Netto bedrijfsresultaat - NOI-definitie
Het netto-bedrijfsresultaat (NOI) is een berekening die wordt gebruikt om de winstgevendheid van inkomstengenererende vastgoedinvesteringen te analyseren. NOI is gelijk aan alle inkomsten uit het onroerend goed, minus alle redelijk noodzakelijke bedrijfskosten. NOI is een cijfer vóór belastingen, dat voorkomt op het inkomsten- en kasstroomoverzicht van een onroerend goed, exclusief hoofdsom- en rentebetalingen op leningen, kapitaaluitgaven, afschrijvingen en amortisatie. Wanneer deze metriek in andere industrieën wordt gebruikt, wordt deze "EBIT" genoemd, wat staat voor "winst vóór rente en belastingen".
Belangrijkste leerpunten
- Het netto bedrijfsresultaat meet de winstgevendheid van een inkomensproducerend onroerend goed voordat eventuele kosten uit financiering of belastingen worden toegevoegd.
- De bedrijfskosten die in de NOI-statistiek worden gebruikt, kunnen worden gemanipuleerd als een eigenaar bepaalde inkomsten- of uitgavenposten uitstelt of versnelt.
- De NOI-statistiek omvat geen investeringen.
De formule voor NOI is:
Netto bedrijfsinkomsten = RR − OEwhere: RR = onroerend goed inkomstenOE = bedrijfskosten \ begin {uitgelijnd} & \ text {Netto bedrijfsinkomsten} = RR - OE \\ & \ textbf {waarbij:} \\ & RR = \ text { inkomsten uit onroerend goed} \\ & OE = \ text {bedrijfskosten} \\ \ end {uitgelijnd} Netto bedrijfsinkomsten = RR − OEwaar: RR = inkomsten uit onroerend goedOE = bedrijfskosten
01:31Netto bedrijfsresultaat
Wat vertelt NOI je?
Het netto-bedrijfsresultaat is een waarderingsmethode die wordt gebruikt door vastgoedprofessionals om de exacte waarde van hun inkomstenproducerende eigenschappen te bepalen. Om NOI te berekenen, moeten de bedrijfskosten van het onroerend goed worden afgetrokken van de inkomsten die een onroerend goed oplevert.
Naast huurinkomsten kan een woning ook inkomsten genereren uit voorzieningen zoals parkeerstructuren, verkoopautomaten en wasfaciliteiten. Bedrijfskosten omvatten de kosten van het runnen en onderhouden van het gebouw, inclusief verzekeringspremies, juridische kosten, nutsvoorzieningen, onroerendgoedbelasting, reparatiekosten en schoonmaakkosten. Investeringen, zoals kosten voor een nieuw airconditioningsysteem voor het hele gebouw, zijn niet in de berekening inbegrepen.
NOI helpt onroerendgoedbeleggers bij het bepalen van het kapitalisatiepercentage, wat hen op hun beurt helpt bij het berekenen van de waarde van een onroerend goed, waardoor ze verschillende eigenschappen kunnen vergelijken die ze overwegen te kopen of verkopen.
Voor gefinancierde objecten wordt NOI ook gebruikt in de schulddekkingsratio (DCR), die geldschieters en beleggers vertelt of de inkomsten van een vastgoed de bedrijfskosten en schuldenbetalingen dekken. NOI wordt ook gebruikt om de netto-inkomstenvermenigvuldiger, het kasrendement op investering en het totale rendement op investering te berekenen.
Voorbeeld van het gebruik van netto bedrijfsinkomsten
Laten we aannemen dat u een eigendom bezit dat jaarlijks $ 120.000 aan inkomsten oplevert en $ 80.000 aan operationele kosten oploopt. In deze omstandigheid heeft het een resulterende NOI van $ 40.000 ($ 120.000 - $ 80.000). Als het totaal negatief is en de bedrijfskosten hoger zijn dan de inkomsten, wordt het resultaat een netto-exploitatieverlies (NOL) genoemd.
Schuldeisers en commerciële geldschieters zijn sterk afhankelijk van NOI om het potentieel voor het genereren van inkomsten van het te verhypothekeren onroerend goed te bepalen, zelfs meer dan ze in hun beslissingen rekening houden met de kredietgeschiedenis van een belegger. Simpel gezegd: deze maatstaf helpt kredietverstrekkers de initiële waarde van het onroerend goed fundamenteel te beoordelen door de kasstromen te voorspellen. Als een onroerend goed als winstgevend wordt beschouwd, gebruiken de geldschieters dit cijfer ook om de omvang van de lening te bepalen die ze willen lenen. Aan de andere kant, als het onroerend goed een netto exploitatieverlies vertoont, zullen geldschieters de hypotheekaanvraag van de kredietnemer waarschijnlijk volledig afwijzen.
Eigenaren kunnen hun bedrijfskosten manipuleren door bepaalde uitgaven uit te stellen en andere te versnellen. NOI kan ook worden verhoogd door de huurprijzen en andere vergoedingen te verhogen, terwijl tegelijkertijd de redelijk noodzakelijke bedrijfskosten worden verlaagd. Overweeg als een voorbeeld van dit laatste een scenario waarbij een appartementseigenaar afziet van de jaarlijkse huur van $ 12.000 van een huurder, in ruil voor die huurder die optreedt als onroerendgoedbeheerder. Als de eigenaar van het appartement normaal een salaris van $ 30.000 aan een gebouwbeheerder zou betalen, kan hij bijgevolg de 'redelijk noodzakelijke' kosten van $ 30.000 van de inkomsten aftrekken, in plaats van de werkelijke kosten van $ 12.000. (Zie "NOI versus EBIT: de verschillen vergelijken" voor meer informatie.)
Vergelijk beleggingsrekeningen Aanbieder Naam Beschrijving Adverteerder Openbaarmaking × De aanbiedingen die in deze tabel worden weergegeven, zijn afkomstig van samenwerkingsverbanden waarvan Investopedia een vergoeding ontvangt.