Hypotheek herfinancieren

• Wat zijn de redenen om te herfinancieren?
• Hoe u de beste deal voor herfinanciering krijgt
• Wat kost herfinanciering?
• Het belang van credit scores

Zou een hypotheekherfinanciering voor u zinvol zijn? Je hebt waarschijnlijk op een of ander moment het gesprek gehad. Het is degene waar een familielid of buurman praat over de geweldige deal die ze hebben gekregen door hun hypotheek te herfinancieren. Nu vraag je je af: verlies je als je niet volgt?

Er zijn momenten waarop massa's huiseigenaren zich haasten om te herfinancieren, meestal vanwege een rentedaling. Maar tarieven zijn niet de enige reden om uw huidige lening te vervangen, en het is ook niet het geval dat een ideaal moment om een ​​kredietnemer te herfinancieren noodzakelijkerwijs een goede gelegenheid is voor de persoon die naast of in een naburige stad woont.

Voordat u een beslissing neemt, is het belangrijk om te begrijpen waarom u überhaupt een nieuwe woninglening wilt afsluiten - en dan uit te zoeken of dit in uw specifieke omstandigheden zinvol is.

Wat zijn de redenen om te herfinancieren?

Er zijn duidelijke en minder voor de hand liggende redenen voor herfinanciering.

1. Dalende rentetarieven

Dit is de meest voor de hand liggende reden om te herfinancieren. Wanneer de rente daalt, betekent een nieuwe lening lagere financieringskosten. Misschien hebt u een 30-jarige vaste hypotheek afgesloten toen de tarieven 6% waren en nu zijn ze gedaald tot 4, 5%. Bij een lening van $ 300.000 zou alleen al die rentedaling leiden tot een korting van $ 279 op uw maandelijkse betaling.

In zo'n geval klinkt een refi misschien als een no-brainer. Maar houd er rekening mee dat het afsluiten van een nieuwe lening betekent dat u nieuwe sluitingskosten moet betalen. En die kunnen al dan niet de besparingen waard zijn van een lager tarief, afhankelijk van hoe lang u verwacht in uw huis te blijven wonen.

Als algemene regel geldt: hoe langer u van plan bent op zijn plaats te blijven, hoe logischer het is om die eenmalige kosten te herfinancieren en op te eten. Maar je moet de cijfers gebruiken om het zeker te weten.

2. Een ARM vervangen

Een goede reden om te herfinancieren is als u een hypotheek met variabele rente of ARM hebt, die u wilt omzetten in een lening met een vaste rente.

Een ARM is een lening met een lage introductierente die wordt 'gereset' na een vooraf bepaalde periode, of dit nu een jaar na uw sluitingsdatum is of vijf jaar - of meer. Als de rentetarieven zijn gestegen wanneer de lening opnieuw wordt ingesteld, kunnen leners in shock raken wanneer ze hun nieuwe maandelijkse betaling zien.

Dat is de reden waarom leners vaak proberen te herfinancieren in een lening met een vaste rente vóór de reset-datum, vooral wanneer de tarieven naar historische normen relatief laag zijn. Het feit is dat niemand weet wat er zal gebeuren met de rentetarieven op de weg. Dus kiezen voor een veiligere gok is meestal een goed idee, vooral als je van plan bent om een ​​tijdje thuis te zijn.

Kostbare ARM-resets waren een van de factoren die tien jaar geleden hebben geleid tot het afsmelten van de hypotheek. Woningkredieten met een instelbaar tarief zijn lang niet zo gebruikelijk als toen, hoewel ze de afgelopen jaren zijn teruggekeerd. Als je er een hebt, kan het een verstandig idee zijn om potentiële problemen een stap voor te blijven.

Belangrijkste leerpunten

• Redenen om uw hypotheek te herfinancieren zijn onder andere het verlagen van uw rentetarief, het overschakelen naar een vaste rente van een hypotheek met instelbare rente, of het nemen van contant geld bij u thuis.
• Vergeet bij het winkelen voor een nieuwe hypotheek niet alleen naar de rentetarieven te kijken, maar ook naar de sluitingskosten, te goeder trouw schattingen en het break-even punt.
• Overweeg het gebruik van de diensten van een hypotheekmakelaar, maar doe uw eigen benen om ervoor te zorgen dat u de beste deal krijgt.
• Bepaal of u punten wilt gebruiken om de rente te verlagen en vergeet niet om de koers vast te leggen zodra u een goede aanbieding hebt.
• Ontvang uw kredietrapporten om te zien wat uw kredietscore is en controleer op fouten, want groot krediet kan helpen om een ​​beter herfinancieringspakket te beveiligen.

