5 fouten waardoor House een flop kan omdraaien

Het ziet er zo gemakkelijk uit! Koop een huis, maak een paar cosmetische fixes, breng het terug op de markt en maak een enorme winst. Op elk moment zijn er een half dozijn shows op televisie waar goed uitziende, goed geklede investeerders het proces snel, leuk en winstgevend maken. En veel huizen worden omgedraaid. ATTOM Data Solutions meldt dat meer dan 200.000 in de Verenigde Staten zijn gekocht en doorverkocht met dezelfde periode van 12 maanden in 2017. Dat is iets minder dan 6% van alle eengezinswoningen en condominiums die het hele jaar worden verkocht. Toch gaat de weg naar onroerend goed niet alleen over de aantrekkelijkheid van de banden en de 'verkochte' borden. Veel te veel onroerend goed moguls zien de basis over het hoofd en falen uiteindelijk. In dit artikel zullen we kijken naar de vijf grootste fouten die flippers zouden kunnen maken - en hoe ze te vermijden.

Het eerste, beste advies is om uw financiële risico te beperken en ook uw rendementspotentieel te maximaliseren. Simpel gezegd, betaal niet te veel voor een huis (door te weten wat het waard is) en zorg ervoor dat u ook weet hoeveel de noodzakelijke reparaties of upgrades kosten voordat u koopt. Met die informatie kunt u vervolgens een ideale aankoopprijs berekenen.

De 70% -regel bepaalt dat een belegger niet meer dan 70% van de ARV (waarde na reparatie) van een onroerend goed moet betalen minus de benodigde reparaties. De ARV is wat een huis waard is nadat het volledig is gerepareerd.

Hier is een voorbeeld: als de ARV van een huis $ 150.000 is en $ 25.000 moet worden gerepareerd, betekent de 70% -regel dat een belegger niet meer dan $ 80.000 voor het huis moet betalen. $ 150.000 x 0, 70 = $ 105.000 - $ 25.000 = $ 80.000.

Top 5 must-haves voor flipping huizen

De basis

Flipping (ook wel wholesale-onroerendgoedbeleggen genoemd) is een soort strategie voor onroerend goed waarin een belegger een onroerend goed koopt dat niet moet worden gebruikt, maar met de bedoeling het met winst te verkopen.

Die winst wordt meestal afgeleid van prijsstijgingen als gevolg van een hete onroerendgoedmarkt waarin de prijzen snel stijgen of van kapitaalverbeteringen in het onroerend goed - of beide. Een belegger kan bijvoorbeeld een opknapper kopen in een "warme" buurt, deze aanzienlijk renoveren en deze vervolgens aanbieden tegen een prijs die zijn nieuwe, ultramoderne uiterlijk en voorzieningen weerspiegelt.

Beleggers die eigendommen omdraaien, concentreren zich op de aankoop en daaropvolgende doorverkoop van één onroerend goed of een groep onroerend goed. Veel beleggers proberen een gestage inkomstenstroom te genereren door regelmatig te flippen.

Dus hoe draai je een gebouw of huis om? Simpel gezegd, wilt u laag kopen en hoog verkopen (net als veel andere investeringen). Maar in plaats van een buy-and-hold-strategie te volgen, voltooit u de transactie zo snel mogelijk om de hoeveelheid tijd dat uw kapitaal risico loopt te beperken. Over het algemeen moet u zich richten op snelheid in tegenstelling tot maximale winst. Dat komt omdat elke dag die voorbijgaat u meer geld kost (hypotheek, nutsbedrijven, onroerendgoedbelasting, verzekering, enz.).

Dus dat is het algemene plan. Hier zijn de valkuilen.

