Lening-tot-waarde ratio - LTV-ratio definitie
Loan-to-value (LTV) -ratio is een beoordeling van het kredietrisico dat financiële instellingen en andere geldschieters onderzoeken voordat ze een hypotheek goedkeuren. Doorgaans zijn evaluaties met hoge LTV-ratio's een hoger risico en daarom kost de lening de lener meer als de hypotheek wordt goedgekeurd.
Bovendien kan een lening met een hoge LTV-ratio van de kredietnemer vereisen dat hij een hypotheekverzekering afsluit om het risico voor de kredietgever te compenseren.
LTV-ratioformule en berekening
Huizenkopers kunnen eenvoudig de lening / waarde-verhouding van hun woning berekenen.
LTVratio = MAAPVwhere: MA = HypotheekbedragAPV = Geschatte waarde onroerend goed \ begin {uitgelijnd} <V ratio = \ frac {MA} {APV} \\ & \ textbf {where:} \\ & MA = \ text {Hypotheekbedrag} \ \ & APV = \ text {Taxated Property Value} \\ \ end {align} LTVratio = APVMA waarbij: MA = HypotheekbedragAPV = Taxated Property Value
Het proces omvat het verdelen van het totale bedrag van de hypothecaire lening in de totale aankoopprijs van de woning. Bijvoorbeeld, een woning met een aankoopprijs van $ 200.000 en een totale hypothecaire lening voor $ 180.000 resulteert in een lening-waarde verhouding van 90%. Conventionele hypotheekverstrekkers bieden vaak betere leningsvoorwaarden aan leners met een lening / waarde-ratio van niet meer dan 80%.
LTV-ratio wordt berekend door het geleende bedrag te delen door de getaxeerde waarde van het onroerend goed, uitgedrukt als een percentage. Als u bijvoorbeeld een huis koopt met een waarde van $ 100.000 voor de getaxeerde waarde en een aanbetaling van $ 10.000 doet, leent u $ 90.000, wat resulteert in een LTV-ratio van 90% (90.000 / 100.000).
Belangrijkste leerpunten
- LTV wordt vaak gebruikt bij hypothecaire leningen om het bedrag te bepalen dat nodig is om een aanbetaling te doen en of een kredietverstrekker krediet verstrekt aan een kredietnemer.
- De meeste geldschieters bieden hypotheek- en woningaanvragers de laagst mogelijke rentevoet wanneer de lening / waarde-ratio op of onder 80% ligt.
- HomeReady van Fannie Mae en Home Home van Freddie Mac's Mogelijke hypotheekprogramma's voor leners met een laag inkomen staan een LTV-ratio van 97% toe (3% aanbetaling) maar vereisen een hypotheekverzekering tot de ratio daalt tot 80%.
LTV en leningacceptatie
De lening / waarde-verhouding is een kritieke component van de hypotheekverzekering, of het nu is om een huis te kopen, een huidige hypotheek te herfinancieren in een nieuwe lening of te lenen tegen het opgebouwde eigen vermogen binnen een onroerend goed.
Kredietverstrekkers beoordelen de LTV-ratio om de mate van blootstelling aan risico's te bepalen die zij nemen bij het afsluiten van een hypotheek. Wanneer leners een lening aanvragen voor een bedrag dat gelijk is aan of in de buurt van de geschatte waarde en daarom een hogere lening / waarde-verhouding is, merken geldschieters dat er een grotere kans is dat de lening in gebreke blijft omdat er weinig of geen eigen vermogen is opgebouwd binnen het eigendom. Als marktafscherming plaatsvindt, kan het voor de kredietgever moeilijk zijn om de woning voldoende te verkopen om het uitstaande hypotheeksaldo te dekken en winst te maken met de transactie.
Factoren die de LTV-ratio beïnvloeden
De belangrijkste factoren die van invloed zijn op de LTV-ratio zijn aanbetaling, verkoopprijs (contract) en geschatte waarde. Om de laagste (en beste) LTV-ratio te bereiken, verhoogt u de aanbetaling en probeert u de verkoopprijs te verlagen. Stel in het bovenstaande voorbeeld dat u een huis koopt dat taxeert voor $ 100.000, maar dat de eigenaar bereid is te verkopen voor $ 90.000. Als u dezelfde aanbetaling van $ 10.000 doet, is uw lening slechts $ 80.000, wat resulteert in een LTV-ratio van 80% (80.000 / 100.000). Als u uw aanbetaling verhoogt tot $ 15.000, is uw hypothecaire lening nu $ 75.000, waardoor uw LTV-ratio 75% is (75.000 / 100.000).
