Handleiding voor de eerste keer dat de koper koopt

De uitdaging om voor het eerst een huis te kopen, kan zo ontmoedigend lijken dat het verleidelijk is om gewoon met de eerste plaats in je prijsklasse te gaan of door te gaan met huren. Om u te helpen het proces te demystificeren en het meeste uit de aankoop te halen, zullen we onderzoeken wat u moet overwegen voordat u koopt, wat u kunt verwachten van het koopproces zelf, en enkele handige tips om het leven na u gemakkelijker te maken koop je eerste huis.

Wie is een eerste homebuyer?

US Department of Housing and Urban Development (HUD), een eerste huisverkoper is iemand die aan een van de volgende voorwaarden voldoet:

• Een persoon die drie jaar geen hoofdverblijf heeft gehad. Een echtgenoot wordt ook beschouwd als een eerste keer homebuyer als hij of zij aan de bovenstaande criteria voldoet. Als u een huis hebt gehad, maar uw echtgenoot niet, dan kunt u samen een woning kopen als eerste keer dat u huizen koopt.
• Een alleenstaande ouder die alleen een huis heeft gehad met een ex-echtgenoot terwijl hij getrouwd was.
• Een ontheemde huisvrouw die alleen in bezit is van een echtgenoot.
• Een persoon die alleen een hoofdverblijf bezit dat niet permanent is bevestigd aan een permanente stichting in overeenstemming met de toepasselijke regelgeving.
• Een persoon die alleen een eigendom heeft gehad dat niet in overeenstemming was met de nationale, lokale of modelbouwcodes - en dat niet in overeenstemming kan worden gebracht voor minder dan de kosten voor het bouwen van een permanente structuur.

Overwegingen voordat u koopt

Het eerste dat u moet bepalen, is wat uw langetermijndoelen zijn en vervolgens hoe huiseigendom bij die plannen past. Sommige mensen zijn gewoon op zoek om al die "verspilde" huurbetalingen om te zetten in hypotheekbetalingen die hen daadwerkelijk iets tastbaars geven. Anderen zien huisbezit als een teken van hun onafhankelijkheid en genieten van het idee om hun eigen huisbaas te zijn. Als u uw doelstellingen voor een groot huisbezit verkleint, komt u in de goede richting. Hier zijn vijf vragen om jezelf te stellen:

1. Welk type woning past het beste bij uw behoeften?

U hebt verschillende opties bij de aankoop van een woning: een traditionele eengezinswoning, een duplex, een herenhuis, een appartement, een coöperatie (woningbouwcoöperatie) of een meergezinsgebouw met twee tot vier eenheden. Elke optie heeft zijn voor- en nadelen, afhankelijk van de doelstellingen van uw huiseigenaar, dus u moet beslissen welk type onroerend goed u zal helpen die doelen te bereiken. U kunt ook op de aanschafprijs in elke categorie besparen door een opknapper te kiezen, hoewel de hoeveelheid tijd, zweetvermogen en geld die nodig zijn om van een opknapper uw droomhuis te maken, veel meer kunnen zijn dan u had verwacht.

1. Welke specifieke functies heeft uw ideale woning?

Hoewel het goed is om wat flexibiliteit in deze lijst te behouden, doe je misschien wel de grootste aankoop van je leven, en je verdient het om die aankoop zo goed mogelijk te laten aansluiten op je behoeften en wensen. Je lijst moet basiswensen bevatten, zoals buurt en grootte, tot en met kleinere details zoals de badkamerindeling en een keuken die wordt geleverd met betrouwbare apparaten.

1. Voor hoeveel hypotheek komt u in aanmerking?

Voordat u begint met winkelen, is het belangrijk om een ​​idee te krijgen van hoeveel een geldschieter u daadwerkelijk wil geven om uw eerste huis te kopen. Je denkt misschien dat je je een huis van $ 300.000 kunt veroorloven, maar geldschieters denken misschien dat je alleen goed bent voor $ 200.000, afhankelijk van factoren zoals hoeveel andere schulden je hebt, je maandelijkse inkomen en hoe lang je al op je huidige baan bent. Bovendien zullen veel makelaars geen tijd doorbrengen met klanten die niet hebben opgehelderd hoeveel ze kunnen betalen. U kunt overwegen een huis in een trust te kopen.

