11 Fouten Eerste keer dat huizenkopers moeten vermijden

Het kopen van je eerste huis kan een opwindende en zenuwslopende ervaring zijn. U moet niet alleen de juiste plaats vinden, maar u moet ook de juiste hypotheek vinden. Met een lage voorraad in veel lokale markten en landelijke stijgende huizenprijzen, kan het vinden van een betaalbare woning een uitdaging zijn.

Misschien voel je je onder druk om meteen een huis te vinden, maar voordat je huizen bezoekt en aanbiedingen gaat doen, moet je financiering op orde zijn. Dat houdt in dat u ervoor moet zorgen dat uw kredietgeschiedenis en kredietscore, schuld-tot-inkomstenverhouding en algemeen financieel beeld een geldschieter overtuigen dat u kredietwaardig genoeg bent om geld te lenen.

Veel starters hebben de neiging om een ​​aantal fouten te maken in het hypotheek- en huisaankoopproces. Hier zijn enkele van de meest voorkomende fouten die u moet vermijden.

1. Je krediet niet bijhouden

Niemand houdt van verrassingen, vooral niet voordat hij een huis koopt. Als u (en / of uw echtgenoot) duidelijke kredietproblemen heeft - zoals een geschiedenis van te late betalingen, incassoprocedures of aanzienlijke schulden - kunnen hypotheekverstrekkers u minder dan ideale rentetarieven en voorwaarden bieden of uw aanvraag zonder meer ontkennen. Beide situaties kunnen frustrerend zijn en je ideale tijdlijn terugdringen.

Om potentiële problemen van tevoren aan te pakken, controleert u uw kredietrapport elk jaar gratis op jaarlijksecreditreport.com van elk van de drie kredietinformatiebureaus: Transunion, Equifax en Experian. Zoek naar fouten en betwist eventuele fouten schriftelijk met het rapporterende bureau en de schuldeiser, inclusief ondersteunende documentatie om uw zaak te ondersteunen. Als u huidige maar nauwkeurige negatieve items vindt, zoals late betalingen of achterstallige rekeningen, is er geen manier om die items snel te verwijderen. Ze blijven 7 tot 10 jaar op uw kredietrapport staan. Maar u kunt uw score verhogen door uw rekeningen op tijd te betalen, meer te doen dan de minimale maandelijkse betalingen voor schulden en uw beschikbare krediet niet te maximaliseren. Wees vooral geduldig; het kan minstens een jaar duren om een ​​lage kredietscore te verbeteren.

Controleer ook of uw bank, credit union of creditcardprovider u gratis toegang geeft tot uw credit score. Als uw score lager is dan 620, heeft u mogelijk problemen met het verkrijgen van goedkeuring voor een conventionele hypotheek. Om in aanmerking te komen voor een FHA-lening, hebt u een minimale credit score van 580 nodig om de maximale financiering van het programma te gebruiken (3, 5% aanbetaling), of een minimale score van 500 met een aanbetaling van 10% vereist.

2. Zoeken naar huizen voordat u vooraf wordt goedgekeurd

Wanneer u het perfecte huis vindt, is er geen tijd te verspillen. In veel populaire markten wordt u geconfronteerd met meerdere biedingen en zware concurrentie. Het is onwaarschijnlijk dat verkopers aanbiedingen van kopers overwegen die geen pre-goedkeuringsbrief van een geldschieter hebben. Een pre-goedkeuringsbrief laat een verkoper zien dat de geldschieter zijn due diligence heeft gedaan om ervoor te zorgen dat u de middelen en motivatie heeft om uw facturen terug te betalen, op basis van uw kredietgeschiedenis en -score, inkomen en arbeidsverleden, financiële activa en andere belangrijke factoren.

In een competitieve markt zullen verkopers je niet serieus nemen zonder een pre-goedkeuringsbrief, en je zou een woning kunnen verliezen die je echt wilt. Dit document vermeldt het geleende bedrag waarvoor u in aanmerking komt, uw rentevoet en leningprogramma, en uw geschatte aanbetalingsbedrag. In sommige gevallen (vooral voor duurdere huizen of in superconcurrerende markten), kunnen geldschieters u vragen om een ​​bewijs van betaling voor een aanbetaling. De pre-goedkeuringsbrief bevat ook een vervaldatum, meestal binnen 90 dagen.

3. Niet rondkijken voor een hypotheek

Thuiskopers kunnen veel geld op tafel laten liggen als ze niet zoeken naar een hypotheek. Het aanvragen van een hypotheek met een paar verschillende geldschieters geeft u een beter idee van wat u zich kunt veroorloven, en laat u een app-to-appels-vergelijking maken van leningproducten, rentetarieven, sluitingskosten en geldschieters. Belangrijker nog, winkelen voor een hypotheek brengt u in een betere positie om te onderhandelen met geldschieters om de best mogelijke deal te krijgen.

