Hypotheekopties voor huiseigenaren onder water
Huiseigenaren bevinden zich vaak in de on benijdenswaardige positie om meer op het saldo van hun hypotheek te betalen dan hun huizen waard zijn. Dit komt voort uit een combinatie van evenementen, waarvan vele buiten de controle van een huiseigenaar liggen. Dalende onroerendgoedprijzen, een verslechterende buurt, slechte beslissingen over het lenen (bijv. Meer lenen dan de kredietnemer kan betalen of een optie kiezen met een hypotheek met variabele rente) en herfinanciering om eigen vermogen af te sluiten, kunnen huiseigenaren allemaal een groeiende schuld geven. Wanneer het saldo van de hypotheek de waarde van het onroerend goed overschrijdt, wordt de positie van de huiseigenaar "ondersteboven" of "onder water" genoemd. Ontsnappen aan deze ongemakkelijke positie is lastig - en het vereist vaak de verkoop van de woning voor minder dan de waarde van de lening - maar er zijn oplossingen. Laten we eens kijken naar enkele opties voor huiseigenaren met een negatief eigen vermogen.
Short selling van een woning die weinig eigen vermogen heeft
Short selling is een haalbare optie als het verschil tussen de verkoopprijs van de woning en het hypotheekbedrag klein is, of als de verkoper diepe zakken heeft. Als er een koper wordt gevonden, kan de huiseigenaar met een cheque naar de afsluiting komen om het saldo van de lening af te lossen. Als de verkoper het zich niet kan veroorloven om het saldo te betalen, maar moet verkopen, moet de verkoper contact opnemen met de hypotheekhouder en proberen een korte verkoop te regelen. (Voor meer informatie over short selling van uw huis, lees Short Sell Your Home om afscherming te voorkomen .)
De geldschieter overtuigen om in te stemmen met een korte verkoop vergt vaak een aanzienlijke hoeveelheid tijd en papierwerk. De huiseigenaar moet er niet alleen toestemming voor krijgen, maar ook een makelaar zoeken die bereid is de verkoop af te handelen. Als een koper wordt gevonden, blijven de complicaties bestaan. De geldverstrekker verleent vaak de lening namens een belegger. Als de geldschieter vertrouwd is met de verkoop, moet de geldschieter samenwerken met de investeerder die de lening bezit om een akkoord te bereiken. Dit kan tijd kosten. Als het huis wordt gedekt door een particuliere hypotheekverzekering (PMI), kan de verzekeraar ook bij het proces worden betrokken. De verzekeraar heeft het onroerend goed verzekerd tegen in gebreke blijven om de belangen van de bank te beschermen, zodat de verzekeraar een belang in het proces heeft. Over het algemeen duurt het lang om een akkoord te bereiken en heeft de bank weinig prikkels om samen te werken.
uitsluiting
Als alles is gezegd en gedaan, kan de huiseigenaar uiteindelijk geld aan de bank verschuldigd zijn, zelfs na de verkoop, om het verschil te maken tussen wat een koper bereid is te betalen en wat de bank bereid is te accepteren. Als u denkt dat dit in uw situatie het geval is, kan het alternatief marktafscherming zijn. Weeg deze optie echter zeer zorgvuldig af - hoewel een korte verkoop niet goed is voor uw kredietwaardigheid, is een marktafscherming nog erger. (Lees het belang van uw kredietwaardigheid om te weten te komen hoe uw leenactiviteiten uw kredietwaardigheid beïnvloeden.)
Naast de uitdagingen van het opzetten van de verkoop, de mogelijkheid om geld te betalen na de verkoop en de waarschijnlijkheid dat uw credit score een hit zal zijn, moet ook rekening worden gehouden met belastingen. Vanuit fiscaal perspectief kan het verschil tussen de verkoopprijs op de woning en het saldo op de hypotheek als inkomen worden beschouwd. Betalen van de belasting of bewijzen dat u insolvent was en dus vrijgesteld van de belasting, zijn zaken die moeten worden aangepakt omdat, vanuit fiscaal perspectief, een korte verkoop wordt gezien als kwijtschelding van schulden.
Opties om het gedoe van een korte verkoop te vermijden zijn beperkt. Het ideale scenario is om thuis te blijven wonen en de hypotheek te betalen totdat de onroerendgoedmarkt verbetert en het huis kan worden verkocht voor een prijs die het saldo van de hypotheek dekt. Andere opties om te overwegen zijn om een huisgenoot in te schakelen om de rekeningen te betalen, of verhuizen naar een appartement en het huis verhuren.
Het komt neer op
De beste manier om de kans te verkleinen dat u op zijn kop komt te staan, is door de kleinste hypotheek die u kunt vinden af te sluiten en deze zo snel mogelijk af te betalen. Deze inspanning begint met het kopen van een huis dat u zich daadwerkelijk kunt veroorloven, wat een dramatisch andere eigenschap kan zijn dan die waarin u zich thuis voelt. (Hulp nodig bij het kraken van de cijfers? Lees Hypotheken: Hoeveel kunt u betalen? )
Wijze, voorzichtige huizenkopers doen een aanzienlijke aanbetaling, waardoor ze kunnen voorkomen dat ze een particuliere hypotheekverzekering (PMI) moeten afsluiten en voldoende eigen vermogen hebben om een kussen te hebben als de huizenwaarden dalen. Door een kleine hypotheek aan te gaan, moet u bovendien in staat zijn extra betalingen te doen en in minder tijd onder de schuldenlast te komen. Ten slotte maakt het doen van extra betalingen de kans dat u "ondersteboven" staat voor uw hypotheek veel minder waarschijnlijk.
Zie De hypotheekbetalingsstructuur begrijpen voor meer informatie over het berekenings- en betalingsproces en het aflossingsschema voor woningkredieten.