Het strippen van aandelen laat crediteuren met lege handen achter

Het strippen van aandelen - het proces van het verminderen van de aandelenwaarde van een onroerend goed - is een van de oudste strategieën ter bescherming van activa. In essentie houdt dit in dat een onroerend goed zodanig wordt belast dat crediteuren weinig of geen eigen vermogen hebben. Door een andere partij een vordering op het onroerend goed te geven, behouden eigenaren de controle over de kasstromen en het gebruik van het actief, terwijl ze het onroerend goed onaantrekkelijk maken voor diegenen die proberen elk soort juridisch oordeel te perfectioneren. Hoewel dit een ogenschijnlijk eenvoudige benadering is, zijn er bepaalde vereisten waaraan moet worden voldaan om de effectiviteit ervan te waarborgen. Verschillende manieren om deze strategie uit te voeren bieden de eigenaren steeds meer voordelen.

Basisprincipes van het strippen van aandelen

Niet te verwarren met de verhindering van verhindering, het verwijderen van aandelen of het onderpand, wordt uitgevoerd om het eigendom van onroerend goed te beschermen door het eigen vermogen in die activa waardeloos te maken in de ogen van crediteuren. Hoewel er veel verschillende strategieën zijn om aandelen te strippen, houden ze allemaal toezicht op onroerend goed zonder grote aandelenbelangen in te hebben. Door het vermogen in het onroerend goed moeilijk of kostbaar te maken, hopen eigenaren hun huizen en ander onroerend goed te beschermen tegen beslaglegging in gerechtelijke procedures. Het idee is eenvoudig: houd controle over en geniet van een onroerend goed, maar laat weinig of geen eigen vermogen over voor een schuldeiser. (Lees voor meer informatie Oplichting voorkomen .)

Tegelijkertijd moet, zoals bij elk type activabeschermingsstrategie, het strippen van aandelen ruim voor het tijdstip waarop bescherming nodig is, worden uitgevoerd. Het uitvoeren van een strategie voor activaprojectie tijdens een juridische procedure wordt meestal als ongepast beschouwd door de rechtbanken. Als u bijvoorbeeld activa op naam van iemand anders probeert te plaatsen, wordt dit beschouwd als een frauduleuze overdracht die uitsluitend wordt gedaan om activa te verbergen.

Traditioneel was de meest voorkomende vorm van het strippen van aandelen (bekend als echtelijk strippen) het ontslag van de titel aan een echtgenoot, die om financiële redenen minder snel vervolgd zou worden. Deze voorheen effectieve strategie wordt niet langer gebruikt, omdat echtscheiding nu een grotere bedreiging voor activa is dan een wettelijke verplichting.

HELOCs gebruiken

Tegenwoordig is de meest gebruikelijke manier om de waarschijnlijkheid van beslaglegging te verminderen, door te lenen tegen het actief en een andere partij een retentierecht te geven voor de schuldverplichting. De meest voorkomende vorm van lenen is de home equity kredietlijn (HELOC). Met een HELOC krijgt de kredietgever een retentierecht tegen het eigen vermogen van het onroerend goed, dat dient als onderpand voor de lening. Zelfs een niet-volgestorte aandelenlening zal iemands eigen vermogen aanzienlijk verminderen zonder enig significant risico voor de kredietnemer te creëren. De meeste kredietlijnen brengen geen kosten in rekening voor het niet gebruiken van de fondsen en zijn erg goedkoop (zo niet gratis) om in te stellen. HELOC's maken het voor een crediteur veel moeilijker en duurder om het werkelijke eigen vermogen in een onroerend goed te verkrijgen, en zullen crediteuren vaak afschrikken om een ​​gerechtelijke procedure in te leiden, zonder de cashflow van de kredietnemer te beïnvloeden.

