredietnemer bent met een laag risico. Als u 3% op een 30-jarige hypotheek met aanpasbaar tarief zet, waarvoor het introductietarief slechts drie jaar vaststaat en u een credit score van 630 heeft, zal uw tarief 2, 81% zijn, omdat u een hoog risico loopt lener.

Zodra u weet welk percentage op uw situatie van toepassing is, vermenigvuldigt u dit met het bedrag dat u leent. Deel dat bedrag vervolgens door 12 om te zien wat u elke maand betaalt. Een lening van $ 200.000 met een jaarlijkse premie van 0, 65% kost bijvoorbeeld $ 1.300 per jaar ($ 200.000 x .0065), of $ 108 per maand ($ 1.300 / 12).

Tarieven schatten

Veel bedrijven bieden een hypotheekverzekering. Hun tarieven kunnen enigszins verschillen, en uw geldschieter, niet u, zal de verzekeraar selecteren. Desondanks kunt u een idee krijgen van welk tarief u betaalt door de tariefkaart van de hypotheekverzekering te bestuderen. MGIC, Radian, Essent, National MI, United Guaranty en Genworth zijn enkele belangrijke aanbieders van particuliere hypotheekverzekeringen.

Tariefkaarten voor hypotheekverzekeringen kunnen op het eerste gezicht verwarrend zijn. Hier is hoe ze te gebruiken.

1. Zoek de kolom die overeenkomt met uw credit score.
2. Zoek de rij die overeenkomt met uw LTV-ratio.
3. Identificeer de toepasselijke dekkingslijn. Zoek op internet naar Fannie Mae's Dekkingsvereisten voor hypotheekverzekering om te bepalen hoeveel dekking nodig is voor uw lening, of vraag uw geldschieter (en maak indruk op de broek met uw kennis van hoe PMI werkt).
4. Bepaal de PMI-koers die overeenkomt met het snijpunt van uw credit score, aanbetaling en dekking.
5. Voeg, indien van toepassing, het bedrag uit de aanpassingstabel (onder de hoofdtabel) toe of trek dat bedrag af van uw tariefscore. Als u bijvoorbeeld een uitbetaling uitvoert en uw credit score 720 is, kunt u 0, 20 toevoegen aan uw tarief.
6. Zoals we in de vorige sectie hebben aangetoond, vermenigvuldigt u de totale koers met het bedrag dat u leent; dit is uw jaarlijkse hypotheekverzekering. Deel het door 12 om uw maandelijkse hypotheekverzekering te krijgen.

Uw tarief zal elke maand hetzelfde zijn, hoewel sommige verzekeraars het na 10 jaar zullen verlagen. Dat is echter net voor het punt waarop je hoe dan ook de dekking moet kunnen laten vallen, dus besparingen zullen niet zo groot zijn.

1, 75%

Het bedrag van de up-front hypotheekverzekering premie (UFMIP) vanaf april 2018.

FHA Hypotheekverzekering

Hypotheekverzekering werkt anders met leningen van de Federal Housing Administration. Voor veel - zo niet de meeste - kredietnemers zal het duurder zijn dan PMI.

PMI vereist niet dat u vooraf een premie betaalt, tenzij u kiest voor een eenmalige of gesplitste hypotheekverzekering. (In het geval van een hypotheekverzekering met één premie, onthoud dat u geen maandelijkse hypotheekverzekeringspremies betaalt. In het geval van een split-premium hypotheekverzekering betaalt u lagere maandelijkse hypotheekverzekeringspremies.) Bij FHA hypotheekverzekering moet iedereen echter een vooraf betalen, en die betaling doet niets om uw maandelijkse premies te verlagen.

Vanaf april 2018 bedraagt ​​de up-front hypotheekverzekering premie (UFMIP) 1, 75% van het geleende bedrag. U kunt dit bedrag betalen bij het afsluiten of het financieren als onderdeel van uw hypotheek. De UFMIP kost u $ 1.750 voor elke $ 100.000 die u leent. Als u het financiert, betaalt u er ook rente over, waardoor het na verloop van tijd duurder wordt. De verkoper mag uw UFMIP betalen zolang de totale bijdrage van de verkoper in uw sluitingskosten niet meer dan 6% van de aankoopprijs bedraagt.