Let tijdens het winkelen op geldschieters op de kosten en sluitingskosten, die kunnen oplopen aan de eindtafel. Hoewel sommige prijsverschillen nu op papier misschien niet zo groot lijken, kunnen ze tot aanzienlijke kostenbesparingen leiden tijdens de looptijd van uw lening. Houd er rekening mee dat sommige geldschieters u kortingspunten bieden, een manier om uw rentevoet vooraf te kopen, wat uw afsluitingskosten verhoogt. En andere geldschieters die lage of geen sluitingskosten bevorderen, rekenen meestal hogere rentetarieven om het verschil te maken.

Vraag naast uw huidige financiële instelling (een bank of kredietunie) een hypotheekmakelaar om namens u tarieven te winkelen. Hypotheekmakelaars zijn geen geldschieters; ze fungeren als matchmaker tussen u en geldschieters in hun netwerk. Ze kunnen u tijd en geld besparen door meerdere geldschieters te vergelijken die producten hebben die aan uw behoeften voldoen. Het is ook de moeite waard om een ​​aantal directe geldschieters te bekijken, online of persoonlijk, om te zien wat zij aanbieden.

Door een hypotheek bij meerdere geldschieters aan te vragen, ontvangt u schattingen van leningen om tarieven en afsluitingskosten naast elkaar te vergelijken. Als u het grootste deel van uw rentetarief binnen 30 dagen doet, tellen de meerdere kredietcontroles die kredietverstrekkers uitvoeren als één "moeilijk onderzoek", zoals de kredietbeoordelaars het noemen, en is het onwaarschijnlijk dat ze uw credit score verlagen. Er is geen gouden aantal geldschieters dat u moet winkelen, maar met drie tot vijf leningramingen in de hand krijgt u een sterke basis voor vergelijking.

4. Meer huis kopen dan u kunt betalen

Wanneer een geldschieter u vertelt dat u tot $ 300.000 kunt lenen, betekent dit niet dat u dat zou moeten doen. Waarom niet? Als u het maximale uit uw lening haalt, zijn uw maandelijkse betalingen mogelijk niet echt beheersbaar. Meestal kunnen de meeste potentiële huiseigenaren een leenbedrag betalen tussen 2 en 2, 5 keer hun bruto jaarinkomen. Met andere woorden, als u $ 75.000 per jaar verdient, kunt u zich mogelijk een huis veroorloven tussen $ 150.000 en $ 187.500. De hypotheekcalculator van Investopedia kan u helpen bij het schatten van maandelijkse betalingen, wat een betere barometer is om te bepalen of u zich een huis in een bepaalde prijsklasse kunt veroorloven.

Als u meer huizen koopt dan u zich redelijkerwijs kunt veroorloven, kunt u in de problemen komen als u uw maandbudget moet oprekken om hypotheekbetalingen te doen. Met andere woorden, je kunt je 'arm aan huis' voelen en het spijt van de koper voelen. Overweeg ook dat huiseigenaarschap extra kosten met zich meebrengt buiten die maandelijkse hypotheekbetalingen. U moet sparen voor onvermijdelijke onderhoudskosten, reparaties, huisbondsverenigingen (indien van toepassing) en andere kosten die u als huurder niet hebt moeten betalen.

Het oprekken van uw maandbudget om uw hypotheek te dekken, kan ook betekenen dat u niet kunt sparen voor een noodgeval of die huisreparaties, en het zal uw cashflow ook verspillen voor andere financiële doelen.

Bottom line: bepaal niet het maximale geleende bedrag waarvoor u bent goedgekeurd, maar of u de maandelijkse hypotheekbetaling voor dat prijspunt kunt betalen. Eerste keer dat huizenkopers extra voorzichtig willen zijn en een huis kopen onder hun maximale budget.

5. Geen makelaar inhuren

Zelf een huis zoeken is tijdrovend en ingewikkeld. Een professionele, ervaren makelaar kan u helpen uw keuzes te beperken en problemen op te sporen, zowel met betrekking tot het fysieke eigendom als in het onderhandelingsproces met verkopers. Sommige staten hebben een onroerendgoedadvocaat nodig om de transactie af te handelen, maar advocaten helpen u niet bij het zoeken naar een huis; ze kunnen u helpen bij het opstellen van een offerte, onderhandelen over de koopovereenkomst en optreden als afsluiter.

