Niet-conforme hypotheek
Een niet-conforme hypotheek voldoet niet aan de richtlijnen van door de overheid gesponsorde ondernemingen (GSE) zoals Fannie Mae en Freddie Mac. Daarom kan het niet worden verkocht aan Fannie Mae of Freddie Mac. GSE-richtlijnen bestaan onder andere uit een maximaal geleend bedrag, geschikte eigenschappen, vooruitbetalingsvereisten en kredietvereisten.
AFBREKEN Hypotheek die niet voldoet
Niet-conforme hypotheken zijn geen slechte leningen in de zin dat ze riskant zijn. Financiële instellingen houden er echter niet van omdat ze moeilijker te verkopen zijn. Om deze reden zullen banken meestal een hogere rente hanteren.
Hoewel particuliere banken in eerste instantie de meeste hypotheken schrijven, belanden ze vaak in de portefeuilles van Fannie Mae en Freddie Mac. Deze twee door de overheid gesponsorde ondernemingen (GSE) kopen leningen van banken en verpakken deze vervolgens in door hypotheek gedekte effecten (MBS) die op de secundaire markt worden verkocht. Een MBS is een soort door activa gedekt effect dat wordt beveiligd door een verzameling hypotheken die afkomstig zijn van een gereguleerde en erkende financiële instelling. Hoewel er particuliere financiële bedrijven zijn die een MBS kopen, verpakken en doorverkopen, zijn Fannie en Freddie de twee grootste kopers.
Banken gebruiken het geld van de verkoop van hypotheken om te investeren in het aanbieden van nieuwe leningen tegen de huidige rentevoet. Maar Fannie Mae en Freddie Mac kunnen niet zomaar een hypotheekproduct kopen. De twee GSE's hebben federale regels voor het kopen van leningen die als relatief risicovrij worden beschouwd. Deze leningen zijn conforme hypotheken, en banken houden ervan juist omdat ze gemakkelijk zullen verkopen.
Hypotheken die Fannie Mae en Freddie Mac niet kunnen kopen, zijn daarentegen inherent riskant voor banken om te schrijven. Deze onverkoopbare leningen moeten ofwel in de portefeuille van de bank blijven ofwel worden verkocht aan entiteiten die gespecialiseerd zijn in de secundaire markt voor niet-conforme leningen.
Soorten niet-conforme hypotheken
Er zijn verschillende lenersituaties en soorten leningen die Fannie en Freddie als niet-conform beschouwen.
- De meest voorkomende niet-conforme hypotheek is wat vaak een jumbo-hypotheek wordt genoemd. Jumbo-hypotheken zijn leningen die voor een aanzienlijk bedrag worden verstrekt boven de limieten van Fannie Mae en Freddie Mac. In 2018 was die limiet in de meeste Amerikaanse landen $ 453.100, maar in sommige dure gebieden kan deze oplopen tot $ 679.650.
- Maar hypotheken hoeven niet jumbo te zijn om niet conform te zijn. Een lage aanbetaling kan een afwijkende status veroorzaken. De drempel varieert, maar kan 10 procent zijn bij een conventionele hypotheek of slechts 3 procent bij een FHA-lening.
- Een factor is ook de schuld / inkomen-ratio (DTI) van de koper, die doorgaans lager moet zijn dan 42 procent om in aanmerking te komen als een conforme lening. Een credit score boven 630-650 is meestal ook vereist.
- Het type onroerend goed kan ook bepalen of een hypotheek niet voldoet. Kopers van appartementen worden bijvoorbeeld vaak overvallen als ze ontdekken dat hun droomvakantie-eenheid niet conform is, omdat het complex als niet-gerechtvaardigd wordt beschouwd. Dat omvat condo-verenigingen waarbij een enkele entiteit, zoals de ontwikkelaar, meer dan 10 procent van de eenheden bezit. Andere valkuilen zijn als een meerderheid van de eenheden niet door een eigenaar wordt bewoond, als meer dan 25 procent van de vierkante meters commercieel is, of als de Vereniging van Eigenaren (HOA) in een rechtszaak verkeert.