Hoe te voorkomen dat u uw omgekeerde hypotheek overleeft

Hoewel omgekeerde hypotheken soms worden geadverteerd als een veilige bron van inkomsten voor de rest van uw leven - en ze kunnen, onder de juiste omstandigheden - zonder opbrengsten sneller komen dan u had verwacht, is een van de belangrijkste risico's van het afsluiten van dit soort lening. Een omgekeerde hypotheek is een soort lening waarbij huiseigenaren met een aanzienlijk eigen vermogen in hun woning die waarde kunnen gebruiken om tegen te lenen.

Er zijn zes verschillende manieren om omgekeerde hypotheekopbrengsten te ontvangen, en degene die u kiest, heeft invloed op hoe snel en gemakkelijk u uw vermogen kunt gebruiken om te lenen tegen uw huis.

1. Forfaitaire vaste hypotheekomkering
2. Omgekeerde hypotheeklijn van krediet
3. Termijn omgekeerde hypotheek
4. De gewijzigde termijn omgekeerde hypotheek
5. Tenure omgekeerde hypotheek
6. De aangepaste tenure-hypotheek

Alle zes betalingsplannen vormen een verschillend risiconiveau voor kredietnemers. Hier is een blik op de verschillende omstandigheden waaronder u te vroeg uit hypotheekopbrengsten zou kunnen komen - en hoe u dat scenario kunt voorkomen.

(Zie voor meer informatie de complete gids voor het omkeren van hypotheek en het kiezen van een omgekeerd hypotheekbetalingsplan .)

# 1. Forfaitaire vaste som

Slechts één omgekeerd hypotheekbetalingsplan, de eenmalige afkoopsom, heeft een vaste rentevoet. Het afsluiten van een vast bedrag met een vaste rentevoet is normaal gesproken een manier om een ​​laag risico te lenen. In wezen weet u precies hoeveel u moet terugbetalen. Bij een omgekeerde hypotheek kent deze leningstructuur echter unieke risico's.

Huiseigenaren nemen vaak omgekeerde hypotheken af ​​wanneer hun eigen vermogen hun enige bezit is en ze geen andere opties hebben om het geld te krijgen dat ze nodig hebben. Mensen die deze leningen aangaan maar niet goed plannen, kunnen echter gemakkelijk een groot bedrag verkeerd beheren. Als ze dat geld eenmaal hebben opgebruikt, hebben ze misschien geen andere geldbronnen om uit te putten. In een ideale wereld zou verplichte omgekeerde hypotheekadvies risicovolle kredietnemers ervan weerhouden om voor deze optie te kiezen, maar in de echte wereld gebeurt dat niet altijd.

Het Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) heeft de steeds populairdere forfaitaire optie als potentieel riskant aangemerkt, vooral voor jongere leners met een langere levensduur die geen andere pensioenmiddelen hebben. Deze gepensioneerden op jonge leeftijd lopen het risico het eigen vermogen vroeg in hun pensioen te gebruiken.

Een omgekeerde hypotheek maakt het mogelijk om voor het leven in uw huis te blijven, zelfs nadat u de opbrengst hebt uitgeput. Als er echter geen geld meer is, zal de kredietnemer niet alleen moeite hebben om de kosten van levensonderhoud te betalen, maar kan hij ook in de uitsluiting terechtkomen. Dat komt omdat doorgaan met het betalen van de verzekering en de onroerendgoedbelasting van de huiseigenaar - en het huis in goede staat houden - allemaal voorwaarden zijn om een ​​omgekeerde hypotheek te kunnen blijven houden.

De CFPB heeft vastgesteld dat kredietnemers met een vaste rente in feite vaker hun achtergestelde hypotheken in gebreke stellen dan kredietnemers met een variabele rente omdat ze niet voldoen aan deze lopende kosten. Door een vast bedrag af te sluiten, lopen ook omgekeerde hypotheeknemers een groter risico om opgelicht te worden, omdat het grote bedrag dat ze hebben geleend een aantrekkelijk doelwit is voor dieven - of hebzuchtige familieleden.

(Zie voor meer informatie Omgekeerde hypotheekval, pas op voor deze omgekeerde hypotheekzwendel en 5 tekenen dat een omgekeerde hypotheek een slecht idee is. )

# 2. Kredietlijn

Uw kansen om zonder geld te komen met een betalingsplan - alleen of in combinatie met een termijn- of tenure-plan zoals beschreven in de volgende paragrafen - zijn afhankelijk van hoe u het plan gebruikt. In tegenstelling tot een gewone kredietlijn van het eigen vermogen (HELOC), is een omgekeerde hypotheeklijn onherroepelijk. De term onherroepelijk betekent dat deze niet kan worden geannuleerd of verlaagd vanwege wijzigingen in uw financiën of woningwaarde.

