Inkomensbenadering
De inkomstenbenadering, ook wel de inkomstenkapitalisatiebenadering genoemd, is een soort taxatiemethode voor onroerend goed waarmee beleggers de waarde van een onroerend goed kunnen schatten op basis van de inkomsten die het onroerend goed genereert. Het wordt gebruikt door de netto bedrijfsopbrengsten (NOI) van de geïnde huur te nemen en deze te delen door het kapitalisatietarief.
01:32Inkomensbenadering
Hoe de inkomstenbenadering werkt
De inkomstenbenadering wordt meestal gebruikt voor inkomsten producerende eigenschappen en is een van de drie populaire benaderingen voor het beoordelen van onroerend goed. De anderen zijn de kostenbenadering en de vergelijkingsbenadering. De inkomstenbenadering voor vastgoedwaarderingen is verwant aan de contante waarde van de kasstroom (DCF) voor financiering. De inkomstenbenadering verdisconteert de toekomstige waarde van de huren door de kapitalisatie.
Bij het gebruik van de inkomstenbenadering voor de aankoop van een huurobject, houdt een belegger rekening met de hoeveelheid gegenereerde inkomsten en andere factoren om te bepalen hoeveel het onroerend goed onder de huidige marktomstandigheden mag verkopen. Naast het bepalen of de belegger kan profiteren van het huurobject, wil een geldschieter zijn potentiële risico op terugbetaling weten als hij een hypotheek verstrekt aan de belegger.
Van de drie methoden voor het beoordelen van onroerend goed wordt de inkomensbenadering als de meest betrokken en moeilijk beschouwd.
Speciale overwegingen
Bij het gebruik van de inkomstenbenadering voor de aankoop van een huurobject moet een belegger ook rekening houden met de staat van het onroerend goed. Potentiële grote reparaties die nodig kunnen zijn, kunnen de toekomstige winst aanzienlijk drukken.
Bovendien moet een belegger overwegen hoe efficiënt het onroerend goed werkt. De verhuurder kan bijvoorbeeld huurders huurkortingen geven in ruil voor het voltooien van werfwerkzaamheden of andere verantwoordelijkheden. Misschien worden specifieke huurders geconfronteerd met economische moeilijkheden die zich in de komende maanden zouden moeten omdraaien, en de verhuurder wil ze niet uitzetten. Als de geïnde huur niet hoger is dan de lopende kosten, zal de belegger het onroerend goed waarschijnlijk niet kopen.
Bij de inkomstenbenadering hebben de cap rate en de geschatte waarde een omgekeerde relatie - het verlagen van de cap rate verhoogt de geschatte waarde
Een belegger moet ook nagaan hoeveel eenheden gemiddeld op elk willekeurig moment leeg zijn. Het niet ontvangen van de volledige huur van elke eenheid heeft invloed op de inkomsten van de belegger uit het onroerend goed. Dit is vooral belangrijk als een woning grote reparaties nodig heeft en er veel eenheden leegstaan - wat duidt op een lage bezettingsgraad. Als de eenheden niet regelmatig worden gevuld, zal de huurincasso lager zijn dan mogelijk en is de aankoop van het onroerend goed mogelijk niet in het belang van de belegger.
Belangrijkste leerpunten
- De inkomstenbenadering is een waarderingsmethode voor onroerend goed die de inkomsten van het onroerend goed gebruikt om de reële waarde te schatten.
- Het wordt berekend door het netto bedrijfsresultaat te delen door de kapitalisatie.
- Een koper moet speciale aandacht besteden aan de staat van het onroerend goed, de operationele efficiëntie en de leegstand bij het gebruik van de inkomstenbenadering.
Voorbeeld van de inkomstenbenadering
Met de inkomstenbenadering gebruikt een belegger de marktomzet van vergelijkbare producten om een activeringspercentage te kiezen. Bij het waarderen van een flatgebouw met vier eenheden in een specifieke provincie, kijkt de belegger bijvoorbeeld naar de recente verkoopprijzen van vergelijkbare objecten in dezelfde provincie. Na het berekenen van het kapitalisatiepercentage, kan de belegger de NOI van de huurwoning delen door dat tarief. Een onroerend goed met een netto-bedrijfsresultaat (NOI) van $ 700.000 en een gekozen kapitalisatiepercentage van 8% is bijvoorbeeld $ 8, 75 miljoen waard.
Vergelijk beleggingsrekeningen Aanbieder Naam Beschrijving Adverteerder Openbaarmaking × De aanbiedingen die in deze tabel worden weergegeven, zijn afkomstig van samenwerkingsverbanden waarvan Investopedia een vergoeding ontvangt.