De brandstof die de smelt van Subprime voedde

Tientallen hypotheekverstrekkers verklaren binnen enkele weken faillissement. De markt is vervuld van zorgen over een grote wereldwijde kredietcrisis, die van invloed kan zijn op alle categorieën kredietnemers. Centrale banken gebruiken noodclausules om liquiditeit te injecteren in bange financiële markten. De vastgoedmarkten kelderden na jaren van recordhoogtes. De afschermingspercentages verdubbelen jaar op jaar tijdens de tweede helft van 2006 en in 2007.

De rapporten klinken intimiderend, maar wat betekent dit allemaal?

We zitten momenteel diep in een financiële crisis op de Amerikaanse huizenmarkt, waar de gevolgen van de bevroren hypotheekmarkt voor subprime zich naar de kredietmarkten en de binnenlandse en wereldwijde aandelenmarkten verspreiden. Lees verder voor meer informatie over hoe de markten zo ver zijn gedaald en wat ons te wachten staat.

Het pad naar een crisis
Was dit het geval waarbij één groep of één bedrijf achter het stuur in slaap viel? Is dit het gevolg van te weinig toezicht, te veel hebzucht of gewoon niet genoeg begrip? Zoals vaak het geval is wanneer financiële markten mislopen, is het antwoord waarschijnlijk "al het bovenstaande"

Vergeet niet dat de markt waar we vandaag naar kijken een bijproduct is van de markt van zes jaar geleden. Terugspoelen tot eind 2001, toen angst voor wereldwijde terreuraanslagen na 11 september een al worstelende economie opwekte, een economie die net uit de recessie kwam die werd veroorzaakt door de technische zeepbel van eind jaren negentig. (Zie De grootste marktcrashes en wanneer angst en hebzucht het overnemen voor meer informatie .)

Als reactie hierop begon de Federal Reserve in 2001 de tarieven drastisch te verlagen en kwam het tarief voor gevoede fondsen in 2003 uit op 1%, wat in het centrale bankwezen nagenoeg nul is. Het doel van een laag tarief voor federale fondsen is om de geldhoeveelheid uit te breiden en leningen aan te moedigen, wat uitgaven en investeringen zou moeten stimuleren. Het idee dat uitgaven "patriottisch" waren, werd wijd verspreid en iedereen - van het Witte Huis tot de plaatselijke ouder-lerarenvereniging - moedigde ons aan om te kopen, kopen, kopen.

Het werkte en de economie begon zich gestaag uit te breiden in 2002.

Onroerend goed begint er aantrekkelijk uit te zien
Toen lagere rentetarieven zich in de economie dreven, begon de onroerendgoedmarkt zich in een razernij te werken, aangezien het aantal verkochte huizen - en de prijzen waarvoor ze verkochten - vanaf 2002 dramatisch toenam. Op dat moment was de koers van een 30-jarige hypotheek met vaste rente was op het laagste niveau in bijna 40 jaar en mensen zagen een unieke kans om toegang te krijgen tot zowat de goedkoopste beschikbare bron van eigen vermogen. (Zie voor gerelateerde literatuur waarom Bubbels op de woningmarkt knallen en hoe rentetarieven de aandelenmarkt beïnvloeden .)

Investeringsbanken en de door activa gedekte beveiliging
Als de huizenmarkt slechts een behoorlijke hand had gekregen - bijvoorbeeld met een lage rente en een stijgende vraag - zouden alle problemen redelijk zijn ingeperkt. Helaas kreeg het een fantastische hand, dankzij nieuwe financiële producten die op Wall Street werden gesponnen. Deze nieuwe producten werden wijd en zijd verspreid en werden opgenomen in pensioenfondsen, hedgefondsen en internationale overheden.

En zoals we nu leren, zijn veel van deze producten uiteindelijk helemaal niets waard.

Een eenvoudig idee leidt tot grote problemen
De asset-backed security (ABS) bestaat al tientallen jaren, en in de kern ligt een eenvoudig beleggingsprincipe: neem een ​​aantal activa met voorspelbare en vergelijkbare kasstromen (zoals de hypotheek van een individu), bundel deze in één beheerd pakket die alle individuele betalingen (de hypotheekbetalingen) verzamelt en het geld gebruikt om beleggers een coupon voor het beheerde pakket te betalen. Dit creëert een door activa gedekt effect waarin het onderliggende onroerend goed als onderpand fungeert. (Voor meer inzicht, lees Asset Allocatie met vast inkomen .)

Een ander groot pluspunt was dat ratingbureaus zoals Moody's en Standard & Poor's hun 'AAA' of 'A +' goedkeuringsstempel zouden plaatsen op veel van deze effecten, wat duidt op hun relatieve veiligheid als belegging. (Lees voor meer inzicht Wat is een bedrijfskredietbeoordeling? )

Het voordeel voor de belegger is dat hij of zij een gediversifieerde portefeuille van vastrentende activa kan verwerven die aankomen als één couponbetaling.