3. Uw verbeterde credit score

Misschien hebt u een woningkrediet afgesloten toen uw score veel lager was dan nu, wat leidt tot een hoger dan gemiddeld rentepercentage. Sindsdien hebt u betere financiële gewoonten ontwikkeld, uw saldi verlaagd en uw betaling regelmatig vóór de vervaldatum verzonden. Uw vermogen om de lening op tijd terug te betalen is een van de grootste factoren bij het bepalen van uw hypotheekrente. Kredietverstrekkers maken een weloverwogen gok door uw credit score te verzamelen, die uw leen- en aflossingsgeschiedenis weergeeft.

Als uw credit score voldoende is verbeterd, komt u mogelijk in aanmerking voor een aanzienlijk beter tarief.

4. Verlenging van de looptijd van de lening

Zelfs als hun tarieven hetzelfde zijn, kunnen sommige huiseigenaren hun maandelijkse betaling verlagen door herfinanciering. Hoe? Ze sluiten eenvoudigweg een nieuwe lening met een langere looptijd.

Stel bijvoorbeeld dat u een 30-jarige hypotheek hebt afgesloten voor $ 250.000. Tien jaar later is dat leensaldo gedaald tot $ 200.000. Door een nieuwe lening van 30 jaar af te sluiten voor het resterende saldo, verlaagt u uw maandelijkse betaling. Maar u spaart ook 10 extra jaren aan uw lening.

Verlenging van uw leenperiode kan zinvol zijn als u problemen hebt met het bijhouden van uw betalingen. Maar vergis u niet - door uw hypotheek uit te breiden, betaalt u op de lange termijn meer rente.

5. Geld uit je huis halen

Een van de voordelen van onroerend goed is de mogelijkheid om in de loop van de tijd eigen vermogen op te bouwen. En als u dat eenmaal doet, kan uw huis eruit zien als een geldautomaat waaruit u geld kunt halen als u wilt.

Een manier om dat te doen is om te herfinancieren met een grotere lening, waardoor u extra geld overhoudt dat u kunt gebruiken voor verschillende behoeften. Om een ​​uitbetaling te krijgen, moet je echter binnen de lening-naar-waarde of LTV-drempel voor je leningprogramma blijven. De verhouding lening / waarde is het bedrag van de hypotheek gedeeld door de geschatte waarde van het onroerend goed .

Stel dat u een huis met een waarde van $ 200.000 bezit en dat u nog steeds $ 120.000 aan uw hypotheek verschuldigd bent. Als uw geldschieter een LTV van 80% heeft, kunt u een lening van $ 160.000 herfinancieren en het verschil van $ 40.000 in contanten opnemen.

Veel mensen die herfinancieren om hoge rente af te lossen, merken dat ze hun schuld weer oplopen zodra ze toegang hebben tot meer krediet.

Maar nogmaals, u betaalt afsluitingskosten om die nieuwe lening te krijgen - en u zult minder eigen vermogen op uw weg komen wanneer u uiteindelijk het onroerend goed verkoopt. Het is heel goed de moeite waard als u het geld goed gebruikt, zoals het betalen van een creditcard met een hoge rente of een renovatie die de waarde van uw huis verhoogt. Als u het geld gebruikt om een ​​boot te kopen of op een exotische vakantie gaat, wilt u misschien twee keer nadenken.

Houd er rekening mee dat er ook andere manieren zijn om het geld in uw huis aan te boren, zoals een lening met een eigen vermogen of een kredietlijn voor een eigen vermogen, waar u naar behoefte kunt putten. Door een beetje huiswerk te maken en de voor- en nadelen van elk te vergelijken, zorg je ervoor dat je de beste keuze maakt.

Hoe u de beste deal voor herfinanciering krijgt

Als winkelen voor een hypotheek net zoiets is als een tv kopen - gewoon een kwestie van winkels en online controleren om te zien hoeveel je precies moet betalen. Helaas is het zoeken naar woningkredieten iets ingewikkelder.

Verschillende geldschieters bieden verschillende tarieven - om nog maar te zwijgen van verschillende kosten - afhankelijk van factoren zoals uw kredietwaardigheid, arbeidsstatus en lening / waarde-ratio. De enige echte manier om ervoor te zorgen dat u de beste deal krijgt, is rond te shoppen met een handvol providers. Misschien wilt u een combinatie van grotere banken en lokale banken en kredietverenigingen opnemen om te zien wie u de meest aantrekkelijke voorwaarden kan bieden.