Ook als u op shows gaat zonder uw eigen makelaar, kan een agent van een verkoper u aanbieden om u te vertegenwoordigen. Dit kan moeilijk zijn omdat die agent uw interesses niet in gedachten heeft; hun doel is om de hoogste en beste aanbieding voor de verkoper te krijgen. Als je een eigen agent hebt, wiens interesses beter aansluiten bij die van jou, kun je beter geïnformeerde keuzes maken.

Het beste van alles is dat de kosten voor het inhuren van een agent niet direct uit uw zak komen. Als koper betaalt u in het algemeen de commissie van de koperagent niet. Het wordt meestal door de verkoper betaald aan de agent van de verkoper, die de commissie vervolgens splitst met de agent van de koper.

6. Kredietregels openen (of sluiten)

U kunt nog steeds een hypotheek worden geweigerd, zelfs nadat u daarvoor vooraf bent goedgekeurd. Hypotheekverstrekkers controleren uw krediet tijdens pre-goedkeuring en opnieuw vlak voordat u sluit voordat u het laatste groene licht geeft. Behoud in de tussentijd de status-quo in uw kredietwaardigheid en financiën. Dat betekent geen nieuwe kredietlijnen openen of bestaande kredietlijnen sluiten. Dit kan uw credit score verlagen en uw schuld / inkomen ratio verhogen - beide belangrijke redenen voor een geldschieter om definitieve goedkeuring te weigeren.

Wacht in plaats daarvan tot nadat u bij u thuis bent gesloten om nieuwe kredietlijnen af ​​te sluiten (zoals een auto- of autolening of een nieuwe creditcard). En hoewel het geweldig is om een ​​creditcardaccount of -lening af te betalen voordat u bij u thuis sluit, verwijdert het sluiten van de account die kredietgeschiedenis uit uw rapport. De kredietduur is een van de belangrijkste factoren die kredietrapportagebureaus gebruiken om uw credit score te genereren. Laat in plaats daarvan het account open en actief, maar gebruik het pas na het sluiten. (Opmerking: sommige creditcardbedrijven kunnen uw account sluiten voor langdurige inactiviteit, wat ook een negatieve invloed op uw krediet kan hebben. Houd accounts actief door kleine aankopen te doen die u onmiddellijk en volledig betaalt elke maand.)

7. Grote aankopen doen op krediet

Net zoals het openen of sluiten van kredietregels uw score kan beïnvloeden, kan het ook het runnen van bestaande accounts. Nogmaals, houd uw kredietwaardigheid en financiën stabiel totdat u thuis bent. Gebruik in plaats daarvan contant geld of, beter nog, stel het kopen van nieuwe meubels of een tv uit tot na sluitingstijd.

U wilt ook een idee krijgen van hoe uw budget zal omgaan met uw nieuwe huiseigenaarskosten. Misschien wilt u een paar maanden wachten voordat u meer maandelijkse betalingen voor grote aankopen aan de mix toevoegt.

8. Geld verplaatsen

Nog een grote nee-nee in hypotheekverzekering: grote stortingen of opnames van uw bankrekeningen of andere activa. Als geldverstrekkers plotseling niet-ingekocht geld zien binnenkomen of uitgaan, kan het lijken alsof u een lening hebt gekregen, wat een impact heeft op uw schuld / inkomen-ratio. Geldschieters maken zich geen zorgen over transparante stortingen, zoals een bonus van uw werkgever of uw IRS-belastingteruggave. Maar als een vriend u geld overmaakt of u bedrijfsinkomsten op uw persoonlijke account ontvangt, zal een geldschieter bewijs vragen om te verifiëren dat de aanbetaling geen verkapte lening is. Verwacht een geldschieter om een ​​factuur te vragen (als de aanbetaling afkomstig is van iets dat je hebt verkocht), een geannuleerde cheque of een betaalstub.

U kunt een geschenk van een familielid of vriend gebruiken voor uw aanbetaling. Veel leningsproducten vereisen echter een geschenkbrief en documentatie om de aanbetaling te verkrijgen en te verifiëren dat de donor niet van u verwacht dat u het geld terugbetaalt.

9. Van baan veranderen

Hoewel het veranderen van baan uw carrière ten goede kan komen, kan dit uw hypotheekgoedkeuring bemoeilijken. Een geldschieter wil ervoor zorgen dat u een stabiel inkomen en werkgelegenheid hebt en dat u het zich kunt veroorloven uw hypotheek terug te betalen. Als u vooraf bent goedgekeurd voor een hypotheek op basis van een bepaald inkomen en een bepaalde baan, kunnen kansen in de tussentijd vóór sluiting een rode vlag zijn en uw sluiting vertragen.