Het past bij u om ervoor te zorgen dat uw persoonlijke financiën in orde zijn. Over het algemeen moet u, om in aanmerking te komen voor een woningkrediet, een goede kredietwaardigheid hebben, een geschiedenis hebben van het op tijd betalen van uw rekeningen en een maximale schuld-tot-inkomenverhouding van 43%. Tegenwoordig geven kredietverstrekkers er de voorkeur aan om de huisvestingskosten (hoofdsom, rente, belastingen en huiseigenarenverzekering) te beperken tot ongeveer 30% van het maandelijkse bruto-inkomen van de kredietnemer, hoewel dit cijfer sterk kan variëren, afhankelijk van de lokale vastgoedmarkt.

Zorg ervoor dat u vooraf goedkeuring krijgt voor een lening voordat u een aanbieding op een huis plaatst: in veel gevallen zullen verkopers niet eens een aanbieding ontvangen die niet gepaard gaat met een voorafgaande goedkeuring van een hypotheek. U doet dit in principe door een hypotheek aan te vragen en het nodige papierwerk in te vullen. Het is handig om rond te zoeken naar een geldschieter en om rentetarieven en kosten te vergelijken met een tool zoals een hypotheekcalculator of Google.

Nadat u zich heeft gevestigd op een geldschieter en deze heeft aangevraagd, verifieert de geldschieter alle verstrekte financiële informatie (controleren van kredietscores, verifiëren van werkgelegenheidsinformatie, berekenen van schuld-tot-inkomstenratio's, etc.). De geldgever kan de lener vooraf een bepaald bedrag goedkeuren. Houd er rekening mee dat zelfs als u vooraf bent goedgekeurd voor een hypotheek, uw lening op het laatste moment kan aflopen als u iets doet om uw kredietwaardigheid te wijzigen, zoals een auto kopen.

4. Hoeveel huis kunt u zich eigenlijk veroorloven?

Aan de andere kant geeft een bank u soms een lening voor meer huizen dan u echt wilt betalen. Het feit dat een bank zegt dat het je $ 300.000 zal lenen, betekent niet dat je eigenlijk zoveel zou moeten lenen. Veel starters die deze woning kopen, maken deze fout en eindigen 'arme huizen', wat betekent dat ze na het betalen van hun maandelijkse hypotheekbetaling geen geld meer over hebben voor andere kosten, zoals kleding, nutsvoorzieningen, vakanties, entertainment of zelfs eten.

Net als bij de aankoop van een nieuwe auto, wilt u kijken naar de totale kosten van het huis, niet alleen de maandelijkse hypotheekbetalingen. Natuurlijk is die maandelijkse betaling ook belangrijk, samen met hoeveel aanbetaling u zich kunt veroorloven, hoe hoog de onroerendgoedbelasting in uw gekozen buurt is, hoeveel huiseigenarenverzekering zal kosten, hoeveel u verwacht te besteden om het huis te onderhouden of te verbeteren en hoeveel uw sluitingskosten zullen zijn. Als u geïnteresseerd bent in het kopen van een appartement, houd er dan rekening mee dat u maandelijks onderhoudskosten moet betalen, omdat u deel uitmaakt van een vereniging van huiseigenaren, die een paar honderd dollar per maand verzamelt van de eigenaren van elke eenheid in het gebouw in de vorm van flatgebouwen. Coöp-eigenaren betalen ook maandelijkse onderhoudskosten, hoewel deze gedeeltelijk fiscaal aftrekbaar zijn.

5. Heeft u serieuze besparingen?

Zelfs als u in aanmerking komt voor een omvangrijke hypotheek, zijn er aanzienlijke kosten vooraf (zoals de aanbetaling aan de woning, meestal 20% van de totale aankoopprijs) en ook sluitingskosten. Je moet dus geld opbergen. Als het gaat om beleggen met het oog op de aankoop van een huis - een kortetermijndoelstelling - is een van de grootste uitdagingen het houden van besparingen in een toegankelijk, relatief veilig voertuig dat nog steeds rendement oplevert. Als u een jaar tot drie jaar hebt om uw doel te realiseren, kan een depositocertificaat een haalbare optie zijn. Je wordt er niet rijk van, maar je gaat ook geen geld verliezen. Hetzelfde idee kan worden toegepast bij de aankoop van een kortlopende obligatie- of vastrentende portefeuille die u enige groei zal geven, maar u ook beschermt tegen het tumultueuze karakter van de aandelenmarkten.