Deze onherroepelijke status betekent dat u geen gevaar loopt de toegang tot het geld te verliezen. Bovendien daalt uw beschikbare kredietlijn alleen als u er gebruik van maakt en betaalt u alleen rente en hypotheekverzekeringen op het geld dat u leent. Bovendien krijgt u met een kredietlimiet in de loop van de tijd toegang tot extra fondsen, omdat het ongebruikte deel elk jaar groeit, ongeacht of de waarde van uw huis stijgt of niet. Het ongebruikte deel van uw omgekeerde hypotheeklijn groeit met dezelfde rentevoet die u betaalt voor het geld dat u hebt geleend.

Over het algemeen hebt u toegang tot 60% van uw beschikbare hoofdlimiet in het eerste jaar dat u uw kredietlimiet heeft. In het tweede jaar en daarna kunt u profiteren van de resterende 40% - plus wat u in het eerste jaar niet hebt gebruikt. Natuurlijk, als u uw volledige beschikbare kredietlijn vroeg opgebruikt, hebt u in de komende jaren weinig tot niets meer om te gebruiken, tenzij u een deel of alles van uw geleende geld terugbetaalt, wat uw hoofdlimiet zal verhogen.

Ja, u kunt met een omgekeerde hypotheek betalen om uw leensaldo tijdens uw leven te verminderen, en er is geen boete voor vooruitbetaling. Uw geldschieter is verplicht om een ​​gedeeltelijke terugbetaling eerst toe te passen op de rente die u verschuldigd bent, vervolgens op eventuele leenkosten en als laatste op uw hoofdsom.

# 3. Termijn omgekeerde hypotheek

Van de vijf betalingsplannen met instelbare rentetarieven, lopen de looptijd en de gewijzigde termijnplannen ook het risico op het overleven van uw omgekeerde hypotheekopbrengsten. Termijnbetalingsplannen bieden gelijke maandelijkse betalingen met een vooraf bepaalde stopdatum.

Met een termijnbetalingsplan bereikt u de hoofdlimiet van uw lening - het maximum dat u kunt lenen - aan het einde van de looptijd. Na dat punt kunt u geen extra opbrengsten meer ontvangen van uw omgekeerde hypotheek. U kunt echter thuis blijven, met de eerder genoemde voorbehouden - doorlopende belastingen en onderhoud te betalen - in de forfaitaire sectie.

# 4. Gewijzigde termijn reverse hypotheek

Gewijzigde termijnplannen geven u een vaste maandelijkse betaling voor een vooraf bepaald aantal maanden, plus toegang tot een kredietlijn. De maandelijkse betaling zal kleiner zijn dan als u een lineair plan kiest, en de kredietlijn zal kleiner zijn dan als u een lineair kredietplan kiest.

Met een gewijzigd termijnplan ontvangt u alleen maandelijkse betalingen voor een vooraf bepaalde periode, maar de kredietlijn blijft beschikbaar totdat u deze hebt uitgeput. Je kunt voorkomen dat je geld opraakt met dit plan als je je kredietlijn zorgvuldig gebruikt. Je kunt ook snel zonder geld komen te zitten als je de kredietlijn al vroeg opgebruikt.

Een veiligere keuze is om primair te vertrouwen op de termijnbetalingen tot het einde van de looptijd, waardoor uw kredietlijn toeneemt, en pas daarna op die kredietlijn te vertrouwen. Als u nooit de kredietlimiet gebruikt, heeft u misschien voldoende eigen vermogen om u toekomstige flexibiliteit te bieden om uw huis te verkopen, de lening af te lossen en te verhuizen.

# 5. Tenure Reverse Hypotheek

De plannen met het minste risico om zonder geld te komen zijn de vaste aanstelling of aangepast tenure-betalingsplan - zolang de kredietnemer de verzekering van de huiseigenaar, onroerendgoedbelasting en huisreparaties bijhoudt. Als u een van deze dingen niet doet, wordt de lening opeisbaar.

Tenure betalingsplannen hebben een instelbaar rentetarief en bieden gelijke maandelijkse betalingen voor het leven, zolang tenminste één kredietnemer nog in het huis woont als hun hoofdverblijfplaats.

# 6. Gewijzigde Tenure Reverse Hypotheek

Gewijzigd dienstverband biedt zowel vaste maandelijkse betalingen voor het leven als een kredietlijn. Het geeft u een kleinere maandelijkse betaling dan wanneer u voor een vaste regeling kiest en uw kredietlimiet is kleiner dan wanneer u voor een rechte kredietregeling kiest.

Nogmaals, als u nooit de kredietlijn gebruikt, bent u minder verschuldigd, dus deze combinatieoptie is een goede keuze als u een gegarandeerd inkomen voor het leven wilt met minder risico om al uw eigen vermogen te gebruiken en zich niet kunt veroorloven om te verhuizen .