Het kan verleidelijk zijn om een ​​online marktplaats te bezoeken die onmiddellijke offertes van verschillende hypotheekbedrijven belooft. Maar houd er rekening mee dat de getallen die ze bieden vaak schattingen zijn en geen daadwerkelijke aanbiedingen. Bovendien hebt u niet altijd controle over hoe breed de persoonlijke informatie die u verstrekt, met andere partijen wordt gedeeld. Daarom is het meestal een goed idee om één voor één contact op te nemen met gerenommeerde geldschieters, ook al kost dat meer tijd.

Kijk tijdens het winkelen niet alleen naar de rente. Zelfs voordat u formeel een herfinanciering aanvraagt, kunt u de geldschieter vragen of deze een 'goede trouwschatting' geeft, waarin wordt aangegeven hoeveel u ook moet betalen om de kosten te sluiten. In sommige gevallen kan het betalen van een iets hoger tarief als het wordt geleverd met lagere kosten vooraf in uw voordeel werken.

Om tarieven te bepalen, moet elke geldschieter uw kredietrapport ophalen, wat uw kredietscore kan verlagen. U kunt de impact op uw score minimaliseren of zelfs elimineren door uw onderzoek gedurende een korte periode te doen. Het bedrijf dat FICO-scores ontwikkelt, doet bijvoorbeeld niets met u (of niet veel) voor hypotheekaanvragen binnen 30 - 45 dagen van scoring, afhankelijk van welke versie van de FICO-formule de geldschieter gebruikt. (Zie hieronder meer over uw credit score.)

Kunt u een betere herfinancieren met een hypotheekmakelaar?

Het naderen van meerdere hypotheekaanbieders lijkt misschien veel werk, vooral als u een beperkte hoeveelheid vrije tijd heeft. Dat is een van de voordelen van het werken met een hypotheekmakelaar, die uw informatie verzamelt en namens u contact opneemt met meerdere geldschieters. Het is als een one-stop-shop voor uw hypotheekbehoeften.

Omdat makelaars worden betaald door de banken en hypotheekbedrijven waarmee ze samenwerken, hoeft u ze niet rechtstreeks te betalen voor hun diensten. Plus, geldschieters belonen hen soms voor het binnenhalen van klanten door hen speciale tarieven te geven.

Maar er zijn nadelen aan het uitbesteden van uw zoekopdracht. Makelaars kunnen bijvoorbeeld worden gecompenseerd voor het aangaan van een grotere lening, zelfs als dit niet in uw belang is. En bepaalde geldschieters werken niet met makelaars, dus het kan uw opties soms beperken.

Het gebruik van beide methoden is echter geen probleem. U kunt een makelaar gebruiken om het zware werk te doen, maar zoek zelf een of twee koersen om te zien hoe zij het vergelijken en de beste geldschieter voor u vinden.

Uw koers vasthouden: ken de strategie

Voorspellen waar de rente weken van tevoren zal bewegen, is dwaas - zelfs de banken weten niet waar ze naartoe gaan. Dus zodra u een goed aanbod heeft gevonden, is het altijd een goed idee om uw tarief te vergrendelen, zodat u weet dat het op uw sluitingsdatum hetzelfde is.

Stel bijvoorbeeld dat de bank schat dat u de lening binnen 30 dagen kunt afsluiten. Misschien wilt u vragen om uw rentetarief 45 dagen vast te zetten om te zorgen dat het niet omhoog loopt tegen de tijd dat u de notitie voltooit.

Een tariefvergrendeling krijgen die langer is dan nodig, werkt echter niet altijd in uw voordeel. Telkens wanneer banken hun rente bevriezen, gaan ze ervan uit dat de rente oploopt. Dus ze compenseren meestal een langere vergrendelingsperiode met een hoger tarief of extra kosten.

Punten of geen punten?

Een andere manier om een ​​lagere rente op uw lening te krijgen, is door “punten” te betalen, dit zijn vooraf betaalde rente op uw nota. Elk punt komt overeen met één procent van uw leenwaarde. Dus als u twee punten betaalt voor een hypotheek van $ 200.000, betekent dit dat u meer dan $ 4.000 vervalst.

In ruil daarvoor biedt de geldschieter een lager tarief, wat u ten goede kan komen als u lang genoeg in uw huis blijft. En net als bij de rente die u betaalt in de loop van de lening, is het bedrag dat u in punten betaalt over het algemeen fiscaal aftrekbaar (dit veronderstelt dat het voor u nog steeds financieel zinvol is om uw inhoudingen te specificeren in plaats van de nieuwe hogere standaardaftrek te nemen).

Natuurlijk moet u bij sluitingstijd wat extra geld hebben om te kunnen profiteren van het gebruik van punten. Als u daarentegen op zoek bent naar de laagst mogelijke upfront-kosten voor uw refi, kunt u beter vooraf betaalde rente vermijden en leven met een iets hogere rente.