Als de aankoop van een huis binnen zes maanden tot een jaar gebeurt, wilt u het geld liquide houden. Een spaarrekening met hoog rendement kan de beste optie zijn. Het is belangrijk om ervoor te zorgen dat FDIC verzekerd is, zodat u, als de bank ten onder gaat, nog steeds toegang hebt tot uw geld tot $ 250.000.

6. Wie zal u helpen een huis te vinden en u door de aankoop begeleiden?

Een makelaar helpt u bij het vinden van huizen die aan uw behoeften voldoen en binnen uw prijsklasse liggen, en ontmoet u vervolgens om die huizen te bekijken. Als u eenmaal een woning hebt gekozen om te kopen, kunnen deze professionals u helpen bij het onderhandelen over het hele aankoopproces, inclusief het maken van een aanbieding, het krijgen van een lening en het afronden van papierwerk. De expertise van een goede makelaar kan u beschermen tegen eventuele valkuilen die u tijdens het proces kunt tegenkomen. De meeste agenten ontvangen een commissie, betaald uit de opbrengsten van de verkoper.

Credits voor de eerste keer dat huizenkopers

Het koopproces

Nu je hebt besloten om de sprong te wagen, laten we eens kijken wat je kunt verwachten van het huisaankoopproces zelf. Dit is een chaotische tijd met aanbiedingen en tegenaanbiedingen die furieus vliegen, maar als je voorbereid bent op het gedoe (en het papierwerk), kun je het proces doorlopen met je gezond verstand min of meer intact. Hier is de basisprogressie die u kunt verwachten:

1. Zoek een huis.

Zorg ervoor dat u profiteert van alle beschikbare opties voor het vinden van huizen op de markt, inclusief het gebruik van uw makelaar, online naar vermeldingen zoeken en rondrijden in de buurten die u interesseren op zoek naar te koop aangeboden borden. Zet ook enkele voelsprieten op de markt met je vrienden, familie en zakelijke contacten. Je weet nooit waar een goede referentie of lead op een huis vandaan kan komen.

Als je serieus aan het winkelen bent voor een huis, loop dan niet een open huis binnen zonder een agent te hebben (of in ieder geval bereid te zijn om een ​​naam weg te gooien van iemand met wie je zogenaamd samenwerkt). U kunt zien hoe het misschien niet in uw beste belang werkt om contact op te nemen met de agent van een verkoper voordat u contact opneemt met uw eigen agent.

Als je een beperkt budget hebt, zoek dan naar huizen waarvan het volledige potentieel nog moet worden gerealiseerd. Zelfs als je je niet kunt veroorloven om het afgrijselijke behang in de badkamer nu te vervangen, is het misschien de moeite waard om een ​​tijdje met de lelijkheid te leven in ruil voor het betreden van een huis dat je je kunt veroorloven. Als het huis anders aan uw behoeften voldoet in termen van de grote dingen die moeilijk te veranderen zijn, zoals locatie en grootte, laat dan niet fysieke onvolkomenheden u wegsturen. Eerste keer dat huizenkopers op zoek zijn naar een huis waaraan ze waarde kunnen toevoegen, omdat dit zorgt voor een verhoging van het eigen vermogen om hen te helpen de vastgoedladder op te klimmen.

2. Overweeg uw financieringsopties en veilige financiering.

Eerste keer dat huizenkopers een breed scala aan opties hebben om hen in een huis te helpen - zowel die beschikbaar zijn voor elke koper, inclusief door de Federal Housing Authority (FHA) gedekte hypotheken, en die vooral gericht zijn op neofyten. Veel eerste thuis koperprogramma's bieden minimale aanbetalingen van slechts 3% tot 5% (versus de standaard 20%), en een paar vereisen helemaal geen aanbetaling.

First-timers moeten met name:

Gebruik de bronnenlijst van HUD. De FHA en zijn leenprogramma maken deel uit van HUD.

