Hoe te investeren in private equity onroerend goed

Met private equity-vastgoedfondsen kunnen vermogende particulieren en instellingen zoals schenkingen en pensioenfondsen beleggen in aandelen en schulden in onroerend goed. Met behulp van een actieve managementstrategie hanteert private equity onroerend goed een gediversifieerde benadering van eigendom van onroerend goed. Algemene partners investeren in verschillende soorten onroerend goed op verschillende locaties. Eigendomsstrategieën kunnen variëren van nieuwbouw en grondbezit tot volledige herontwikkeling van bestaande objecten of kasstroominjecties in worstelende objecten. ( Lees voor meer informatie: Wat is private equity? )

Hier volgt een overzicht van hoe beleggers kunnen deelnemen aan private equity-onroerend goed en een overzicht van de kansen, risico's en beperkingen van de sector.

Het vinden van het Ideal Private Equity Real Estate Fund

Ten eerste is de gemiddelde persoon niet in staat om deel te nemen aan investeringen in private equity. Het traditionele private-equityfonds vereist dat beleggers minimaal $ 250.000 in een fonds injecteren, hoewel de meeste beheerders op zoek zijn naar personen of instellingen die bereid zijn om voor meer dan $ 20 miljoen tot $ 25 miljoen in een langetermijn collectief beleggingsplan met andere beleggers te voorzien.

Aangezien er weinig regulering is voor private equity-vastgoedfondsen, zijn kansen traditioneel beperkt tot 'erkende beleggers'. Dit betekent dat de belegger persoonlijke of gezamenlijke activa van ten minste $ 1 miljoen (exclusief de waarde van hun primaire bewoners) of de het jaarlijkse inkomen van een persoon moet minimaal $ 200.000 zijn. Koppels met een gecombineerd inkomen van minimaal $ 300.000 in de afgelopen twee jaar - en een "redelijke verwachting" hebben dat hun inkomensniveau dit niveau in het lopende jaar zal behouden - komen ook in aanmerking.

Individuen of koppels die willen investeren in private equity-onroerend goed moeten een bedrijf zoeken dat gespecialiseerd is in het vakgebied. Bij het onderzoeken van de opties van een private equity-onderneming, moeten zij de aard van de structuur van elk private equity-fonds begrijpen, wat doorgaans een commanditaire vennootschap is.

Wanneer ze lid worden van een fonds, worden externe beleggers beperkte partners, wat betekent dat ze aansprakelijk zijn voor het geld dat ze in het fonds beleggen en geen vetorecht hebben over de eigenschappen die door de algemene partners (huisartsen) zijn geselecteerd. Het geld van een beperkte partner zal worden samengevoegd met andere deelnemende beleggers en fondsbeheerders zullen een portefeuille van vastgoed opbouwen die gericht is op het maximaliseren van de winstgevendheid en het minimaliseren van het financiële risico.

Inzicht in de kosten en beleggingsstructuur van het fonds

Private equity-vastgoedfondsen hebben een aantal beheer- en prestatievergoedingen die door beleggers moeten worden betaald. Het is gebruikelijk dat private equity-fondsen een jaarlijkse vergoeding van 2% van het geïnvesteerde kapitaal vereisen om te betalen voor vaste salarissen, deal sourcing en juridische dienstverlening, data- en onderzoekskosten, marketing en aanvullende vaste en variabele kosten. Er zijn echter geen grenzen aan deze beleggersvergoedingen.

Individuen moeten deze kosten goed begrijpen voordat ze beleggen, omdat dat het totale rendement op de investering beperkt. Als een private equity-vastgoedfonds bijvoorbeeld $ 500 miljoen zou ophalen, zou het elk jaar $ 10 miljoen verzamelen om de bijbehorende kosten te betalen. Gedurende de 10-jarige cyclus zou een fonds $ 100 miljoen aan vergoedingen innen, wat betekent dat in dat decennium slechts $ 400 miljoen zou worden geïnvesteerd.

Private equity-managers ontvangen ook een 'carry', wat een prestatievergoeding is die traditioneel 20% van de overtollige brutowinst voor het fonds is. Beleggers zijn traditioneel bereid om deze vergoedingen te betalen vanwege het vermogen van het fonds om problemen met corporate governance en management te helpen verminderen dat een overheidsbedrijf negatief kan beïnvloeden.

De meeste private equity-vastgoedfondsen worden beschouwd als "op behoeften gebaseerde" investeringen, wat betekent dat partners kapitaal aan algemene partners in termijnen toewijzen op basis van hun behoeften. Naarmate huisartsen potentiële beleggingsobjecten lokaliseren, zal het fonds een formeel verzoek om kapitaal indienen dat beperkte partners aan het begin van de cyclus aan het onroerendgoedfonds hebben toegezegd. Bekend als een "kapitaaloproep", is het een wettelijke verplichting waaraan de beperkte partners moeten voldoen. (Lees voor meer informatie: Leer de lingo van beleggen in private equity.)