Wat kost herfinanciering?

Het vooruitzicht van een aanzienlijk lagere rente op uw lening kan verleidelijk zijn voor elke huiseigenaar. Maar voordat u doorgaat met een refi, moet u echt weten wat het kost. Vaak verliest wat lijkt op heel wat glans wanneer je de vergoedingen ziet.

Daarom is het belangrijk om de schattingen van de goede trouw van verschillende geldschieters te vergelijken. Deze documenten omvatten de rentevoet evenals een uitsplitsing van de verwachte uitgaven om de lening af te sluiten.

Een van de grootste uitgaven is de "origination fee" van de geldschieter. Maar u zult ook worden geconfronteerd met een reeks andere kosten, zoals kosten voor een bijgewerkte beoordeling, titelzoekkosten en de premie voor titelverzekering. In totaal kunnen al die kosten oplopen tot maar liefst 5% van de waarde van de lening.

Bepaal het break-even punt

Tenzij u van plan bent om lang in uw huis te blijven, kunnen die kosten vooraf een refi onbetaalbaar maken. Om dat te berekenen, deelt u de sluitingskosten door het bedrag dat u elke maand bespaart op uw nieuwe rentevoet. Het resultaat is het aantal maanden dat het duurt voordat u break-even bent met uw nieuwe lening.

Als u uw belastingaftrek specificeert, zorg er dan voor dat u het bedrag dat u op rente bespaart, aanpast aan uw marginale belastingtarief, omdat de overheid u in wezen korting geeft op uw financieringskosten.

Je hebt waarschijnlijk gehoord van geldschieters die leningen aanbieden zonder afsluitingskosten, wat misschien de perfecte manier lijkt om wat geld te besparen. Maar er is een addertje onder het gras: de geldschieter moet u een hogere rente in rekening brengen om die kosten te verantwoorden. Als je lang genoeg in je huis blijft, kun je beter de kosten betalen nu in ruil voor een lagere maandelijkse betaling.

Het belang van credit scores

Economische trends hebben een grote invloed op de rente die u ontvangt. Vaste rente hypotheken, bijvoorbeeld, hebben de neiging om te bewegen in lock-stap met het rendement op een 10-jarige staatsobligatie.

Maar individuele factoren hebben ook veel te maken met uw tarief. Uw inkomen en functiehistorie spelen een belangrijke rol, evenals uw credit score, die is gebaseerd op informatie in uw kredietrapport. Hoe hoger uw score, hoe lager het tarief dat u moet betalen voor uw nieuwe lening.

Volgens de website myFICO betaalt een lener met een score van 760 of hoger doorgaans meer dan $ 200 minder per maand op een 30-jarige hypotheek met vaste rente ter waarde van $ 216.000 dan iemand met een score van 620.

Je score verbeteren

Het loont dan om uw credit score zo hoog mogelijk te krijgen voordat u het refi-proces start. Veel creditcardaanbieders bieden ze gratis aan, hoewel sommige andere scoringsystemen gebruiken dan FICO, het meest gebruikte model. Je kunt je score ook kopen op myFICO.com.

U wilt ook uw werkelijke kredietrapport bekijken van alle drie rapportagebureaus: Experian, Equifax en TransUnion. Gelukkig kunt u elk jaar een gratis exemplaar krijgen op jaarlijksecreditreport.com. Zorg ervoor dat de informatie op uw bestaande kredietrekeningen correct is. Als u een fout in uw rapport ontdekt, wilt u contact opnemen met het juiste kredietbureau zodat het dit kan onderzoeken.

Behalve grote fouten in uw rapport, kan het enige tijd duren om uw cijfers te verhogen. De grootste factoren die uw score beïnvloeden, zijn uw kredietgebruik en betalingsgeschiedenis, die samen maar liefst 65% van uw FICO-nummer uitmaken. Het beste wat u kunt doen om uw hypotheekrente te verlagen, is dus om uw andere leningstegoeden te verlagen en uw betalingen altijd op tijd te doen.

Het komt neer op

Er is geen eenduidig ​​antwoord op de vraag of herfinanciering van uw hypotheek zinvol is. In de meeste gevallen komt het aan op de wiskunde. Als het bedrag dat u maandelijks bespaart, uiteindelijk de afsluitingskosten zal verduisteren, kan het afsluiten van een nieuwe lening een verstandige zet zijn.

Als u een refi nastreeft, is het vergelijken van aanbiedingen van meerdere geldschieters de zekerste manier om de beste deal te krijgen. Zodra u het hebt gevonden, wilt u de koers vastzetten om ervoor te zorgen dat u niet meer met hogere rentekosten zit zodra de sluitingsdatum rondloopt.