1. Niet genoeg geld

Dommelen in onroerend goed is een dure propositie. De eerste kosten zijn de aanschafkosten van onroerend goed. Hoewel er weinig / geen geld-naar-geldclaims zijn, is het vinden van deze deals van een legitieme verkoper gemakkelijker gezegd dan gedaan. Als u de overname financiert, betekent dit ook dat u rente betaalt. Hoewel de rente op geleend geld nog steeds fiscaal aftrekbaar is, zelfs na het passeren van de Tax Cuts and Jobs Act, is het geen 100% aftrek. Elke dollar besteed aan rente draagt ​​bij aan het bedrag dat u moet verdienen aan de verkoop, alleen om break-even te zijn. En als u een hypotheek of home equity kredietlijn (HELOC) gebruikt om uw flip-house aankoop te financieren, is alleen de rente aftrekbaar. De hoofdsom, belastingen en verzekeringsgedeelten van uw betaling zijn niet aftrekbaar.

Onderzoek uitgebreid uw financieringsopties om te bepalen welk type hypotheek het beste bij uw behoeften past en vind een geldschieter die lage rentetarieven biedt. Een gemakkelijke manier om financieringskosten te onderzoeken is door een hypotheekcalculator te gebruiken. Met deze tool kunt u ook de rentetarieven vergelijken die door verschillende geldschieters worden aangeboden. Natuurlijk elimineert contant betalen voor het onroerend goed de kosten van rente, maar zelfs dan zijn er onroerendgoedkosten en alternatieve kosten voor het vastbinden van uw geld.

Met rentetarieven die ver zijn gestegen van hun dieptepunten na de crisis na het huisvesten, is winst maken moeilijker dan vroeger. Volgens ATTOM Data is de flipping-activiteit in de eerste helft van 2018 zelfs langzaam tot bijna vier jaar laag en krimpen de winstmarges naar het laagste gemiddelde bruto rendement op investering (ROI) sinds eind 2014. Dat betekent niet dat er geen geld te verdienen is (ROI was net ten noorden van 44%), maar het betekent wel dat zorg nodig is. De gemiddelde brutowinst op een flip is $ 65.520, maar dat is bruto.

Renovatiekosten moeten ook worden meegenomen. Als u van plan bent het huis op te knappen en met winst te verkopen, moet de verkoopprijs hoger zijn dan de gecombineerde aanschafkosten, de kosten van het bezit van het pand en de kosten van renovaties. Een keuken van $ 25.000, een badkamer van $ 10.000, $ 5.000 aan onroerende voorheffing, nutsbedrijven en andere boekhoudkosten verlagen dat aantal met ongeveer tweederde. Gooi in een onverwacht structureel probleem met het onroerend goed en een brutowinst kan een netto verlies worden. Zelfs als u erin slaagt om deze hindernissen te overwinnen, vergeet dan niet over vermogenswinstbelasting, die uw winst zal wegnemen.

2. Niet genoeg tijd

Huizen renoveren en omgooien is een tijdrovende onderneming. Het kan maanden duren om de juiste woning te vinden en te kopen. Zodra u het huis bezit, moet u tijd investeren om het op te knappen. Als je een dagtaak hebt, kan de tijd die wordt besteed aan sloop en constructie zich vertalen in veel verloren avonden en weekends. Als u iemand anders betaalt om het werk te doen, besteedt u nog steeds meer tijd die u verwacht aan het toezicht op de activiteit en de kosten van het betalen van anderen zullen uw winst verminderen.

Nadat het werk is gedaan, moet u inspecties plannen om te zorgen dat de woning voldoet aan de toepasselijke bouwcodes voordat u het kunt verkopen. Als dit niet het geval is, moet u meer tijd en geld uitgeven om het op peil te brengen. Vervolgens moet u tijd investeren om het onroerend goed te verkopen. Als u het zelf aan potentiële kopers laat zien, besteedt u veel tijd aan woon-werkverkeer van en naar het onroerend goed en tijdens vergaderingen.

Is dat de moeite waard? Voor veel mensen kan het logischer zijn om vast te houden aan een dagtaak, waar ze binnen een paar weken of maanden hetzelfde soort geld kunnen verdienen via een gestage salaris - zonder risico en een zeer consistente tijdsbesteding.