Als een beperkte partner een kapitaaloproep niet nakomt, kan een fonds die persoon of instelling in gebreke laten en zijn volledige eigendomsaandeel verliezen. Andere limited partners krijgen doorgaans de mogelijkheid om verbeurde aandelen te kopen in het geval van een dergelijk verzuim.

Soorten private equity vastgoedstrategieën

Bij het beleggen in private equity-onroerend goed zijn er traditioneel vier soorten beleggingsstrategieën:

• De kern is de meest conservatieve strategie en omvat mogelijk alleen objecten met een lager risico en een lager potentieel rendement, omdat ze bestaan ​​in goed bevolkte of goed bezochte locaties. Deze strategie kan ook sterk gericht zijn op investeringen in hoogwaardige, hoogwaardige eigenschappen die zeer weinig herontwikkeling of onderhoud vereisen. Deze eigenschappen bieden voorspelbare kasstromen en bestaan ​​meestal uit volledig verhuurde, multi-tenant structuren.
• Core-plus vereist iets meer risico, maar kan een hoger rendement bieden dan de kernstrategie. Deze eigenschappen vereisen bescheiden niveaus van activiteit met toegevoegde waarde of verbetering van de locatie.
• Toegevoegde waarde is een strategie met een gemiddeld tot hoog rendement en een matig risico die meer gericht is op vastgoedontwikkeling en markttiming. In deze strategie kopen portfoliomanagers onroerend goed, nemen ze deel aan herontwikkeling en verkopen ze wanneer de markt presteert. Eigenschappen met toegevoegde waarde vereisen doorgaans wijzigingen in het beheer, fysieke verbetering of het aanpakken van kapitaalbeperkingen. Deze stappen omvatten het bouwen van renovaties en het zoeken naar manieren om huurprijzen te verhogen in het verbeteren van markten. Strategieën met toegevoegde waarde omvatten ook de ommekeer van falende werkmaatschappijen of het aangaan van schulden voor controle over onderliggende objecten.
• Opportunistic biedt het hoogste rendement maar neemt het meeste risico. Met deze strategie kopen beheerders onroerend goed in dat onderontwikkeld land is of op markten die het slecht doen of licht verhandeld worden.

Risico's en langetermijnvooruitzichten accepteren

Beleggers in private equity-onroerend goed moeten begrijpen dat zij door te beleggen in een fonds bereid moeten zijn te accepteren dat hun kapitaal voor een vooraf bepaalde periode van vele jaren kan worden vastgehouden.

Bovendien bestaan ​​er meerdere risico's op de onroerendgoedmarkt en kan een grote hoeveelheid investeringen nodig zijn tijdens kapitaaloproepen in een tijd waarin een persoon een lage kasstroom heeft. Veel huisartsen structureren hun fondsen als tien jaar durende investeringen of langer en ze bieden beleggers weinig of geen mogelijkheden om hun geld op te nemen of in te wisselen. Het illiquide karakter van private equity-fondsen vereist dat beleggers de risico's begrijpen van het langdurig vasthouden van hun geld.

De aard van private equity-fondsstructuren maakt het erg moeilijk om de financiële prestaties van een fonds of de eigenschappen die het bezit te evalueren. Aangezien er beperkte regulering van private equity-vastgoedfondsen bestaat, zijn algemene partners niet verplicht om updates aan beleggers aan te bieden over mogelijke beleggingen, waarderingen van de portefeuille of andere aanvullende informatie met betrekking tot de beleggingen. Investeren in private equity-onroerend goed vereist dat beperkte partners aanzienlijk kapitaal inzetten en er volledig op vertrouwen dat de fondsbeheerder zijn of haar beleggingsdoelstellingen zal bereiken zonder het vereiste niveau van transparantie. Fondsbeheerders sturen echter meestal updates naar hun beleggers en kunnen ervoor kiezen om transparant te zijn over de prestaties om vertrouwen te wekken in een huidig ​​of toekomstig fonds.

Het komt neer op

Voorafgaand aan het investeren in private equity onroerend goed, moeten individuen bepalen of ze gekwalificeerd zijn om deel te nemen aan het proces. Degenen die gekwalificeerd zijn, willen hun persoonlijke beleggingsdoelstellingen, liquiditeitsvereisten en risicotolerantie op de onroerendgoedmarkten verkennen. Na overleg met een financieel adviseur moeten beleggers verschillende fondsen bestuderen om een ​​beter inzicht te krijgen in de managementstrategieën van de algemene partners en de prestaties van andere vastgoedfondsen in het verleden.