De Government National Mortgage Association (Ginnie Mae) bundelde en verkocht al jaren gesecuritiseerde hypotheken als ABS's; hun 'AAA'-ratings hadden altijd de garantie gehad dat Ginnie Mae's overheidssteun had geboden. Beleggers behaalden een hoger rendement dan op Treasuries en Ginnie Mae kon de financiering gebruiken om nieuwe hypotheken aan te bieden.

De marges vergroten
Dankzij een exploderende vastgoedmarkt werd ook een bijgewerkte vorm van het ABS gecreëerd, alleen deze ABS's werden gevuld met subprime hypothecaire leningen, of leningen aan kopers met minder dan stellair krediet. (Lees voor meer informatie over subprime Subprime is vaak subpar en subprime-leningen: helpende hand of achterbaks? )

Subprime-leningen, samen met hun veel hogere standaardrisico's, werden in verschillende risicoklassen of tranches geplaatst, die elk met hun eigen aflossingsschema kwamen. Bovenste tranches konden 'AAA'-ratings ontvangen - zelfs als ze subprime-leningen bevatten - omdat deze tranches de eerste dollars beloofden die in het effect kwamen. Lagere tranches droegen hogere couponrente om het verhoogde wanbetalingsrisico te compenseren. Helemaal onderaan was de tranche van het "eigen vermogen" een zeer speculatieve investering, omdat de kasstromen ervan in wezen zouden kunnen worden weggevaagd als de standaardrente op het volledige ABS boven een laag niveau zou kropen - in het bereik van 5 tot 7% . (Lees voor meer informatie Achter de schermen van uw hypotheek .)

Plots hadden zelfs de subprime hypotheekverstrekkers een manier om hun risicovolle schuld te verkopen, waardoor ze deze schuld nog agressiever konden vermarkten. Wall Street was daar om hun subprime-leningen op te halen, in te pakken met andere leningen (sommige kwaliteit, sommige niet) en ze te verkopen aan investeerders. Bovendien werd bijna 80% van deze gebundelde effecten op magische wijze van beleggingskwaliteit ('A' of hoger), dankzij de ratingbureaus, die lucratieve vergoedingen verdienden voor hun werk bij het beoordelen van de ABS's. (Voor meer inzicht, zie Wat betekent investment grade? )

Als gevolg van deze activiteit werd het zeer winstgevend om hypotheken af ​​te sluiten - zelfs risicovolle. Het duurde niet lang voordat zelfs basisvereisten zoals bewijs van inkomen en een aanbetaling door hypotheekverstrekkers over het hoofd werden gezien; Hypotheekleningen met een waarde van 125% werden onderschreven en aan potentiële huiseigenaren verstrekt. De logica is dat met onroerendgoedprijzen die zo snel stijgen (de mediane huizenprijzen stegen in 2005 met maar liefst 14% per jaar), een LTV-hypotheek van 125% in minder dan twee jaar boven water zou zijn.

Maak gebruik van het kwadraat
De versterkende lus begon te snel te draaien, maar met Wall Street, Main Street en iedereen daar tussenin profiteerde hij van de rit, wie ging er op de rem zetten?

Record-lage rentetarieven hadden gecombineerd met steeds losser wordende kredietvoorwaarden om onroerendgoedprijzen naar recordhoogtes in de meeste Verenigde Staten te duwen. Bestaande huiseigenaren herfinancierden in recordaantallen en maakten gebruik van recentelijk verdiend vermogen dat kon worden verkregen met een paar honderd dollar uitgegeven aan een woningbeoordeling. (Voor gerelateerde literatuur, zie Home-equityleningen: de kosten en de home-equitylening: wat het is en hoe het werkt .)

Ondertussen konden investeringsbanken en andere grote beleggers dankzij de liquiditeit in de markt steeds meer lenen (verhoogde leverage) om extra beleggingsproducten te creëren, waaronder wankele subprime-activa.

Collateralized Debt Joins the Fray
De mogelijkheid om meer te lenen, heeft banken en andere grote investeerders ertoe aangezet om onderpandschuldverplichtingen (CDO's) te creëren, die in essentie aandelen en "mezzanine" (middelgrote tot lage rating) tranches van MBS'en hebben opgepakt en ze opnieuw verpakt, dit keer in mezzanine CDO's.

Door dezelfde "trickle down" -betalingsregeling te gebruiken, konden de meeste mezzanine-CDO's een 'AAA'-kredietwaardigheid behalen en in handen krijgen van hedgefondsen, pensioenfondsen, commerciële banken en andere institutionele beleggers.