3. Niet genoeg vaardigheden

Professionele bouwers en bekwame professionals, zoals timmerlieden en loodgieters, draaien vaak huizen om als een nevenactiviteit van hun reguliere werkzaamheden. Ze hebben de kennis, vaardigheden en ervaring om een ​​huis te vinden en te repareren. Sommigen van hen hebben ook vakbondsbanen die de hele winter lang werkloosheidscontroles uitvoeren terwijl ze aan hun nevenprojecten werken.

Het echte geld in huis flippen komt van zweetvermogen. Als je handig bent met een hamer, geniet van het leggen van tapijt, kan je gipsplaten ophangen, een huis afdekken en een gootsteen installeren, je hebt de vaardigheden om een ​​huis om te draaien. Aan de andere kant, als u geen kruiskopschroevendraaier van een platte schroevendraaier kent, moet u een professional betalen om alle renovaties en reparaties uit te voeren. Dienovereenkomstig zullen de kansen om winst te maken op uw investering drastisch worden verminderd.

4. Niet genoeg kennis

Om succesvol te zijn, moet je de juiste woning kunnen kiezen, op de juiste locatie, voor de juiste prijs. Verwacht je in een buurt van $ 100.000 huizen echt om $ 60.000 te kopen en te verkopen op $ 200.000? De markt is veel te efficiënt om dat frequent te laten gebeuren.

Zelfs als je de deal van je leven krijgt, zeg maar een huis in afscherming voor een lied - je moet weten welke renovaties je moet maken en welke je moet overslaan. U moet ook de toepasselijke belastingwetten en bestemmingswetten begrijpen en weten wanneer u uw verliezen moet verminderen en eruit moet stappen voordat uw project een geldput wordt.

Houd er rekening mee dat Zillow, het bedrijf voor onroerend goed notering, nu huizen in geselecteerde markten omklapt. Het bedrijf verwacht eigenschappen binnen 90 dagen te kopen en om te draaien, en ze hebben de gegevens en kennis om moeder-en-popoperators wat hevige concurrentie te bieden. Big-league geldschieters zijn ook begonnen met het zoeken naar winst op de fliplening-markt, waarbij de wereldwijde beleggingsmaatschappij KKR & Co. Inc. (voorheen bekend als Kohlberg Kravis Roberts & Co. en KKR & Co. LP) zich bij andere particuliere beleggingsondernemingen aansloot op zoek naar een stuk van de actie.

5. Niet genoeg geduld

Professionals nemen hun tijd en wachten op de juiste woning. Nieuwelingen haasten zich om het eerste huis te kopen dat ze zien. Vervolgens huren ze de eerste aannemer in die een bod uitbrengt op werk dat ze zelf niet kunnen doen. Professionals doen het werk zelf of vertrouwen op een netwerk van vooraf afgesproken, betrouwbare aannemers.

Nieuwelingen huren een makelaar in om het huis te helpen verkopen. Professionals vertrouwen op "te koop door eigenaar" inspanningen om hun kosten te minimaliseren en winst te maximaliseren. Nieuwelingen verwachten het proces te doorlopen, op een verflaag te slaan en een fortuin te verdienen. Professionals begrijpen dat het kopen en verkopen van huizen tijd kost en dat de winstmarges soms klein zijn.

Het komt neer op

Voordat u naar huis gaat winkelen, moet u wat onderzoek doen naar de rijkste individuen van het land. Je zult snel beseffen dat geen van hen huizen omkopen voor de kost. Als u nog steeds een huis wilt omdraaien, moet u de onderneming benaderen net als elke andere onderneming. En, net als elk ander klein bedrijf, vereist de onderneming tijd en geld, planning en geduld, vaardigheid en inspanning. Het zal waarschijnlijk moeilijker en duurder worden dan je ooit had gedacht. En zelfs als u elk detail goed hebt, kunnen veranderende marktomstandigheden ertoe leiden dat elke veronderstelling die u in het begin hebt gemaakt, aan het eind ongeldig is. Neem het licht op eigen risico: als je gewoon snel rijk wilt worden door een huis om te keren, kun je in het armenhuis belanden.