Voor goedkeuring moet u over het algemeen het bewijs leveren van twee opeenvolgende jaren van vast dienstverband en inkomen. Wanneer u van baan verandert, wordt dat continue record van inkomen en werkgelegenheid verstoord, vooral als u een lagerbetaalde baan aanneemt. Als u overschakelt naar een functie die 25% of meer van uw salaris in commissies betaalt, moet u bewijzen dat u dat inkomen over twee opeenvolgende jaren hebt verdiend. Indien mogelijk raden kredietverstrekkers aan te wachten om van baan te veranderen tot nadat uw lening is afgesloten. Als dat niet te doen is, vertel dit dan meteen aan uw geldgever.

10. De huisinspectie overslaan

Tenzij u veel contant geld hebt om een ​​huis op te knappen en bereid bent te riskeren dat u voor onvoorziene reparaties moet betalen, kan het afzien van een huisinspectie een dure fout zijn. Waarom? Huisinspecties zijn bedoeld om grote problemen met een huis te vinden en beschermen u (de koper). Als u geen inspectie krijgt, hebt u geen verhaal als een groot probleem, zoals gescheurde leidingen of waterschade, opduikt nadat u een huis hebt binnengedrongen. Dat betekent dat u mogelijk de hele rekening betaalt om deze problemen op te lossen. Wanneer u een bod op een woning doet, kunt u een onvoorziene woninginspectie opnemen die u een boete-vrije exit van de deal geeft als een belangrijk probleem wordt ontdekt en de verkoper niet bereid is om het te verhelpen voordat het wordt gesloten.

Met die onvoorziene gebeurtenis kunt u uw aanbieding intrekken en krijgt u meestal uw volledige geldstorting terug. De kosten voor de huisinspectie kunnen niet worden gerestitueerd en worden meestal vooraf door de koper aan de huisinspecteur betaald en kunnen meestal variëren van $ 300 tot $ 500, afhankelijk van de locatie en de grootte van het onroerend goed. Het is een kleine prijs om te betalen als je het weegt tegen mogelijk duizenden dollars beschieten om een ​​oven, boiler, dak of andere items met een groot ticket te vervangen. U kunt aanvullende inspecties overwegen, zoals een plaaginspectie, schimmel- of radoninspectie of een rioolbereik, bijvoorbeeld als uw geldschieter hierom vraagt. Deze en andere inspecties kunnen uw investering en veiligheid helpen beschermen.

11. De leningraming niet vergelijken met de afsluitende openbaarmaking

Uw geldschieter is wettelijk verplicht om u de sluitingskennisgeving drie werkdagen voorafgaand aan uw sluitingsdatum te verstrekken. Dit document vermeldt de exacte kosten die u verwacht te betalen bij het sluiten, inclusief uw aanbetaling, sluitingskosten, leningsdetails en voorwaarden en andere belangrijke informatie. Het is een document van vijf pagina's, dus neem de tijd om het te vergelijken met de initiële schatting van de lening die u hebt ontvangen, om er zeker van te zijn dat u geen extra kosten in rekening worden gebracht door uw geldschieter of andere bij de transactie betrokken partijen.

Vraag ook aan uw geldschieter om uit te leggen waarom bepaalde kosten meer bedragen dan verwacht. Zorg ervoor dat basisgegevens, zoals uw naam en andere identificatiegegevens, correct worden vermeld, zodat u op de sluitingsdag geen papieren problemen tegenkomt. Als u fouten of twijfelachtige of onverklaarbare extra kosten vindt, vertel dit dan onmiddellijk aan uw geldschieter zodat deze problemen kunnen worden opgelost. In sommige gevallen moet uw afsluiting mogelijk worden teruggeduwd om ervoor te zorgen dat het papierwerk wordt gecorrigeerd en bijgewerkt en alle problemen zijn opgelost.

Het komt neer op

U wilt niet per ongeluk uw hypotheek - en uw huisaankoop saboteren. Sommige van deze fouten lijken onschuldig, maar ze kunnen je afsluiting op een zijspoor zetten en enorme hoofdpijn veroorzaken. Praat met uw geldschieter over wat u moet doen van pre-goedkeuring tot het afsluiten om een ​​soepel proces te garanderen. En probeer al uw documenten - bankafschriften, W-2's, deposito's, belastingaangiften, loonstroken, enz. - georganiseerd en bijgewerkt te houden, zodat u documentatie kunt verstrekken als uw geldschieter daarom vraagt.

Als het tijd is om uw eerste huis te kopen, kunt u goed worden gelezen en geïnformeerd over het krediet- en onroerendgoedproces om sommige van deze fouten te voorkomen en onderweg geld te besparen. Zorg er verder voor dat de transactie soepel verloopt door getrainde, ervaren professionals aan uw zijde om u te begeleiden. Dit kan een deel van de stress en complexiteit onderweg verminderen.