Hoe een vereniging van huiseigenaren te vormen

Homeowner's Associations (HOA's) beheren kwesties die de hele gemeenschap raken, zoals veiligheid en beveiliging, gebrek aan onderhoud van onroerend goed, lokale overlast of het leveren van diensten die niet worden verzorgd door de lokale overheid. HOA's kunnen ook een bron van grote strijd zijn vanwege de macht die ze hebben over huiseigenaren.

HOA's worden meestal gevormd door ontwikkelaars wanneer een nieuwe community wordt gebouwd. Als voorwaarde voor het verwerven van onroerend goed in veel gemeenschappen moeten kopers lid worden van de HOA. Als gevolg hiervan sluiten veel mensen zich aan bij HOA's zonder echt te begrijpen wat ze zijn of hoe ze werken, alleen omdat ze verliefd worden op een bepaald huis.

Groei in HOA's

Huiseigenaarverenigingen (HOA's) komen steeds vaker voor. Als het gaat om deze explosieve groei in de vorming van flatgebouwen, stellen verenigingen van huiseigenaren en coöperaties hoogleraar overheidsbeleid, Robert H. Nelson:

Sinds 1970 vertegenwoordigde slechts ongeveer 1% van de Amerikaanse woningen. Tegen 2010 waren er echter meer dan 300.000 gemeenschapsverenigingen met meer dan 60 miljoen Amerikanen, 20% van de Amerikaanse bevolking ... Tussen 1980 en 2000 werd de helft van de nieuwe woningen in de Verenigde Staten gebouwd en georganiseerd onder de private governance van een gemeenschapsvereniging.

Leer lokale wetten over HOA's

Staatscodes voor onroerend goed bevatten de wettelijke richtlijnen voor het oprichten van een vereniging van huiseigenaren. In Texas, bijvoorbeeld, zegt eigendomscode hoofdstuk 204 dat een commissie van drie personen een verzoek moet indienen voor de oprichting van een vereniging van eigenaren van onroerend goed (POA). De commissie moet een officiële schriftelijke kennisgeving indienen dat zij voornemens is een POA met verplicht lidmaatschap te creëren. Alle recordeigenaren in een onderdeel moeten op de hoogte worden gebracht en de eigenaren van ten minste 60% van het onroerend goed moeten het verzoekschrift binnen een jaar ondertekenen en goedkeuren. Zodra de POA bestaat, kan deze beperkingen creëren via een afzonderlijk verzoekschriftproces dat de goedkeuring vereist van de eigenaars van ten minste 75% van het eigendom van de onderafdeling.

Oprichting van de HOA

Het proces voor het instellen van een HOA is afhankelijk van waar de HOA zich bevindt, maar waarschijnlijk zijn de volgende stappen vereist.

1. Een bedrijfsstructuur tot stand brengen door een LLC of non-profitorganisatie te vormen
2. Verbonden, voorwaarden en beperkingen (CC & R's) opstellen die beschrijven hoe de HOA zal werken en aan welke regels huiseigenaren zich moeten houden
3. Vaststelling van een procedure voor toekomstige wijziging van de CC & R's
4. Regels en voorschriften schrijven die de CC & R's in gemakkelijk te begrijpen taal voor inwoners van de gemeenschap plaatsen
5. Opstellen van bestuursdocumenten, zoals statuten en statuten (waarin de vergaderfrequentie, stemrichtlijnen, de verkiezing van HOA-leiders en andere operationele procedures worden geschetst)
6. Gekozen functionarissen / bestuursleden kiezen (de penningmeester moet bijvoorbeeld begrijpen hoe hij boeken moet bijhouden en geld moet beheren)

Als de mensen die de HOA oprichten geen experts in onroerend goedrecht zijn, zou het inhuren van een advocaat met HOA-expertise in dit stadium een ​​goede beslissing zijn. De HOA kan zijn regels niet afdwingen als deze worden aangevochten en niet legaal worden bevonden. Een goede advocaat kan ook wijzen op belangrijke kwesties waar HOA-leiders op moeten letten, zoals eerlijke huisvestingswetten, om juridische problemen te voorkomen zodra de vereniging actief is. Federale, nationale en lokale overheidsvoorschriften hebben voorrang op HOA-regels.

(Zie voor meer informatie: De juiste advocaat kiezen .)

Bescherm de HOA

De officieren en raad van bestuur zijn belast met het runnen van en toezicht houden op de HOA. Bij dit hoge verantwoordelijkheidsniveau hoort ook een hoog risiconiveau. De HOA heeft een manier nodig om zichzelf te beschermen als een huiseigenaar besluit te vervolgen.

Waarom zou een huiseigenaar aanklagen? In Elk Grove, Californië, klaagde een bewoner zijn HOA aan voor de voorgestelde wijzigingen in de parkeerregels van de buurt. Een man uit Houston, Texas klaagde zijn HOA aan omdat hij wilde dat de inbrekerstaven uit zijn huis werden verwijderd, ondanks de hoge criminaliteit in het gebied. Een eerlijke huisvestingsorganisatie heeft een condominiumvereniging in Florida aangeklaagd wegens weigering om kinderen in het gebouw te laten wonen. Een bestuurslid kan worden aangeklaagd wegens schending van zijn of haar fiduciaire plicht jegens de bewoners van het HOA en kan persoonlijk aansprakelijk worden gesteld.

De verzekering voor bestuurders en officieren biedt financiële bescherming aan de mensen die de HOA beheren. Het dekt zowel juridische kosten als schadevergoeding. Het heeft echter geen betrekking op opzettelijk wangedrag. Diefstalverzekering voor werknemers kan de vereniging beschermen als een directeur, functionaris of onroerendgoedbeheerder HOA-middelen verduistert.

