Huurwoningen: voors en tegens

Het bezit van een huurwoning kan financieel de moeite waard zijn. Als u dit soort onroerend goed als een investering onderzoekt, houd dan rekening met de risico's en verantwoordelijkheden.

Huurwoningen: een overzicht

Het idee om een ​​huis of appartement te kopen om te verhuren voor winst klinkt misschien aantrekkelijk. Maar het kopen van een huurobject voor inkomsten en kapitaalgroei op lange termijn kan zijn voor- en nadelen hebben. De huizenmarkt kan bijvoorbeeld fluctueren, afhankelijk van locatie, vraag en aanbod en de economie.

Financieel gezien, wil het huurobject echt winstgevend zijn, dan moet het rendement dat u oogst groter zijn dan wat u zou kunnen verdienen in conservatieve beleggingen, zoals obligaties en dividendbetalende blue-chipaandelen, vanwege de reële risico's. En aan de menselijke kant heeft niet iedereen de mogelijkheid om eigendommen en huurders te beheren.

Belangrijkste leerpunten

• Huurwoningen kunnen financieel lonend zijn en tal van fiscale voordelen hebben.
• De nadelen zijn onder meer een gebrek aan liquiditeit, de onderhoudskosten en het potentieel voor moeilijke huurders en voor het afnemende beroep van de buurt.
• Het is van cruciaal belang voor beleggers in elk type onroerend goed om de rente te volgen en een belastingdeskundige te raadplegen.

Voordelen van huurwoningen

Het bezitten van een huurwoning heeft verschillende voordelen. Ze bevatten:

Belastingvoordelen

Met de Internal Revenue Service kunt u veel uitgaven in verband met huurwoningen aftrekken in de categorieën:

• Gewone en noodzakelijke uitgaven
• verbeteringen
• waardevermindering

Dit betekent dat u uw verzekering, rente op uw hypotheek, onderhoudskosten en fysieke slijtage van uw eigendom kunt aftrekken.

Afschrijvingen kunnen een nominaal verlies veroorzaken, dat u op uw beurt kunt aftrekken van andere inkomsten. Met andere woorden, u kunt een netto positieve kasstroom uit de huurinkomsten minus kosten behalen en toch een nettoverlies voor fiscale doeleinden hebben. Maar houd er rekening mee dat afschrijving ook de kostenbasis van een onroerend goed vermindert voor het berekenen van meerwaarden wanneer u uw onroerend goed verkoopt.

Daarnaast biedt de Tax Cuts and Jobs Act 2017, die van kracht werd op 1 januari 2018, een aantal nieuwe belastingvoordelen voor verhuurders. Als u een doorstroomentiteit bezit (ook bekend als een pass-throughbedrijf) en deze exploiteert als een eenmanszaak, vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, vennootschap of S-onderneming, kunt u nu een bedrag aftrekken dat gelijk is aan 20% van uw nettohuur inkomen — zolang uw totale belastbare jaarinkomen uit alle bronnen na aftrek minder is dan $ 157.500 voor alleenstaanden of $ 315.000 voor gehuwde paren die gezamenlijk een dossier indienen.

Het is een goed idee om een ​​belastingdeskundige te raadplegen als u overweegt een huurwoning te bezitten, vooral gezien de recente wijzigingen in de belastingwetgeving.

Seizoensverhuur

Als u uw woning seizoensgebonden huurt, kunt u deze 14 dagen per jaar zelf gebruiken - of 10% van het aantal dagen dat u aan anderen verhuurt tegen een eerlijke marktprijs - en nog steeds uw kosten kunt aftrekken.

1031 Uitwisseling

In een 1031-uitwisseling kunt u een huurobject verkopen en beleggen in een andere 'soort' zonder vermogenswinstbelasting te betalen.

Extra ruimte huren

U kunt een kamer of een gedeelte van uw huis, zoals een garage, kelder of accessoire woning, ook als een huur beschouwen, waarbij u een percentage van de hypotheekrente en andere kosten van het inkomen afrekent, hoewel u zich bewust moet zijn van de mogelijke valkuilen bij het verhuren van een extra ruimte, inclusief lokale bestemmingsregels.