Door woninghypotheken gedekte effecten (RMBS), waarin kasstromen afkomstig zijn van woonschulden, en CDO's verwijderden effectief de communicatielijnen tussen de kredietnemer en de oorspronkelijke kredietgever. Plots beheersten grote beleggers het onderpand; als gevolg hiervan werden de onderhandelingen over te late hypotheekbetalingen omzeild voor het "direct-to-executiemodel" van een belegger die zijn verliezen wilde verminderen. (Lees voor meer informatie Uw huis opslaan tegen verhindering .)

Deze factoren zouden de huidige crisis echter niet hebben veroorzaakt als 1) de onroerendgoedmarkt bleef groeien en 2) huiseigenaren hun hypotheek daadwerkelijk konden betalen . Omdat dit echter niet is gebeurd, hebben deze factoren er pas later toe bijgedragen dat het aantal verhinderingen is aangewakkerd.

Teaser-tarieven en de ARM
Met hypotheekverstrekkers die een groot deel van het risico van subprime-leningen aan investeerders exporteerden, konden zij met hun vrijgemaakte kapitaal interessante strategieën bedenken om leningen te verstrekken. Door gebruik te maken van teaser-tarieven (speciale lage tarieven die het eerste jaar of twee van een hypotheek zouden duren) binnen instelbare hypotheken (ARM), konden leners worden verleid tot een initieel betaalbare hypotheek waarin betalingen omhoog zouden schieten in drie, vijf of zeven jaar. (Lees voor meer informatie ARMed And Dangerous and American Dream or Mortgage Nightmare? )

Naarmate de onroerendgoedmarkt in 2005 en 2006 zijn hoogtepunt bereikte, werden teasertarieven, ARM's en de lening met 'alleen rente' (waar in de eerste paar jaar geen principiële betalingen worden gedaan) in toenemende mate op huiseigenaren gedrukt. Naarmate deze leningen meer gebruikelijk werden, twijfelden minder leners aan de voorwaarden en werden ze in plaats daarvan verleid door het vooruitzicht om over een paar jaar te kunnen herfinancieren (met een enorme winst, aldus het argument), waardoor ze in staat zijn om inhaalbetalingen te doen vereist. Waar leners geen rekening mee hielden in de snelgroeiende huizenmarkt, was dat een daling van de woningwaarde de kredietnemer zou verlaten met een onhoudbare combinatie van een ballonbetaling en een veel hogere hypotheekbetaling.

Een markt zo dicht bij huis als onroerend goed wordt onmogelijk te negeren wanneer deze op alle cilinders vuurt. In vijf jaar tijd waren de huizenprijzen in veel gebieden letterlijk verdubbeld en zowat iedereen die geen huis had gekocht of geherfinancierd, zag zichzelf achter in de race om geld te verdienen op die markt. Hypotheekverstrekkers wisten dit en duwden steeds agressiever. Nieuwe huizen konden niet snel genoeg worden gebouwd en de voorraden van huizenbouwers stegen.

De CDO-markt (voornamelijk beveiligd met subprime-schulden) steeg alleen al in 2006 naar meer dan $ 600 miljard aan uitgifte - meer dan 10 keer het bedrag dat slechts tien jaar eerder werd uitgegeven. Deze effecten, hoewel illiquide, werden gretig opgepikt op de secundaire markten, waardoor ze gelukkig in grote institutionele fondsen werden geparkeerd tegen hun marktconforme rentetarieven.

Scheuren beginnen te verschijnen
Tegen het midden van 2006 begonnen er echter scheuren te verschijnen. De verkoop van nieuwe huizen stagneerde en de gemiddelde verkoopprijzen stopten hun klim. De rentetarieven - hoewel historisch gezien nog steeds laag - stegen, waarbij de inflatievrees hen dreigde te verhogen. Alle gemakkelijk te onderschrijven hypotheken en herfinancieringen waren al gedaan en de eerste van de wankele ARM's, 12 tot 24 maanden eerder geschreven, begon te resetten.

Standaardpercentages begonnen scherp te stijgen. Plots zag de CDO er niet zo aantrekkelijk uit voor beleggers die op zoek waren naar rendement. Veel van de CDO's waren immers zo vaak opnieuw verpakt dat het moeilijk te zeggen was hoeveel blootstelling aan subprime er eigenlijk in zat.

The Crunch of Easy Credit
Het duurde niet lang voordat nieuws over problemen in de sector ging van bestuurskamerdiscussies naar nieuws dat de aandacht trok.

