Kopen versus huren in San Francisco: wat is het verschil?

Moet u uw huis kopen of huren? Dit is een eeuwenoud debat dat echt geen goed of fout antwoord heeft omdat het van elk individu afhangt. Voor sommigen is kopen logischer en voor anderen is huren het beste.

Een huis kopen is een van de grootste financiële investeringen die u in uw leven kunt doen. Het vereist veel planning, besparing en vastberadenheid en kan uiteindelijk zijn vruchten afwerpen. Je bouwt immers gelijkheid op. Maar eigenwoningbezit, dat altijd onderdeel is geweest van de American Dream, is een kostbare onderneming. Overweeg enkele van de kosten in verband met huiseigendom, waaronder de hypotheekbetaling, renovaties en onderhoud en onroerendgoedbelasting - om er maar een paar te noemen.

Huren daarentegen is een heel ander beest. Maandelijks huur betalen aan iemand anders werd ooit als een verspilling beschouwd omdat men dacht dat de huurder geld weggooide. Maar voor iemand die niet met onderhoud wil omgaan, kan het logischer zijn. U hoeft geen rekening te houden met reparaties of andere uitgaven, en veel van uw rekeningen kunnen worden gedekt door uw huurovereenkomst. En de huur is vaak veel goedkoper dan een hypotheekbetaling.

Maar dit alles hangt natuurlijk af van waar je woont. Laten we eens kijken naar San Francisco, Californië. De stad wordt beschouwd als een van de meest wenselijke in de Verenigde Staten. Maar het is ook een van de duurste voor zowel huurders als huiseigenaren.

Volgens Smart Asset was het gemiddelde inkomen in de stad $ 96.265 voor huishoudens en $ 74.841, wat meer is dan het nationale gemiddelde van $ 61.372. Als je het je als huiseigenaar in de stad wilt veroorloven, moet je $ 128.600 verdienen, terwijl huren een inkomen van $ 188.000 vereist.

En het is moeilijk om te weten of kopen of huren het meest logisch is, omdat ze beide prijzig zijn. Maar er zijn belangrijke verschillen tussen de twee in San Francisco. We hebben enkele van de belangrijkste hieronder opgesomd.

Belangrijkste leerpunten

• San Francisco is een van de duurste steden in de VS voor zowel huurders als kopers van huizen.
• Huizenprijzen zijn gemiddeld $ 1, 3 miljoen in de stad, en het effectieve belastingtarief voor onroerend goed is 1, 163% van de geschatte woningwaarde.
• De gemiddelde maandelijkse huur in San Francisco voor een appartement met twee slaapkamers is $ 4.400.
• Hoewel eigenwoningbezit u kan helpen bij het opbouwen van eigen vermogen, kan het duur zijn. Huren daarentegen kan een meer betaalbare optie zijn, omdat er minder kosten aan verbonden zijn als huurder.

Kopen in San Francisco

Zoals hierboven vermeld, meldde Smart Asset dat het kopen van een huis in San Francisco echt niet zo betaalbaar is. Uit het onderzoek van de site in 2017 bleek zelfs dat het betalen van maandelijkse betalingen van $ 3.858 een jaarlijks inkomen van $ 128.000 zou vereisen. Houd er rekening mee dat dit cijfer geen andere levensbehoeften omvat, inclusief de kosten van voedsel en transport.

Gegevens van onroerendgoedsite Zillow tonen aan dat de mediane catalogusprijs voor een huis in de stad vanaf april 2019 $ 1.299.000 bedroeg. De drie duurste buurten in de stad waren Buena Vista, Corona Heights en Haight.

Zoals bij elke stad heeft huiseigenaar veel voor- en nadelen. Door een huis te kopen, investeert u in onroerend goed en bouwt u daarmee aandelen op. Het bezitten van een huis kan huiseigenaren helpen een nest-ei voor de toekomst te bouwen, omdat de huiswaarden in de loop van de tijd over het algemeen toenemen. Volgens Zillow was de mediane waarde van een huis in San Francisco vanaf april 2019 $ 1.375.500. De waarde van huizen in San Francisco is sinds 2018 met 3% gestegen.

Als u een hypotheek heeft met een vaste rente, kunnen uw maandelijkse kosten voorspelbaar zijn. In tegenstelling tot huurprijzen, die vaak fluctueren, kunt u uw betaling vergrendelen. Dit betekent dat u een beter idee hebt van hoeveel u elke maand moet besparen om uw betalingen te doen.

