Handel in eigenschappen om de belastingman op afstand te houden

Als je ooit honkbalkaarten met een vriend hebt geruild toen je een kind was, ben je al bekend met het basisprincipe van een 'like-kind exchange'. Misschien hield je buddy echt van José Canseco en wilde je je Canseco rookie-kaart, maar je had het vermoeden dat zijn carrière misschien slecht zou eindigen. Jullie twee stemden ermee in om Canseco te ruilen voor een paar van zijn opkomende prospectkaarten. Je berekende de waarde van je kaart, en besloot welke kaarten van hem je in ruil daarvoor wilde, en maakte toen een ruil. Het is een veilige gok dat de IRS de actie niet heeft onderbroken.

Een soortgelijke ruil (ook wel sectie 1031-ruil genoemd) stelt beleggers in onroerend goed in staat om iets soortgelijks te doen door kapitaalwinsten of -verliezen uit te stellen wanneer zij een onroerend goed kopen of verkopen. In wezen kunt u met een soort-achtige ruil beleggingsobjecten ruilen met een andere belegger en de belastingman uit de deal houden tot veel later wanneer het onroerend goed uiteindelijk wordt verkocht voor contant geld. Natuurlijk is het proces niet zo eenvoudig als het uitwisselen van een paar honkbalkaarten, maar dit artikel zal je laten zien hoe het is gedaan.

Waarom u een uitwisseling zou moeten overwegen
De mogelijkheid om belastingverplichtingen uit te stellen via een 1031-uitwisseling (genoemd naar sectie 1031 van de Internal Revenue Code) moedigt beleggers aan om onroerendgoedportefeuilles opnieuw in evenwicht te brengen en meer winstgevend gebruik te maken van gelden die ze anders in belasting zouden betalen. Het vermogen om opnieuw in evenwicht te komen is met name belangrijk in onroerend goed omdat, in tegenstelling tot individuele aandelen en obligaties, één onroerend goed een aanzienlijk deel van de waarde van een portefeuille kan uitmaken.

Vanwege het geconcentreerde karakter van een investering in onroerend goed, is het belangrijk voor portefeuillebeheerders om de flexibiliteit te hebben om hun portefeuilles opnieuw in evenwicht te brengen en tactische weddenschappen te sluiten in verschillende vastgoedsectoren of investeringsregio's. Een 1031-uitwisseling moedigt een dergelijke herbalancering aan door beleggers toe te staan ​​in en uit onroerendgoedblootstellingen te gaan door de uitwisseling van een onroerend goed voor een ander zonder de last van onmiddellijk belastende vermogenswinstbelasting. Door continu 1031 beurzen te gebruiken bij het verwerven en vervreemden van onroerend goed, kunnen beleggers de vermogenswinstbelasting uitstellen totdat het tijd is om de portefeuille geheel of gedeeltelijk te liquideren, er een gunstige wijziging is in de belastingwetgeving of ze voldoende kapitaalverliezen hebben opgebouwd om compensatie van de meerwaardeplicht. (Raadpleeg Smart Real Estate Transactions voor meer informatie over het laten werken van Section 1031 voor u.)

Overzicht
Om in aanmerking te komen voor deze fiscale behandeling, moeten beleggers zich houden aan bepaalde vereisten en beperkingen met betrekking tot het type onroerend goed dat ze kunnen uitwisselen, de locatie van het onroerend goed en de timing van bepaalde belangrijke gebeurtenissen. Het volgende gedeelte geeft een gedetailleerde beschrijving van de verschillende vereisten, maar het is belangrijk om eerst op te merken dat een primaire woning niet in aanmerking komt, dus helaas kun je je voorstedelijk appartement niet ruilen voor een strandhuis in Malibu. (Lees voor meer informatie over het verkopen van een eigen woning, Zal uw woningverkoop u fiscale schok bezorgen? En is het waar dat u uw huis kunt verkopen en geen vermogenswinstbelasting betaalt? )

Het coördineren van de noodzakelijke elementen kan een nogal ontmoedigende taak zijn. Om de nodige transacties en documentatie te vergemakkelijken, moeten investeerders gebruikmaken van een clearing house van derden, een "gekwalificeerde tussenpersoon (QI)" genaamd, die alle fondsen behandelt die verband houden met de aankoop, verkoop en uitwisseling van onroerend goed. Aangezien fondsen niet rechtstreeks door de rekeningen van de belastingbetaler stromen en de belastingbetaler nooit controle heeft over de contanten die door de transactie worden geproduceerd, heeft de belegger de vermogenswinst effectief naar de uitgewisselde eigendommen gerold en kan hij de vermogenswinstbelasting uitstellen tot de verkoop van onroerend goed voor contanten.

De opzet en uitvoering van een 1031-uitwisseling en de bijbehorende fiscale behandeling van de transactie kan zeer complex zijn. De volgende sectie geeft een korte en vereenvoudigde beschrijving van de vereisten en stappen die nodig zijn om een ​​1031-uitwisseling uit te voeren.