Kijk naar je IRA. Voor de doeleinden van de IRA-distributies is een eerste koper van een woning iemand die geen tegenwoordige interesse heeft in stacaravans en woonwagens, woonboten en voorraden die in het bezit zijn van een huurder-aandeelhouder in een coöperatieve woningcorporatie) voor de twee voorgaande jaren. Omdat elke persoon een levensduurbedrag van $ 10.000 heeft dat vrij van boetes kan worden opgenomen van zijn of haar IRA, kon een paar samen maximaal $ 20.000 ($ 10.000 van elke account) opnemen om hun eerste huis te betalen. Zorg er wel voor dat je het geld binnen 120 dagen gebruikt, anders krijg je een boete van 10%.

Illinois, Ohio en Washington - bieden aanbetalingshulp voor starters die in aanmerking komen. Meestal is de geschiktheid voor deze programma's gebaseerd op inkomsten en kunnen ook beperkingen gelden voor hoe duur een woning kan worden gekocht. Degenen die in aanmerking komen, kunnen in staat zijn om financiële hulp te ontvangen met aanbetalingen en sluitingskosten, evenals uitgaven voor het rehabiliteren of verbeteren van een woning.

Weten over Indiaanse opties. Inheemse Amerikaanse huizenkopers kunnen een lening volgens artikel 184 aanvragen. Voor deze lening is een voorafgaande garantiekost van 1, 5% vereist, en slechts een aanbetaling van 2, 25% voor leningen van meer dan $ 50.000 (voor leningen onder dat bedrag is dit 1, 24%). In tegenstelling tot de rente van een traditionele lening op basis van de kredietscore van de kredietnemer, is deze rente gebaseerd op de geldende marktrente. Artikel 184-leningen kunnen alleen worden gebruikt voor eengezinswoningen (1-4 eenheden) en voor een hoofdverblijfplaats.

Wees niet gebonden door loyaliteit aan uw huidige financiële instelling wanneer u een voorafgaande goedkeuring zoekt of een hypotheek zoekt: kijk rond, zelfs als u alleen in aanmerking komt voor één type lening. De tarieven kunnen verrassend variëren, evenals de hypotheekrente, die natuurlijk een grote impact heeft op de totale prijs die u betaalt voor uw huis.

Sommige autoriteiten bevelen ook aan dat u een back-up geldschieter hebt. In aanmerking komen voor een lening is geen garantie dat uw lening uiteindelijk wordt gefinancierd: de acceptatierichtlijnen verschuiven, wijzigingen in de risicoanalyse van de kredietverstrekker en beleggersmarkten kunnen veranderen. Er kunnen gevallen zijn waarin klanten lening- en escrow-documenten ondertekenen en vervolgens 24 tot 48 uur vóór de sluiting op de hoogte worden gebracht dat de geldschieter de financiering van hun leningprogramma heeft bevroren. Het hebben van een tweede geldschieter die u al voor een hypotheek heeft gekwalificeerd, biedt u een alternatieve manier om het proces op schema te houden of dicht bij het schema te houden.

3. Doe een bod.

Uw makelaar zal u helpen beslissen hoeveel geld u voor het huis wilt aanbieden, samen met eventuele voorwaarden waar u om wilt vragen. Uw agent zal het aanbod dan presenteren aan de agent van de verkoper; de verkoper accepteert uw bod of geeft een tegenbod. Je kunt dan accepteren of doorgaan totdat je een deal bereikt of besluit om deze te stoppen.

Kijk voordat u uw bod indient nog eens naar uw budget. Deze tijdsfactor in geschatte sluitingskosten (die kunnen oplopen van 2% tot 5% van de aankoopprijs), woon-werkverkeer en eventuele onmiddellijke reparaties en verplichte apparaten die u nodig heeft voordat u kunt intrekken. En denk vooruit: het is gemakkelijk om in een nieuwe grotere woning worden gelokt door hogere of onverwachte kosten voor nutsvoorzieningen. U kunt de energierekeningen van de afgelopen 12 maanden aanvragen om een ​​idee te krijgen van de gemiddelde maandelijkse kosten.

