Wat u moet weten over thuisbeoordelingen

Of u nu een huis koopt met een hypotheek, uw bestaande hypotheek herfinanciert of uw huis verkoopt aan iemand anders dan een volledig contante koper, een woningbeoordeling is een belangrijk onderdeel van de transactie. Of u nu een koper, eigenaar of verkoper bent, u wilt weten hoe het beoordelingsproces werkt en hoe een taxateur de waarde van een woning bepaalt.

Wat is een thuisbeoordeling?

Een beoordeling is een onpartijdige professionele mening over de waarde van een woning. Taxaties worden bijna altijd gebruikt bij aan- en verkooptransacties en worden vaak gebruikt bij herfinancieringstransacties. In een aan- en verkooptransactie wordt een beoordeling gebruikt om te bepalen of de contractprijs van de woning geschikt is, gezien de staat, de locatie en de kenmerken van de woning. Bij een herfinancieringstransactie verzekert een beoordeling de geldgever dat het de kredietnemer niet meer geld overhandigt dan het huis waard is.

Lenders willen ervoor zorgen dat huiseigenaren niet te veel lenen voor een woning, omdat de woning dient als onderpand voor de hypotheek. Als de kredietnemer in gebreke blijft met de hypotheek en failliet gaat, zal de kredietgever het huis verkopen om het geleende geld terug te verdienen. De beoordeling helpt de bank zichzelf te beschermen tegen meer lenen dan ze in dit worst-case scenario zou kunnen herstellen.

Wat u moet weten over thuisbeoordelingen

Het beoordelingsproces en hoe beoordelingswaarden worden bepaald

Omdat de beoordeling primair de belangen van de kredietgever beschermt, zal de kredietgever meestal de beoordeling bestellen. Volgens het Appraisal Institute, een vereniging van professionele onroerend goed taxateurs, moet een gekwalificeerde taxateur een vergunning hebben of gecertificeerd zijn - zoals vereist in alle 50 staten - en bekend zijn met de lokale omgeving. Volgens de federale voorschriften moet de taxateur onpartijdig zijn en geen direct of indirect belang hebben bij de transactie. Fannie Mae vereist van taxateurs dat zij certificeren dat zij ervaring hebben met het beoordelen van vergelijkbare eigenschappen in hetzelfde geografische gebied.

De taxatiewaarde van een woning wordt beïnvloed door recente verkopen van vergelijkbare objecten en door huidige markttrends. Voorzieningen van het huis, het aantal slaapkamers en badkamers, plattegrond functionaliteit en vierkante meters zijn ook belangrijke factoren bij het beoordelen van de waarde van het huis. De taxateur moet een volledige visuele inspectie van het interieur en exterieur uitvoeren en alle omstandigheden noteren die de waarde van het pand nadelig beïnvloeden, zoals noodzakelijke reparaties.

Taxateurs gebruiken doorgaans het Uniform Residential Appraisal Report van Fannie Mae voor eengezinswoningen. Het rapport vraagt ​​de taxateur om het interieur en exterieur van het onroerend goed, de buurt en vergelijkbare vergelijkbare verkopen te beschrijven. De taxateur geeft vervolgens een analyse en conclusies over de waarde van het onroerend goed op basis van zijn of haar waarnemingen.

Het rapport moet een stratenplan bevatten met de getaxeerde eigendom en vergelijkbare gebruikte verkopen; een schets van een buitengebouw; een uitleg over hoe de vierkante meters werden berekend; foto's van de voorkant, achterkant en straatbeeld van het huis; foto's van de buitenkant van elke gebruikte vergelijkbare eigenschap; en alle andere relevante informatie, zoals gegevens over de verkoop van de markt, openbare registers en belastinggegevens, die de taxateur nodig heeft om de reële marktwaarde van het onroerend goed te bepalen. Een taxatie kost enkele honderden dollars en in het algemeen betaalt de lener deze vergoeding.

Wat thuiskopers moeten weten

Wanneer u een huis koopt en onder contract staat, is de beoordeling een van de eerste stappen in het afsluitingsproces. Als de beoordeling op of boven de contractprijs komt, verloopt de transactie zoals gepland. Als de beoordeling lager is dan de contractprijs, kan de transactie echter worden vertraagd of ontspoord.

De kans is groot dat u noch de verkoper wil dat de transactie mislukt. Als koper heeft u een voordeel dat een lage beoordeling kan dienen als onderhandelingsinstrument om de verkoper te overtuigen de prijs te verlagen. De bank leent u of een andere potentiële koper niet meer dan het huis waard is. Maximaal 80% tot 97% van de waarde is typisch, afhankelijk van het type hypotheek en de kwalificaties van de kredietnemer.

Hoewel taxaties kopers helpen voorkomen dat ze te veel betalen voor huizen, kan een verkoper het gevoel hebben dat een lage taxatie onnauwkeurig is en terughoudend is om de prijs te laten dalen. Als er een slechte beoordeling tussen u en uw huisaankoop of -verkoop staat, overweeg dan om een ​​second opinion te krijgen via een andere beoordeling door een andere persoon. Taxateurs kunnen fouten maken of imperfecte informatie hebben. Beter nog, presenteer een feitelijk argument voor een hogere waarde voor de oorspronkelijke taxateur. Hij of zij kan het met u eens zijn en de evaluatie herzien.

Wat huizenverkopers moeten weten

Als verkoper betekent een lage beoordeling, indien nauwkeurig, dat u de prijs van uw huis moet verlagen om het te verkopen. Het volhouden van een koper die alleen contant geld nodig heeft en geen beoordeling nodig heeft als voorwaarde voor het voltooien van de transactie, levert waarschijnlijk geen hogere verkoopprijs op. Niemand wil te veel betalen voor een huis.

Helaas kan de recente noodlijdende verkoop in uw omgeving de taxatiewaarde van uw huis verlagen. Als u het idee heeft dat de waarde van uw huis naar beneden is gesleept door de verkoopprijzen van nabije verhinderingen en korte verkopen, kunt u de taxateur ervan overtuigen dat uw huis meer waard is als het in aanzienlijk betere staat is dan die eigenschappen. Verkopers moeten ook weten dat federale richtlijnen die bedoeld zijn om de opgeblazen taxatiewaarden die hebben bijgedragen aan de huisvestingscrisis van 2008 te elimineren, soms ertoe leiden dat taxaties onder de reële marktwaarde komen en dat lage taxaties moeilijk te betwisten kunnen zijn.

Wat herfinanciering van huiseigenaren moet weten

Als u een conventionele hypotheek herfinanciert, kan een lage beoordeling dit verhinderen. De woning moet taxeren op of boven het bedrag dat u wilt herfinancieren om uw lening te laten goedkeuren. Als uw bestaande hypotheek echter een FHA-hypotheek is, kunt u zonder herbeoordeling herfinancieren via het FHA Streamline-programma - een geweldige optie voor huiseigenaren onder water.

Het komt neer op

Wanneer alles soepel verloopt, is de thuisbeoordeling gewoon een ander vakje om een ​​afsluitende checklist aan te vinken. Wanneer de taxatiewaarde lager is dan verwacht, kan de transactie worden uitgesteld of zelfs worden geannuleerd. Ongeacht welke situatie u tegenkomt bij het kopen, verkopen of herfinancieren van uw huis, een basiskennis van de werking van het beoordelingsproces kan alleen in uw voordeel werken, vooral als u uw eerste huis koopt.