Transactievereisten

In aanmerking komende eigenschappen
De beurs werkt alleen voor vastgoedbeleggingen of bedrijfsobjecten. Een vastgoedbelegging is er een die wordt gekocht om lease te verkrijgen en inkomsten te genereren. Bedrijfseigendom is eigendom van en wordt gebruikt door een bedrijf en wordt als een actief op de balans gehouden. Alle echte eigenschappen in de VS, of ze nu verbeterd of niet verbeterd zijn, zijn over het algemeen van hetzelfde soort. Onroerend goed buiten de Verenigde Staten wordt beschouwd als "niet als soort onroerend goed". Sectie 1031 is niet van toepassing op uitwisseling van inventaris, aandelen, obligaties, bankbiljetten, andere effecten of persoonlijke eigendommen van welke aard dan ook. (Voor een overzicht van de verschillende soorten onroerend goed, bekijk onze tutorial Exploring Real Estate Investments and Investing In Real Estate .)

Niet-kwalificerende activa en de opstartprocedure
Als de transactie niet-kwalificerende activa (geen soortgelijke activa) of contanten betreft, moet de belegger de winst op de verkoop opnemen en dienovereenkomstig belastingen betalen. Ervan uitgaande dat de waarde van een van de uitgewisselde objecten groter is dan de waarde van de andere, worden de niet-kwalificerende activa die worden gebruikt om de waarde tussen de beurzen gelijk te maken "boot" genoemd en zijn ze nog steeds onderworpen aan normale vermogenswinstbelasting.

timing
Hoewel transacties niet gelijktijdig hoeven te zijn, zijn er beperkingen op bepaalde transactietimingelementen. Om bijvoorbeeld een transactie te kwalificeren als een 1031-uitwisseling, moet een belegger het te ruilen onroerend goed identificeren voordat het wordt gesloten, en het vervangende onroerend goed identificeren binnen 45 dagen na het sluiten van de verkoop van het eerste actief. Bovendien moet de transactie om het vervangende onroerend goed te verwerven binnen 180 dagen na de uitvoering van de verkoop van de eerste deal worden uitgevoerd. Voor de meeste beleggers is het identificeren van vervangende activa binnen 45 dagen na verkoop van het afgestane actief een van de moeilijkste taken. Het is echter belangrijk dat ze dit doen omdat deze timingbeperkingen zeer streng zijn en de IRS geen uitbreidingen verleent.

Gekwalificeerde tussenpersoon
Vanwege de complexiteit van deze regelingen en de vereisten en beperkingen rond de beurs, moeten de investeerders die de beurs sponsoren een gekwalificeerde tussenpersoon gebruiken om de deal te vergemakkelijken. De gekwalificeerde tussenpersoon, gedefinieerd als een onderneming die zich fulltime bezighoudt met het faciliteren van 1031-uitwisselingen, geeft geen juridisch of fiscaal advies. Het kan geen zakelijke partij zijn, zoals een CPA-bedrijf, advocaat of makelaar die binnen 24 maanden voorafgaand aan de eerste onroerendgoedtransactie een relatie met de belastingplichtige heeft gehad. Bij voorkeur zou de QI een bedrijf van derden moeten zijn dat eerder geen van deze diensten aan transactiedeelnemers heeft geleverd.

De QI verricht verschillende faciliterende diensten en fungeert als een brug tussen de betrokken partijen om de uitwisseling te helpen structureren en uit te voeren. Zijn taken omvatten:

• Het opstellen van alle vereiste documentatie en het optreden als clearing house om ervoor te zorgen dat alle relevante partijen documentatie ontvangen.
• Ervoor zorgen dat fondsen worden bewaard op een beveiligde en verzekerde bankrekening en dat eventuele uitbetalingen worden gedaan aan escrow-accounts wanneer de transacties zijn voltooid.
• Het indienen van een volledige boekhouding van de transacties voor belastingbetalerregistraties, en het verstrekken van een formulier 1099 aan de belastingbetalers en aan de IRS die alle vereiste belastingen en eventueel betaalde vermogenswinstbelastingen documenteert.

De strikte regels van de IRS met betrekking tot bepaalde vereisten onderstrepen de waarde van de gekwalificeerde tussenpersoon en het belang van het kiezen van een geschikte tussenpersoon. Een van de belangrijkste diensten van het QI is om transactie-deelnemers op het goede spoor te houden en ervoor te zorgen dat zij voldoen aan de vereisten die belastingbetalers nodig hebben om in aanmerking te komen voor een fiscale behandeling van hun winst uit onroerend goed, dus het is belangrijk dat beleggers onderzoek doen en de tussenpersoon van hun transactie zorgvuldig selecteren. (Bekijk de voordelen van een advocaat in onroerend goed voor meer informatie .)

Het volgende gedeelte gaat over uitwisselingen met meerdere eigendommen en de basistijdlijnbeleggers moeten zich eraan houden.

