Eerste hypotheek
Een eerste hypotheek is het primaire onderpand op het onroerend goed dat de hypotheek beveiligt. Een eerste hypotheek is de primaire lening die voor het onroerend goed betaalt en het heeft voorrang op alle andere pandrechten of vorderingen op een onroerend goed in geval van wanbetaling.
Een eerste hypotheek is niet de hypotheek op het eerste huis van de lener; het is de oorspronkelijke hypotheek op een onroerend goed.
Het wordt ook First Lien genoemd.
Belangrijkste leerpunten
- Een eerste hypotheek is het primaire onderpand op het onroerend goed dat de hypotheek beveiligt.
- De tweede hypotheek is geld geleend tegen eigen vermogen om andere projecten en uitgaven te financieren.
- Als de LTV-ratio (LTV) van een eerste hypotheek hoger is dan 80%, hebben geldschieters doorgaans een particuliere hypotheekverzekering nodig.
- De hypotheekrente betaald op een eerste hypotheek is fiscaal aftrekbaar, alleen van toepassing op belastingbetalers die uitgaven op hun belastingaangifte specificeren.
Eerste hypotheek begrijpen
Wanneer een persoon een woning wil kopen, kan hij besluiten de aankoop te financieren met een lening van een leningverstrekkende instelling. De geldschieter verwacht dat de woninglening of hypotheek wordt terugbetaald in maandelijkse termijnen die een deel van de hoofdsom en rentebetalingen omvatten. De geldschieter heeft een retentierecht op het onroerend goed, omdat de lening is beveiligd door het huis. Deze hypotheek afgesloten door een huiskoper om de woning te kopen staat bekend als de eerste hypotheek.
De eerste hypotheek is de oorspronkelijke lening afgesloten op een onroerend goed. De homebuyer kan meerdere eigenschappen in zijn of haar naam hebben; het zijn echter de oorspronkelijke hypotheken die zijn afgesloten om elk van de eigendommen te beveiligen die de eerste hypotheek vormen. Als een eigenaar bijvoorbeeld een hypotheek sluit voor elk van zijn drie huizen, is elk van de drie hypotheken de eerste hypotheek.
De term 'eerste hypotheek' leidt ertoe dat men begrijpt dat er andere hypotheken op een onroerend goed kunnen zijn. Een huiseigenaar zou een andere hypotheek kunnen afsluiten, zoals een tweede hypotheek, terwijl de oorspronkelijke en eerste hypotheek nog van kracht is. De tweede hypotheek is geld geleend tegen eigen vermogen om andere projecten en uitgaven te financieren. De tweede hypotheek en eventuele andere hypotheken die op hetzelfde onroerend goed zijn afgesloten, zijn echter ondergeschikt aan de eerste hypotheek. Dit betekent dat de eerste hypotheek wordt betaald voordat de secundaire hypotheken worden betaald.
Eerste hypotheekvoorbeeld
Als een huisverkoper bijvoorbeeld een eerste hypotheek van $ 250.000 op een woning bezit en na een aantal jaren een tweede hypotheek krijgt voor $ 30.000 op hetzelfde onroerend goed, is de eerste hypotheek senior van de tweede hypotheek. De kredietnemer gaat in op zijn betalingen nadat hij al $ 50.000 van het oorspronkelijke geleende bedrag heeft terugbetaald, en zijn eigendom wordt afgeschermd en verkocht om de lening te dekken. Als de opbrengst van de verkoop van het onroerend goed een bedrag van $ 210.000 bedraagt, ontvangt de eerste hypotheekverstrekker het verschuldigde saldo, dat is $ 200.000. De tweede hypotheekverstrekker ontvangt wat er nog over is, in dit geval $ 10.000. Omdat een eerste hypotheek een primaire vordering is die voorrang heeft op secundaire vorderingen, vragen tweede hypotheken meestal hogere rentetarieven dan eerste hypotheken.
Eerste hypotheek en LTV
Als de loan-to-value (LTV) -ratio van een eerste hypotheek groter is dan 80%, hebben geldschieters doorgaans een particuliere hypotheekverzekering (PMI) nodig. In een dergelijk geval kan het voor een lener soms voordelig zijn om de omvang van de eerste hypotheek te beperken tot 80% LTV en secundaire financiering te gebruiken om het resterende benodigde bedrag te lenen. De economie van het betalen van PMI versus het gebruik van een tweede lening hangt grotendeels af van de snelheid waarmee een kredietnemer verwacht dat de waarde van zijn of haar huis zal stijgen. PMI kan worden geëlimineerd wanneer de LTV van de eerste hypotheek 78% bereikt; een tweede retentierecht, dat doorgaans een hogere rentevoet heeft dan een eerste hypotheek, moet echter worden afgelost, hoogstwaarschijnlijk door een herfinanciering van de eerste hypotheek voor een bedrag dat gelijk is aan het resterende saldo van zowel de eerste als de tweede hypotheek.
Belastingen op eerste hypotheek
De hypotheekrente betaald op een eerste hypotheek is fiscaal aftrekbaar. Dit betekent dat huiseigenaren hun belastbaar inkomen kunnen verminderen met de hoeveelheid rente die over de lening voor het belastingjaar is betaald. De hypotheekrenteaftrek is echter alleen van toepassing op belastingbetalers die uitgaven op hun belastingaangifte specificeren.