Het plaatsen van een niet-volgestorte HELOC op een onroerend goed is de eerste verdedigingslinie voor elk onroerend goed; het biedt ook een financieringsbron die kan worden gebruikt voor noodsituaties of andere onverwachte financiële verplichtingen. Als het onbetaald blijft, voegt HELOC geen financieel risico toe in de vorm van vereiste rente of aflossingen. Omdat schuldeisers niet kunnen zien hoeveel er eigenlijk aan de bank verschuldigd is, kan deze strategie effectief zijn om een ​​partij te ontmoedigen achter het onroerend goed aan te gaan, maar is minder effectief als de schuldeiser besluit om naar de rechter te stappen.

Een tweede hypotheek trekken

Een effectiever, zij het risicovoller middel van bescherming is het gebruik van gefinancierde leningen in de vorm van een HELOC of tweede hypotheek. Wanneer de lening wordt gefinancierd, ontvangt de kredietgever een prioritair retentierecht, dat wil zeggen een vordering op het eigen vermogen voor het geleende bedrag, dat het oordeel van een schuldeiser vervangt. In dit geval wordt het eigen vermogen in het onroerend goed feitelijk verminderd met het bedrag van het geleende kapitaal, dat niet met juridische middelen kan worden teruggevorderd, waardoor de motivatie van een schuldeiser om een ​​rechtszaak aan te spannen verder wordt verminderd.

Homestead-uitzonderingen gebruiken

Veel staten hebben homestead-vrijstellingen, die het bedrag van het eigen vermogen van een woning beperken dat een schuldeiser kan gebruiken om aan een financiële verplichting te voldoen. Voor de meeste mensen beschermt de vrijstelling voor een woning echter slechts een fractie van de waarde van een woning. Een woning van $ 400.000 zonder hypotheek en een woningvrijstelling van $ 100.000 zou bijvoorbeeld voor $ 300.000 aan aandelen blootgesteld zijn aan mogelijke juridische claims. In deze situatie zou het zinvol zijn om een ​​soort lening op het onroerend goed te houden, zodat het eigen vermogen nooit meer dan $ 100.000 is. Als er iets gebeurt en een vonnis wordt ingevoerd, bekijkt een schuldeiser de eigendomsadministratie, beoordeelt hij de waarde van het huis en besluit hij dat er weinig te winnen valt door dure juridische stappen.

Het probleem met de financiering van de lening is echter tweeledig. Ten eerste moet de eigenaar een gebruik voor het kapitaal vinden dat net zo of meer productief zal zijn als de investering in onroerend goed. Ten tweede moet de eigenaar de lening kunnen handhaven via de vereiste maandelijkse hoofdsom- en rentebetalingen of risicoverhindering door de kredietgever. Er zijn veel accounts van onroerendgoedeigenaren die hun onroerend goed verwijderen voor kapitaal en dit beleggen in de aandelenmarkt. Gevierd in bull-markten, heeft deze strategie marktafscherming aangewakkerd tijdens langere periodes van marktdaling. Bij het overwegen van deze strategie denken de meeste mensen niet na over hoe ze de opbrengsten die ze uit hun bezit hebben gehaald, correct kunnen gebruiken of beleggen. (Voor achtergrondinformatie, bekijk onze Investopedia Special Feature: Subprime Hypotheken .)

Friendly Loans Strategie

Om het risico van marktafscherming te verminderen, krijgen sommige eigenaren een vriendelijke lening van een bedrijf of vertrouwen dat wordt beheerd door iemand die ze persoonlijk kennen. Vanwege de persoonlijke relatie gaan eigenaren ervan uit dat de geldschieter niet uitsluit in geval van een periode van langzame of niet-bestaande leningbetalingen. Veel van deze vriendelijke leningen worden uiteindelijk afgedaan als frauduleus omdat ze niet echt lijken te zijn.

Hoewel elk rechtsgebied zijn eigen specifieke voorschriften heeft, moet de lening worden verstrekt voor een specifiek economisch doel, correct worden gedocumenteerd en het hypothecaire retentierecht worden ingediend. Wat nog belangrijker is, is dat de hoofd- en rentebetalingen op tijd en in overeenstemming met de leningsdocumenten moeten worden gedaan. Veel leningen ter bescherming van eigendom worden door de rechtbank afgewezen omdat de kredietnemer nooit hypotheekbetalingen heeft gedaan of gedocumenteerd.