Meerdere uitwisselingen van onroerend goed
Bij een soortgelijke ruil hoeft een belegger niet één op één onroerend goed uit te wisselen. Meerdere eigenschappen kunnen aan beide zijden van de uitwisseling worden gebruikt, zolang aan de volgende regels wordt voldaan. Deze regels worden gewoonlijk de "three property", "95%" en "200%" regels genoemd.

• De regel met drie eigenschappen : elke drie eigenschappen kunnen in aanmerking komen, ongeacht de marktwaarde.
• De 95% -regel - Elk aantal objecten kan in aanmerking komen zolang de reële marktwaarde (FMV) van de objecten die aan het einde van de ruilperiode worden ontvangen, niet meer is dan 95% van de cumulatieve FMV van alle geïdentificeerde potentiële vervangende objecten.
• De 200% -regel - Elk aantal eigenschappen kan worden verwisseld zolang de cumulatieve FMV van de vervangende eigenschappen niet groter is dan 200% van de gecombineerde FMV van alle uitgewisselde eigenschappen op de oorspronkelijke overdrachtsdatum.

Hoewel de IRS vrij flexibel is in het aantal activa dat het zal laten ruilen om te helpen bij het uitstellen van vermogenswinstbelasting, is het zeer strikt over de timing voor het identificeren van deze eigenschappen en het uitvoeren van de uitwisseling.

Transactieplan en tijdlijn
Hoewel het transactieplan en de tijdlijn voor een 1031-uitwisseling extreem complex kunnen worden, volgen bepaalde items een basisformaat en zijn ze vergelijkbaar voor de meeste transacties.

1. In eerste instantie zal een belegger die een soortgelijke ruil wil aangaan, het onroerend goed of de te verkopen onroerend goed identificeren - het "afgestane onroerend goed" - en vervolgens, met behulp van de tussenpersoon, het verkopen aan een derde. De tussenpersoon ontvangt het geld als verkoper en beveiligt alle geld in escrow.
2. Met de fondsen in escrow heeft de belegger 45 dagen om één of meerdere "vervangende eigenschappen" voor de omwisseling te selecteren, die binnen 180 dagen na de eerste transactie van een externe verkoper moeten worden gekocht. De intermediair treedt op als koper, stelt fondsen vast in escrow en stuurt vervolgens de juiste fondsen naar de verkoper of verkopers. (Voor hulp bij het vinden van een vervanging, bekijk de Top 10 Kenmerken van een winstgevende huurwoning en vind fortuin in commercieel onroerend goed .)
3. Vervolgens bereidt de QI alle boekhouddocumentatie voor de belastingbetaler voor waaruit blijkt dat fondsen door een QI-clearing house zijn gegaan en dat de rekeningen van de belastingbetaler / investeerder geen fondsen hebben ontvangen. De QI bereidt ook een Formulier 1099 voor dat alle vermogenswinsten aangeeft die zijn gemaakt door de creatie van niet-kwalificerende "boot" en alle betaalde belastingen als onderdeel van de transactie en stuurt het formulier door naar de IRS.
4. Uiteindelijk zal de belastingbetaler IRS-formulier 8824 indienen bij de IRS, plus welk soortgelijk document ook vereist is door de staat waarin de eigenschappen zich bevinden of de belastingbetaler woont. Naast het vergemakkelijken van de uitwisseling, zal de gekwalificeerde tussenpersoon ook alle voor de transacties vereiste uitwisselingsdocumenten produceren, zoals de eigendomsbewijzen en onroerendgoedcontracten.

Omdat de QI de fondsen heeft gecontroleerd door zowel de verkoop als de aankoop van de geruilde objecten, en omdat de belegger onroerend goed heeft ontvangen in plaats van contanten voor de verkoop van het afgestane actief, worden vermogenswinsten uitgesteld. Met uitzondering van een "opstart", kunnen vermogenswinsten continu worden uitgesteld via soortgelijke beurzen totdat activa uiteindelijk worden verkocht voor contant geld. Op dat moment zullen de gecumuleerde vermogenswinsten worden belast volgens de geldende belastingmethoden.

Gevolgtrekking
Zo'n soort ruil is misschien niet zo eenvoudig als de honkbalkaarttransacties van je jeugd, maar het laat je wel je beleggingseigenschappen verhandelen en de belastingman uit de deal houden. Door deze soortgelijke beurzen voortdurend aan te gaan, kunnen beleggers overdrachten van onroerend goed uitvoeren om blootstellingen aan bepaalde vastgoedsectoren te verhogen of te verlagen en tegelijkertijd kapitaalwinsten uitstellen totdat de objecten uiteindelijk voor contant geld worden verkocht. Zodra u de regels van het spel begrijpt, is dit een geweldige manier om uw onroerendgoedportefeuille efficiënt in evenwicht te brengen.

Voor meer strategieën om de fiscus een stap voor te blijven, leest u Fiscale tips voor de individuele belegger en geldbesparingen Fiscale tips voor het einde van het jaar .