Hoe te voorkomen dat de opbrengsten opraken

Zo lang mogelijk wachten om een ​​omgekeerde hypotheek af te sluiten, is een manier om uw kansen op het overleven van de opbrengsten te beperken. De CFPB waarschuwt dat jongere gepensioneerden met langere levensverwachting een grotere kans hebben om al hun eigen vermogen te gebruiken met een omgekeerde hypotheek. Dit is geen probleem als ze in staat zijn om ouder te worden - voor hun leven in hun huis blijven - maar het is een probleem als ze later willen of moeten verhuizen.

Na het verkopen van het huis en het betalen van wat ze verschuldigd zijn voor de omgekeerde hypotheek, hebben gepensioneerden op jonge leeftijd misschien niet genoeg geld meer om te verhuizen of te betalen voor de lopende levens- en medische kosten.

Toekomstige renteverhogingen kunnen verminderen hoeveel je kunt lenen, ook al ben je ouder. Jack M. Guttentag, emeritus hoogleraar financiën aan de Wharton School van de Universiteit van Pennsylvania, bestudeerde de kwestie. Hij ontdekte dat een 62-jarige die tot 72 jaar wachtte om een ​​omgekeerde hypotheek te krijgen en die de lijn van het kredietbetalingsplan koos, zijn kredietlijn met 17% kon verhogen door die 10 jaar te wachten als de rentetarieven hetzelfde bleven. Als de rente echter zou verdubbelen, zou diezelfde lener toegang hebben tot een 69% kleinere lijn. Het kan dus zinvol zijn om zo snel mogelijk een omgekeerde hypotheeklijn van het kredietplan af te sluiten en de lijn zo lang mogelijk ongemoeid te laten om het groeipotentieel te maximaliseren.

Uw huidige abonnement wijzigen

Als u al een omgekeerde hypotheek hebt afgesloten en denkt dat u het risico loopt dat uw opbrengst opraakt, overleg dan met uw geldschieter over het wijzigen van uw betalingsplan. Zolang u niet de vaste koers, eenmalige forfaitaire route bent gegaan, kunt u uw betalingsplan wijzigen - op voorwaarde dat u binnen de hoofdlimiet van uw lening blijft. De grote vraag is of u de hoofdlimiet al hebt bereikt of bijna bereikt. Het wijzigen van uw betalingsplan is veel eenvoudiger dan herfinanciering en vereist slechts $ 20 administratiekosten.

Het dilemma van de niet-lenende echtgenoot

Ongeacht het betalingsplan dat u kiest, als u een jongere, niet-leninggevende echtgenoot hebt, loopt hij of zij het risico om de omgekeerde hypotheekopbrengsten te overleven als u eerst sterft. Wetten die in 2015 van kracht zijn geworden, beschermen gekwalificeerde niet-lende echtgenoten tegen verhuizing als hun lenende echtgenoot hen voortrekt. Echtgenoten die geen geld lenen, mogen echter geen extra betalingen ontvangen nadat de kredietnemer is overleden. Deze regel maakt het voor overlevende, niet-lenende echtgenoten gemakkelijk om de omgekeerde hypotheekopbrengsten effectief te overleven.

De langstlevende echtgenoot kan mogelijk het huis verkopen en de omgekeerde hypotheek afbetalen. Afhankelijk van hoeveel het huis waard is en hoe hoog de lening is, kan het zijn dat de verkopende echtgenoot de overgebleven echtgenoot niet genoeg van een nest heeft om van te leven. Als de langstlevende echtgenoot voldoende inkomen heeft om in aanmerking te komen voor een reguliere, doorlopende hypotheek, is het wellicht mogelijk om uit de omgekeerde hypotheek te herfinancieren.

Als het omgekeerde hypotheeksaldo hoger is dan wat het huis waard is, is de beste optie voor de langstlevende echtgenoot om in het huis te blijven wonen - door het verkopen of laten verhinderen van de geldschieter zal de overlevende geen woonplaats hebben en geen contant geld van het huis .

(Zie ook, Omgekeerde hypotheek: Kon uw weduwe het huis verliezen?)

Het komt neer op

Ondanks wat sommige omgekeerde hypotheekadvertenties senioren doen geloven, zijn er veel manieren om de opbrengsten van een omgekeerde hypotheek te overleven. Voordat u of een geliefde dit soort lening aangaat, is het belangrijk om de omstandigheden te begrijpen waaronder een omgekeerde hypotheek geen financiële zekerheid biedt voor het leven. Gebruik die kennis om dit soort lening te nemen en welk plan het meest logisch is en de beste zekerheid biedt.

(Zie ook Vergelijking van reverse hypotheken versus forward hypotheken, 5 beste alternatieven voor een reverse hypotheek en regels voor het verkrijgen van een FHA reverse hypotheek.)