Dit is allemaal belangrijk omdat hoe lager de LTV-ratio, hoe groter de kans dat de lening wordt goedgekeurd, hoe lager de rentevoet waarschijnlijk is en hoe minder waarschijnlijk u een particuliere hypotheekverzekering (PMI) moet kopen.
LTV-ratio en rentetarieven
Hoewel de verhouding lening / waarde niet de enige bepalende factor is bij het afsluiten van een hypotheek, een lening met een eigen vermogen of een kredietlijn, speelt deze wel een belangrijke rol in de leenkosten die de huiseigenaar kost. Een hoge LTV-ratio kan namelijk voorkomen dat u überhaupt in aanmerking komt voor een lening of herfinancieringsoptie.
De meeste geldschieters bieden hypotheek- en woningaanvragers de laagst mogelijke rentevoet wanneer de lening / waarde-ratio op of onder 80% ligt. Een hogere LTV-ratio sluit niet uit dat kredietnemers worden goedgekeurd voor een hypotheek, hoewel de totale kosten van de lening stijgen naarmate de LTV-ratio toeneemt. Een lener met een LTV-ratio van 95% kan bijvoorbeeld worden goedgekeurd, maar de rente kan tot een volledig procentpunt hoger zijn dan voor een lener met een LTV-ratio van 75%.
Bovendien, als de LTV-ratio hoger is dan 80%, moet u waarschijnlijk een particuliere hypotheekverzekering (PMI) kopen, die op jaarbasis 0, 5% tot 1% van het totale geleende bedrag kan bedragen. PMI van 1% op een lening van $ 100.000, zou bijvoorbeeld $ 1.000 toevoegen aan het betaalde bedrag per jaar of $ 83, 33 per maand. PMI-betalingen gaan door totdat de LTV-ratio 80% of lager is. De LTV-ratio neemt af naarmate u uw lening terugbetaalt en naarmate de waarde van uw woning in de loop van de tijd stijgt.
Het vereisen van een 80% (of lagere) LTV-ratio om PMI te voorkomen is niet wettelijk maar het is de praktijk van bijna alle geldschieters. Uitzonderingen worden soms gemaakt voor leners met een hoog inkomen, lagere schulden of andere factoren zoals een grote beleggingsportefeuille.
De maximale lening / waarde-verhouding is de grootste toegestane verhouding tussen de omvang van een lening en de dollarwaarde van het onroerend goed. Hoe hoger de verhouding lening / waarde, hoe groter het deel van de aankoopprijs dat werd gefinancierd. Omdat de woning als onderpand voor de lening fungeert, is de verhouding lening / waarde een maatstaf voor het risico dat kredietverstrekkers gebruiken. Verschillende leningsprogramma's worden geacht verschillende risicofactoren te hebben en dus verschillende maximale lening-tot-waarde verhoudingen te hebben.
Leningstypen en LTV-ratio
Bepaalde soorten leningen hebben speciale regels als het gaat om de LTV-ratio.
FHA-leningen
FHA-leningen, die een initiële LTV-ratio van maximaal 96, 5% mogelijk maken, vereisen een hypotheekverzekeringspremie (MIP) die duurt zolang u die lening hebt, ongeacht hoe laag de LTV-ratio uiteindelijk gaat. De meeste mensen herfinancieren een conventionele lening zodra de LTV-ratio 80% bereikt om de MIP te elimineren.
VA- en USDA-leningen
VA- en USDA-leningen - beschikbaar voor respectievelijk huidige en voormalige militairen of in landelijke gebieden - vereisen geen particuliere hypotheekverzekering, hoewel de LTV-ratio wel 100% kan bedragen. Zowel VA- als USDA-leningen hebben echter extra kosten.