Cross-collateralization

Cross-collateralization is een andere strategie voor activabescherming die het eigen vermogen in een onroerend goed belegt, waarbij dat eigen vermogen wordt gebruikt als onderpand voor meerdere andere activa. Hoewel er misschien geen uitstaand retentierecht op staat, kan het niet worden gekoppeld omdat het de belangen van een andere lening of garantie beschermt.

Dit is hoe het werkt: ga ervan uit dat twee bedrijven die eigendom zijn van dezelfde groep eigendom hebben. Bedrijf # 1 verstrekt een lening aan bedrijf # 2 en gebruikt zijn eigendom als onderpand. Bedrijf # 2 gebruikt vervolgens de opbrengst van de lening om bedrijf # 1 een gelijkwaardige lening te geven en verpandt zijn eigendom als onderpand. Zonder geld dat buiten dezelfde eigendomsgroep valt, hebben beide objecten pandrechten en zijn ze nu beschermd tegen schuldeisers. Als bedrijf # 1 wordt aangeklaagd en een oordeel wordt verkregen over het onroerend goed, kan het laatste nog steeds zonder probleem worden gebruikt.

Uiteindelijk, wanneer het wordt verkocht, worden de opbrengsten gebruikt om de bestaande hypothecaire lening af te lossen, waardoor de schuldeiser geen verhaal heeft over het onroerend goed. Hoewel dit een zeer simplistisch en transparant voorbeeld is, worden complexere structuren, waarbij gebruik wordt gemaakt van offshore-entiteiten en particuliere trusts, vaak gebruikt om het voor crediteuren moeilijk te maken om echt eigendom te bepalen of om te bewijzen dat de transacties niet te goeder trouw zijn.

Vastgoed LLC

Het bezit van huurvastgoed is een risicovolle onderneming. Het is zeer moeilijk om het actief te beschermen tegen de wettelijke aansprakelijkheid van het bezit en het beheer van het onroerend goed. Door het gebruik van onroerend goed LLC's hebben eigenaren echter een methode gevonden om hun andere activa tegen hun onroerendgoedactiviteiten te beschermen, en omgekeerd. Door eigendom te bezitten binnen een single-asset LLC, kan alleen het onroerend goed zelf worden opgeroepen, waardoor de eigenaren van andere activa worden beschermd tegen beslaglegging.

Aangezien een LLC een juridische entiteit is, kunnen crediteuren die de eigenaar willen aanklagen alleen het belang van de eigenaar in de LLC nastreven. Om de activa verder te isoleren, zijn single-asset LLC's vaak eigendom van een beheerde LLC-holding die is geregistreerd in een staat als Nevada, die een kostenbeslissing toestaat als de enige manier om de entiteit aan te vallen. Omdat de betalingsopdracht alleen schuldeisers toestaat om in te treden als lid, zullen ze nooit inkomsten ontvangen van de manager, maar belastingplichtig worden; dit is financieel onhoudbaar. Interessant genoeg suggereren de meeste op LLC gebaseerde strategieën ook om het eigen vermogen via een HELOC te strippen, waarbij de fondsen worden gebruikt om in andere onroerend goed te investeren of bij te werken.

Het komt neer op

Wanneer het wordt gedaan als onderdeel van een doordacht en goed doordacht plan, kan het verwijderen van aandelen een zeer krachtig hulpmiddel voor activabescherming zijn. Het wordt vaak het best gebruikt in combinatie met andere beschermingsstrategieën, zoals de LLC-structuur voor onroerend goed, die zowel eigendom als eigenaar beschermt. Bij deze strategieën moet rekening worden gehouden met het strategische gebruik van de opbrengst van leningen en deze moeten ruim van tevoren worden uitgevoerd voordat ze nodig zijn, om te voorkomen dat ze worden gezien als frauduleuze overdrachten door de rechtbanken. Zoals bij elke strategie voor activabescherming, moet een advocaat met kennis op dit gebied worden geraadpleegd voordat leningen of juridische documenten worden uitgevoerd. (Raadpleeg onze zelfstudie voor hypotheekbasics voor meer informatie.)