Houd goede financiële gegevens bij

Een HOA heeft geld nodig om te functioneren en dat geld komt van de inwoners van de gemeenschap. Een deel van het geld financiert de administratie van de HOA (bijv. Juridische, boekhoud- en managementdiensten), maar het meeste geld gaat naar het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes. Het kan betalen voor landschapsarchitectuur, zwembadonderhoud en zelfs afvalinzameling. Een deel van het geld wordt elke maand uitgegeven en de rest wordt gereserveerd in een reservefonds. Soms zullen er grote kosten ontstaan ​​die niet kunnen worden betaald uit het reservefonds van de HOA. In dat geval vereist de HOA dat bewoners een extra vergoeding betalen, een speciale aanslag.

Een nieuwe HOA moet een financieringsanalyse uitvoeren en een budget opstellen om te bepalen hoeveel te verzamelen in maandelijkse contributies van de eigenaar (s) van elk onroerend goed. De analyse is gebaseerd op welke uitgaven door leden van de gemeenschap worden betaald, hoeveel ze kosten, hoeveel worden toegewezen aan het reservefonds en het percentage van het onroerend goed van de gemeenschap dat eigendom is van elke inwoner. Ook moet het reservefonds worden beheerd en belegd om de HOA financieel gezond te houden (de waarde van het fonds moet bijvoorbeeld worden bewaard tegen inflatie).

Houd huiseigenaren op de hoogte

Als leden van de gemeenschap die contributie betalen en worden beïnvloed door de beslissingen van de HOA, moeten bewoners op de hoogte worden gehouden van de activiteiten van de HOA en alle kwesties die de gemeenschap raken. HOA's moeten regelmatig vergaderingen houden en bewoners ver genoeg van tevoren op de hoogte stellen dat iedereen de gelegenheid heeft om aanwezig te zijn. Ze moeten ook verkiezingen houden voor bestuurders en officieren en ervoor zorgen dat iedereen de mogelijkheid heeft om te stemmen. Een community-nieuwsbrief, e-mail en / of website kan ook helpen huiseigenaren op de hoogte te houden.

HOA-functionarissen en -directeuren moeten gedetailleerde registers bijhouden van hun activiteiten, zoals notulen van gemeenschapsvergaderingen. Verenigingen moeten regelmatig belangrijke financiële informatie bekendmaken aan leden van de gemeenschap. Leden moeten zich bewust zijn van hun rechten om HOA-records te bekijken en op verzoek toegang krijgen.

(Zie voor meer informatie: Omgaan met je condoombord .)

Follow-up van klachten

HOA's zijn op regels gebaseerde communities, dus van tijd tot tijd moeten ze regels afdwingen die communityleden overtreden. HOA's moeten ook klachten van bewoners behandelen over bestaande regels die ze niet leuk vinden of regels die volgens hen moeten worden toegevoegd om een ​​lopend probleem op te lossen.

HOA's moeten regels snel en consistent handhaven. Huiseigenaren die weigeren hieraan te voldoen, moeten een boete krijgen. Als een huiseigenaar weigert te voldoen, moet de HOA mogelijk het account naar collecties sturen of de huiseigenaar aanklagen. HOA's moeten selectieve handhaving vermijden - met andere woorden, ze mogen geen favorieten spelen met HOA-leiders of inwoners van de gemeenschap met wie ze vrienden zijn. Vooringenomen gedrag kan leiden tot een rechtszaak.

Het inhuren van een professioneel managementbedrijf kan de last voor de functionarissen en directeuren van een HOA verminderen en een mogelijke bron van conflicten tussen HOA-leiders en andere leden van de gemeenschap elimineren. De beheermaatschappij kan veel van het administratieve werk overnemen en omgaan met onaangenaamheden zoals het handhaven van regels en het innen van rechten. Het kan ook zijn expertise op het gebied van property management gebruiken om de vlotte werking van de gemeenschap te garanderen en fouten te voorkomen die onervaren officieren en bestuurders kunnen maken. Professioneel beheer kost echter geld, wat betekent dat de maandelijkse HOA-kosten voor huiseigenaren hoger zullen zijn.

Het worstcasescenario voor handhaving van regels houdt in dat de eigendom van een huiseigenaar wordt afgeschermd wegens niet-betaling van contributie of speciale aanslagen. Deze extreme maatregel kan een omstreden situatie creëren tussen de huiseigenaar en de HOA. Foreclosures verlagen ook de waarde van onroerend goed, wat niet goed is voor de andere bewoners in de buurt.

Host Community-bijeenkomsten

HOA's kunnen strikt zakelijk zijn, maar dat hoeven ze niet te zijn. Door af en toe een leuke activiteit kunnen HOA-leden elkaar op een vriendelijke, sociale basis leren kennen, niet alleen in de mogelijk vijandige setting van een HOA-vergadering. Als buren elkaar persoonlijk kennen, kan de gemeenschap een aangenamere plek zijn om te wonen en kunnen conflicten gemakkelijker worden opgelost.

Het komt neer op

Het vormen en beheren van een vereniging van huiseigenaren is een enorme taak met aanzienlijke verantwoordelijkheden en grote implicaties. Als u overweegt onroerend goed in een HOA te kopen, moet u begrijpen waar u aan begint voordat u koopt.

(Zie voor meer informatie: 9 dingen die u moet weten over de verenigingen van huiseigenaren .)