Maar er zijn bepaalde kosten in verband met huiseigendom die u mogelijk moet overwegen. Ten eerste zijn er reguliere kosten om uw huis te onderhouden. En als u toevoegingen of wijzigingen in uw huis aanbrengt, moet u hier ook rekening mee houden. Als huiseigenaar bent u ook verantwoordelijk voor energierekeningen, inclusief verwarming en koeling, water- en rioolkosten en elektriciteit. En als u een condominium bezit, worden ook maandelijkse onderhoudskosten in rekening gebracht.

Dan is er ook de kwestie van de onroerende voorheffing. Het effectieve onroerendgoedbelastingtarief in Californië is 0, 79%, wat lager is dan het nationale gemiddelde van 1, 19%, volgens Smart Asset. Maar het belastingtarief van San Francisco is bijna gelijk aan het land. Voor het fiscale jaar 2018-2019 werd aan huiseigenaren 1, 163% van de geschatte woningwaarde in rekening gebracht. Dus de onroerende voorheffing op de gemiddelde thuiswaarde van $ 1.375.500 gerapporteerd door Zillow zou bijna $ 16.000 zijn.

Inwoners van San Francisco betalen meer voor eten dan de meeste andere Amerikanen.

Huren in San Francisco

Hoewel het met minder gedoe kan komen, is huren in San Francisco niet goedkoper. De gemiddelde huurprijs voor een appartement met twee slaapkamers in de stad was volgens Smart Asset ongeveer $ 4.400 of $ 52.800 per jaar. Uit het onderzoek van de site bleek dat deze stad inwoners nodig had om het hoogste inkomen in het land te verdienen om hun huur te kunnen betalen.

Volgens Curbed waren ongeveer 65% van de inwoners van San Francisco huurders. En hoewel de huurprijzen aanzienlijk hoog zijn, is het misschien de meer betaalbare optie, afhankelijk van hoe je het bekijkt - vooral in vergelijking met de huidige huiswaarden.

Hoewel huren duur kan zijn, hoeven veel huurders niet te kampen met de vele kosten waarmee huiseigenaren worden geconfronteerd. Het afsnijden van een cheque voor de huur kan de moeite waard zijn als u niet hoeft te betalen voor onroerendgoedbelasting, reparaties, condo-kosten of nutsvoorzieningen als uw lease de kosten van water, warmte en elektriciteit omvat. Dus je hebt misschien een beetje extra inkomen om te sparen voor je eigen woning verderop.

Maar dat betekent niet dat je het bos uit bent. De huren fluctueren naarmate de economie sterker en zwakker wordt. Verhuurders van San Francisco kunnen het huurbedrag instellen op elk niveau dat ze kiezen voor een lege eenheid, maar de stad heeft wel huurcontrole. Dit betekent dat verhuurders de huur alleen met een bepaald bedrag mogen verhogen als deze bezet is. Tussen 1 maart 2019 en 29 februari 2020 stond de stad verhuurders toe de huur met maximaal 2, 6% te verhogen.

Speciale overwegingen

Prijs-huurverhouding

De prijs-huurverhouding geeft aan of huren of kopen financieel beter is in een bepaalde onroerendgoedmarkt. Deel de mediane verkoopprijs door de gemiddelde jaarlijkse huurprijs voor een vergelijkbare woning om te berekenen.

Over het algemeen begunstigt de markt kopers als de verhouding minder dan 15 is en huurders als de verhouding meer dan 20 is (verhoudingen tussen 15 en 20 kunnen alle kanten op). Op basis van de bovenstaande cijfers zou de prijs-huurverhouding in San Francisco 24, 6 zijn ($ 1.299.000 gedeeld door $ 52.800), wat betekent dat het beter is om te huren. Hoewel de prijs-huurverhouding een goed uitgangspunt is, vertelt het niet het hele verhaal.

Verbhouse

Verbhouse is een interpretatie van San Francisco over het concept van huur-tot-eigen onroerend goed. Door de flexibiliteit van huren te combineren met de langetermijnvoordelen van bezit, kunnen deelnemers of Verbees met het lokaal gebaseerde programma een woning betrekken met de optie - maar niet de verplichting - om het op een later tijdstip te kopen. Verbees vergrendelen hun huur samen met een aankoopprijs voor maximaal vijf jaar. Ze verrichten vervolgens maandelijkse betalingen en bouwen eigen vermogen op naar eigendom. Dit kan allemaal de noodzaak van een grote aanbetaling elimineren wanneer het tijd is om te financieren.

Het programma is bedoeld voor aspirant-huiseigenaren die geen aanbetaling hebben opgeslagen of die kleine kredietproblemen hebben die binnen de komende jaren kunnen worden opgelost.

"Verbhouse gelooft dat de emotionele, sociale en financiële voordelen van huiseigenaar voor iedereen haalbaar moeten zijn", zegt Verbhouse CEO Marjorie Scholtz.