Fannie Mae en Freddie Mac
HomeReady van Fannie Mae en Home Home van Freddie Mac's Mogelijke hypotheekprogramma's voor leners met een laag inkomen staan een LTV-ratio van 97% toe (3% aanbetaling) maar vereisen een hypotheekverzekering tot de ratio daalt tot 80%.
Stroomlijn herfinancieringsopties, die afzien van beoordelingsvereisten (wat betekent dat de LTV-ratio van de woning de lening niet beïnvloedt), bestaan voor FHA-, VA- en USDA-leningen. Voor degenen met een LTV-ratio van meer dan 100% - ook bekend als "onder water" of "ondersteboven" - Fannie Mae's High Loan-to-Value-herfinancieringsoptie en Freddie Mac's Enhanced Relief Refinance, die zijn ontworpen om het HARP-herfinancieringsprogramma te vervangen dat vervalt op 31 december 2018, zijn beschikbaar.
Rangschikking van de lening-tot-waarde ratio
Een LTV-ratio van 80% of lager wordt als goed beschouwd voor de meeste scenario's voor hypothecaire leningen. Een LTV-ratio van 80% biedt de beste kans om te worden goedgekeurd, de beste rentevoet en de grootste kans dat u geen hypotheekverzekering hoeft te kopen. Zoals hierboven opgemerkt, zorgen VA- en USDA-leningen echter voor een hogere LTV-ratio (tot 100%) en vermijden ze nog steeds dure particuliere hypotheekverzekeringen, hoewel er andere kosten van toepassing zijn.
Voor de meeste herfinancieringsopties, tenzij u een uitbetaling voor herfinanciering aanvraagt, maakt de LTV-ratio niet uit, dus er bestaat niet zoiets als "goed" of "slecht". Als u een uitbetaling voor herfinanciering aanvraagt, een LTV ratio van 90% of minder wordt als goed beschouwd.
LTV versus gecombineerde LTV - CLTV
Terwijl de LTV-ratio kijkt naar de impact van een enkele hypotheeklening bij de aankoop van een onroerend goed, is de gecombineerde lening-tot-waarde (CLTV) verhouding tussen alle beveiligde leningen op een onroerend goed en de waarde van een onroerend goed. Kredietverstrekkers gebruiken de CLTV-ratio om het risico op wanbetaling van een potentiële woningkoper te bepalen wanneer meer dan één lening wordt gebruikt - bijvoorbeeld als ze twee of meer hypotheken hebben, of een hypotheek plus een lening of een kredietlijn (HELOC). Over het algemeen zijn kredietverstrekkers bereid om tegen CLTV-ratio's van 80% en meer te lenen aan kredietnemers met een hoge kredietwaardigheid.
De LTV-ratio houdt alleen rekening met het primaire hypotheeksaldo. Daarom is in het bovenstaande voorbeeld de LTV-ratio 50%, het resultaat van het delen van het primaire hypotheeksaldo van $ 100.000 door de thuiswaarde van $ 200.000. Primaire geldschieters zijn meestal genereuzer met CLTV-vereisten.
Gezien het bovenstaande voorbeeld, in het geval van een afscherming, ontvangt de primaire hypotheekhouder zijn geld volledig voordat de tweede hypotheekhouder iets ontvangt. Als de waarde van het onroerend goed daalt tot $ 125.000 voordat de lener in gebreke blijft, ontvangt de primaire pandhouder het volledige verschuldigde bedrag ($ 100.000), terwijl de tweede pandhouder alleen de resterende $ 25.000 ontvangt ondanks dat hij $ 50.000 verschuldigd is. De primaire pandhouder draagt minder risico in het geval van dalende onroerendgoedwaarden en kan zich daarom veroorloven om te lenen tegen een hogere CLTV.
Beperkingen van LTV
Het belangrijkste nadeel van lening-naar-waarde is dat het alleen de primaire hypotheek omvat die een huiseigenaar verschuldigd is, en geen andere verplichtingen, zoals een tweede hypotheek of een lening met een eigen vermogen. Daarom is gecombineerde lening-naar-waarde (CLTV) een meer omvattende maatstaf voor het vermogen van een kredietnemer om een woninglening terug te betalen.