Als u een akkoord bereikt, stort u te goeder trouw en gaat het proces over in escrow. Escrow is een korte periode (vaak ongeveer 30 dagen) waarbij de verkoper het huis van de markt haalt met de contractuele verwachting dat u het huis zult kopen - op voorwaarde dat u er geen ernstige problemen mee zult vinden wanneer u het inspecteert.

4. Zorg voor een huisinspectie.

Zelfs als het huis dat u van plan bent te kopen vlekkeloos is, is er geen vervanging voor een getrainde professional om het pand te inspecteren op de kwaliteit, veiligheid en algehele staat van uw potentiële nieuwe huis. U wilt niet vast komen te zitten met een geldkuil of met de hoofdpijn van het uitvoeren van veel onverwachte reparaties. Als de huisinspectie ernstige gebreken aan het licht brengt die de verkoper niet heeft bekendgemaakt, kunt u uw aanbieding over het algemeen herroepen en uw aanbetaling terugkrijgen. Onderhandelen om de verkoper de reparaties te laten uitvoeren of de verkoopprijs te laten verlagen, zijn andere opties.

5. Sluiten of verder gaan.

Als u een deal met de verkoper kunt bedenken, of beter nog, als de inspectie geen significante problemen aan het licht heeft gebracht, moet u klaar zijn om te sluiten. Sluiten betekent in principe dat je heel veel papierwerk moet ondertekenen in een zeer korte periode, terwijl je bidt dat er op het laatste moment niets doorvalt.

Dingen waarmee je te maken hebt en waarvoor je moet betalen in de laatste fasen van je aankoop, kunnen zijn om de woning te laten taxeren (hypotheekbedrijven hebben dit nodig om hun interesse in de woning te beschermen), een titel zoeken om ervoor te zorgen dat niemand anders dan de verkoper heeft een claim op het onroerend goed, het afsluiten van een particuliere hypotheekverzekering of een piggyback-lening als uw aanbetaling minder is dan 20%, en het invullen van hypotheekpapier. Andere afsluitingskosten kunnen kosten voor het genereren van een lening, titelverzekering, enquêtes, belastingen en kosten voor kredietrapporten zijn.

Gefeliciteerd nieuwe huiseigenaar ... wat nu?

Je hebt de papieren getekend, de verhuizers betaald en de nieuwe plek begint als thuis te voelen. Game over, toch? Niet helemaal. De kosten van huiseigenaren gaan verder dan aanbetalingen en maandelijkse hypotheekbetalingen. Laten we nu enkele laatste tips bekijken om het leven als nieuwe huiseigenaar leuker en veiliger te maken.

1. Blijf sparen.

Met eigenwoningbezit komen grote onverwachte kosten, zoals het vervangen van het dak of het aanschaffen van een nieuwe boiler. Start een noodfonds voor uw huis, zodat u niet overrompeld raakt wanneer deze kosten onvermijdelijk ontstaan.

1. Voer regelmatig onderhoud uit.

Met de grote hoeveelheid geld die u in uw huis stopt, wilt u ervoor zorgen dat u er uitstekend voor zorgt. Regelmatig onderhoud kan uw reparatiekosten verlagen door problemen op te lossen wanneer ze klein en beheersbaar zijn.

1. Negeer de woningmarkt.

Het maakt niet uit wat uw huis op enig moment waard is, behalve het moment waarop u het verkoopt. In staat zijn om te kiezen wanneer u uw huis verkoopt, in plaats van gedwongen te verkopen vanwege verhuizing van uw baan of financiële problemen, zal de grootste bepalende factor zijn of u een solide winst van uw investering zult zien.

1. Vertrouw niet op het doden van uw huis om uw pensioen te financieren.

Hoewel u een huis bezit, moet u toch elk jaar het maximum op uw pensioenspaarrekeningen blijven sparen. Hoewel het misschien moeilijk te geloven lijkt voor iedereen die het fortuin heeft waargenomen dat sommige mensen hebben verdiend tijdens de huizenbubbel, zul je niet noodzakelijkerwijs een moord plegen als je je huis verkoopt. Als je naar je huis wilt kijken als een bron van rijkdom bij pensionering, denk er dan aan dat als je eenmaal je hypotheek hebt afgelost, het geld dat je aan maandelijkse betalingen hebt uitgegeven, kan worden gebruikt om een ​​deel van je levens- en medische kosten bij pensionering te financieren .