De voor- en nadelen van het bezitten van huurbezit

Nadelen van huurwoningen

Er zijn ook nadelen aan het bezit van een huurwoning. Ze bevatten:

Gebrek aan liquiditeit

Onroerend goed is geen liquide activa. Zelfs in de populairste markt kan het gemakkelijk enkele maanden duren om een ​​verkoop te voltooien. En als uw timing wordt bepaald door een noodgeval of een ander onverwacht evenement, is uw behoefte om snel te verkopen misschien niet de beste prijs.

Stijgende belastingen en verzekeringspremies

De rente en hoofdsom van uw hypotheek kunnen vast zijn, maar er is geen garantie dat belastingen niet sneller stijgen dan u kunt verhogen. Verzekeringspremies kunnen ook stijgen, zoals bij natuurrampen.

Moeilijke huurders

Ondanks uw due diligence bij het doorlichten van potentiële huurders, kunt u terechtkomen bij huurders die niet ideaal zijn. Ze kunnen bijvoorbeeld behoeftig of veeleisend zijn, laat betalen, vergeten het water uit te schakelen, enzovoort. Of ze kunnen destructief zijn, in welk geval de afschrijvingstoeslag in de belastingwetgeving ernstig ontoereikend kan zijn. U kunt echter altijd een rijder toevoegen aan het standaard lease-formulier met regels over bezetting, huisdieren, roken, huurdersverzekering en dergelijke. Een borg kan hier ook van pas komen.

Wijk weigeren

In een ideaal scenario zal uw vastgoedbeleggingen gedijen te midden van andere goed onderhouden woningen en zullen de lokale voorzieningen verbeteren. Als gevolg hiervan neemt uw cashflow gestaag toe en blijven uw kosten stabiel. Buurten kunnen echter veranderen en uw investering kan in de loop van de tijd in waarde dalen. Je moet aandacht besteden aan de lokale politiek waarin je investeert, net zoals je zou doen waar je woont. Met enige zorgvuldigheid kunt u deze blootstelling minimaliseren.

Ongunstige wijzigingen in belastingwetgeving

De belastingcode is niet immuun voor verandering. Het zou kunnen veranderen op een manier die sommige of alle belastingvoordelen voor woningbezit en doorstroombedrijven zou verminderen of elimineren.

Verhuurdersrol

Huisbaas zijn is niet voor iedereen weggelegd. U kunt verlegen zijn om de huur te verhogen of de manier beschermen waarop anderen uw eigendom behandelen, wat kan leiden tot conflicten. U kunt zelfs vriendelijk worden met uw huurders of ze kunnen al familie of vrienden zijn. Als u bijvoorbeeld niet vastbesloten bent over huurverhogingen of zorg voor onroerend goed, kunt u de huur van uw woning ver onder de marktprijs halen, of met een woning die ondergewaardeerd is.

Onderhoud

Bij het onderhoud van een woning ontstaan ​​kleine en grote reparaties. Sommige eigenaren van onroerend goed kunnen geld besparen door het werk zelf te doen. De meesten missen echter de tijd, hulpmiddelen of vaardigheden voor thuisreparatie. Verwacht periodieke kosten voor aannemers te betalen.

Speciale overwegingen

Of u nu een primaire woning of een huurwoning koopt, het is belangrijk om te overwegen wat er gebeurt met de hypotheekrente. Lage hypotheekschulden met een vaste rente zijn over het algemeen een goede indekking tegen inflatie. Als u een verhuurder bent, zijn periodieke huurverhogingen een manier om inflatoire stijgingen in de onderhoudskosten van onroerend goed te compenseren.

Verwacht wordt dat de rentetarieven in 2019 gemiddeld tussen 4, 8% en 5, 3% bedragen voor een 30-jarige hypotheek met vaste rente. Dit is een stijging van gemiddeld 4, 19% in 2018 en 3, 99% in 2017, maar is nog steeds relatief laag. Hoewel deze tarieven een kans bieden, is het ook belangrijk om te onthouden dat de hypotheekrente doorgaans hoger is voor vastgoedbeleggingen dan voor traditionele huizen.