Tientallen hypotheekverstrekkers - zonder enthousiaste secundaire markten of investeringsbanken om hun leningen aan te verkopen - werden afgesneden van wat een belangrijke financieringsbron was geworden en werden gedwongen hun activiteiten te beëindigen. Als gevolg hiervan gingen CDO's van illiquide naar onverkoopbaar.

In het licht van al deze financiële onzekerheid werden beleggers veel risicomijdender en wilden ze posities in potentieel gevaarlijke MBS's afwikkelen en een vastrentende zekerheid die geen passende risicopremie betaalde voor het waargenomen risiconiveau. Beleggers brachten massaal hun stem uit dat subprime-risico's niet de moeite waard waren.

Te midden van deze vlucht naar kwaliteit, werden drie maanden Treasury-rekeningen het nieuwe 'must-have' vastrentende product en daalde de opbrengst in een paar dagen met een schokkende 1, 5%. Nog opmerkelijker dan het kopen van staatsobligaties (en kortlopende) was de spreiding tussen bedrijfsobligaties met vergelijkbare looptijd en T-facturen, die in minder dan ongeveer 35 basispunten werden uitgebreid tot meer dan 120 basispunten. een week.

Deze veranderingen kunnen minimaal of onbeschadigd klinken voor het ongetrainde oog, maar in de moderne vastrentende markten - waar hefboomwerking de koning is en goedkoop krediet alleen de huidige nar is - kan een beweging van die omvang veel schade aanrichten. Dit werd geïllustreerd door de ineenstorting van verschillende hedgefondsen. (Lees voor meer informatie over deze instortingen The Amaranth Gamble verliezen en Massive Hedge Fund Failures .)

Veel institutionele fondsen werden geconfronteerd met margestortingen en onderpandaanvragen van nerveuze banken, waardoor ze andere activa, zoals aandelen en obligaties, moesten verkopen om contanten op te halen. De verhoogde verkoopdruk greep op de aandelenmarkten, aangezien de belangrijkste aandelengemiddelden over de hele wereld binnen enkele weken werden getroffen met scherpe dalingen, waardoor de sterke markt die de Dow Jones Industrial Average in juli 2007 tot recordhoogte had gebracht, effectief werd geblokkeerd .

Om de impact van de crisis te helpen verminderen, hebben de centrale banken van de VS, Japan en Europa, door middel van geldinjecties van enkele honderden miljarden dollars, banken geholpen met hun liquiditeitsproblemen en geholpen om de financiële markten te stabiliseren. De Federal Reserve heeft ook de disconteringsvoet verlaagd, waardoor het voor financiële instellingen goedkoper werd om geld van de Fed te lenen, liquiditeit toe te voegen aan hun activiteiten en te helpen bij het worstelen met activa. (Lees voor meer informatie De grote centrale banken leren kennen .)

De toegevoegde liquiditeit hielp de markt enigszins te stabiliseren, maar de volledige impact van deze gebeurtenissen is nog niet duidelijk.

Gevolgtrekking
Er is niets inherent verkeerd of slecht aan de onderpandschuldverplichting of een van zijn financiële familieleden. Het is een natuurlijke en intelligente manier om risico's te diversifiëren en kapitaalmarkten te openen. Net als al het andere - de dotcom-bubbel, de ineenstorting van Long-Term Capital Management en de hyperinflatie van de vroege jaren tachtig - als een strategie of instrument wordt misbruikt of te gaar, moet de arena goed worden afgeschud. Noem het een natuurlijke uitbreiding van het kapitalisme, waar hebzucht innovatie kan inspireren, maar indien niet aangevinkt, zijn grote marktkrachten nodig om het systeem weer in balans te brengen.

Wat is het volgende?
Dus waar gaan we heen vanaf hier? Het antwoord op deze vraag zal erop gericht zijn uit te zoeken hoe ingrijpend de impact zal zijn, zowel in de Verenigde Staten als wereldwijd. De beste situatie voor alle betrokken partijen blijft er een waarin de Amerikaanse economie het goed doet, de werkloosheid laag blijft, het persoonlijke inkomen gelijke tred houdt met de inflatie en de onroerendgoedprijzen een bodem vinden. Alleen wanneer het laatste deel gebeurt, kunnen we de totale impact van de smelt van de subprime beoordelen.

Wettelijk toezicht zal na dit fiasco waarschijnlijk nog stijver worden, waardoor de kredietbeperkingen en obligatierating waarschijnlijk de komende jaren zeer conservatief blijven. Alle lessen die terzijde worden geleerd, zullen Wall Street blijven zoeken naar nieuwe manieren om prijsrisico's te verpakken en effecten te verpakken, en het blijft de plicht van de belegger om de toekomst te zien door de waardevolle filters uit het verleden.

Bekijk de functie Subprime Hypotheken voor een one-stop shop over subprime hypotheken en de subprime meltdown.