Defecte titel
Een defecte titel is een stuk eigendom of actief dat een openbaar geregistreerde last heeft, zoals een retentierecht, hypotheek of vonnis. Omdat andere partijen aanspraak kunnen maken op het onroerend goed of actief, kan de titel niet juridisch worden overgedragen aan een andere partij. Een huiseigenaar kan bijvoorbeeld geen huis verkopen als er een uitstaand belastingrecht op het onroerend goed rust. Het retentierecht moet eerst worden gewist voordat er actie kan worden ondernomen op het terrein.
Defecte titel verklaard
Omdat het onroerend goed of actief niet legaal kan worden overgedragen aan een andere partij, wordt de titel als onverkoopbaar beschouwd. Als de titelhouder iets wil kunnen doen, moet eerst voor de lasten worden gezorgd. Dit kan met elk type titel, inclusief quitclaim-titels.
Manieren waarop een defecte titel een transactie kan verstoren
Als een verkoop wordt uitgevoerd en het eigendom een gebrekkig eigendom blijkt te hebben, kan de verkoper aansprakelijk worden gesteld voor schade. Bovendien kan de verkoper alle rechten op de titel verliezen.
Een gebrekkige titel kan omstandigheden omvatten waarin een derde zou kunnen proberen een eigendomsrecht of een belang vast te stellen, in tegenstelling tot de eigendomsrechten op het onroerend goed. De formulering van het titeldocument kan het ook onduidelijk maken wie de echte eigenaar van het onroerend goed is. Er kunnen inconsistenties zijn tussen de formulering van de titel en de lokale normen voor onroerend goed met betrekking tot titels. Noodzakelijke handtekeningen, bijvoorbeeld die van een echtgenoot of andere mede-eigenaar, kunnen ontbreken. De titel kan ook defect zijn als de juiste procedures voor het indienen van onroerendgoeddocumenten niet worden gevolgd.
Er kunnen problemen zijn waarbij de titel geen absolute titel is. Het kan eerder een geregistreerde bezitstitel zijn, die verwijst naar grondbezit zonder de akte, of een gekwalificeerde titel, wat betekent dat de titel gebreken bevat die wettelijke beperkingen omvatten.
Als de akte ontbreekt of wordt vernietigd, kan dit een bijdragende factor zijn om een titel ondeugdelijk te maken. De akte kan ook onnauwkeurig of onvoldoende zijn in de beschrijving van het onroerend goed. Er kunnen ook bepalingen zijn die van invloed kunnen zijn op de eigendom van het onroerend goed, bijvoorbeeld onder een onroerendgoedcontract.
Om een oplossing voor een defecte titel te vinden, kan een titelonderzoek worden uitgevoerd om te bepalen wie de echte eigenaar van het onroerend goed is. Als dat niet voldoende of ondoeltreffend is, kan de eigenaar gerechtelijke stappen ondernemen die een stille titel worden genoemd en die het aan de rechtbank zou geven om te bepalen wie de echte titelhouder is.