Met een FHA-hypotheek betaalt u ook een maandelijkse hypotheekverzekeringspremie (MIP) van 0, 45% tot 1, 05% van het geleende bedrag op basis van uw aanbetaling en looptijd. Zoals de onderstaande tabel van de FHA laat zien, hebt u bijvoorbeeld een lening met een looptijd van 30 jaar (hypothecaire looptijd van meer dan 15 jaar) voor $ 200.000 (basisleningbedrag kleiner dan of gelijk aan $ 625.500) en betaalt u het minimum van de FHA aanbetaling van 3, 5% (LTV groter dan 95%), uw MIP is 0, 85% (85 basispunten of basispunten) voor de looptijd van de lening (hypotheekperiode). Het niet kunnen annuleren van uw MIP's kan kostbaar zijn.

Bron: US Department of Housing and Urban Development.

Voor FHA-leningen met een aanbetaling van 10% of meer, kunt u uw maandelijkse MIP's na 11 jaar annuleren. Maar als u 10% moet neerleggen, waarom zou u dan een FHA-lening krijgen ">

U kunt een FHA-lening krijgen met een kredietscore van slechts 580 en mogelijk zelfs lager (hoewel kredietverstrekkers mogelijk uw score 620 of hoger moeten hebben). En misschien komt u in aanmerking voor hetzelfde tarief als bij een conventionele lening, ondanks een lagere kredietscore: bijvoorbeeld 660 versus 740.

Zonder 10% of meer op een FHA-hypotheek neer te zetten, is de enige manier om te stoppen met het betalen van FHA MIP's een herfinanciering in een conventionele lening. Deze stap is het meest logisch als uw kredietscore en / of LTV aanzienlijk is gestegen. Herfinanciering betekent echter dat u sluitingskosten betaalt en dat de rentetarieven hoger kunnen zijn wanneer u klaar bent om te herfinancieren. Hogere rentetarieven plus slotkosten kunnen eventuele besparingen teniet doen door het annuleren van de FHA-hypotheekverzekering. En u kunt niet herfinancieren als u werkloos bent of te veel schulden hebt ten opzichte van uw inkomen.

Bovendien zijn FHA-leningen genereuzer waardoor verkopers kunnen bijdragen aan de sluitingskosten van de koper: tot 6% van het geleende bedrag versus 3% voor conventionele leningen. Dus als u het zich niet kunt veroorloven om een ​​huis te kopen zonder aanzienlijke hulp bij het sluiten, is een FHA-lening misschien uw enige optie.

Het komt neer op

Hypotheekverzekeringen kosten geld van kredietnemers, maar het stelt hen in staat om sneller huiseigenaar te worden door het risico voor financiële instellingen te verkleinen om hypotheken te verstrekken aan mensen met kleine aanbetalingen. Misschien vindt u het de moeite waard om premies voor hypotheekverzekeringen te betalen als u om levensstijl- of betaalbaarheidsredenen eerder in plaats van later een huis wilt bezitten. Daar komt nog bij: premies kunnen worden geannuleerd zodra uw eigen vermogen 80% bereikt als u maandelijkse PMI of split-premium hypotheekverzekering betaalt.

U kunt echter twee keer nadenken als u in de categorie kredietnemers zit die FHA-verzekeringspremies zouden moeten betalen voor de looptijd van de lening. Hoewel u misschien later uit een FHA-lening kunt herfinancieren om van PMI af te komen, is er geen garantie dat uw werksituatie of marktrente een herfinanciering mogelijk of winstgevend maakt. (Voor gerelateerde informatie, zie "Hoe te voorkomen dat u een particuliere hypotheekverzekering - PMI betaalt")