Hoe krijg ik vooraf goedkeuring voor een hypotheek?

Als u op zoek bent naar een huis, is het een belangrijke stap om vooraf goedkeuring te krijgen voor een hypotheek. Deze stap helpt bij het verduidelijken van ons woningjachtbudget of de maandelijkse hypotheekbetaling die u aankunt. Voordat kredietverstrekkers besluiten u vooraf goed te keuren voor een hypotheek, kijken ze naar verschillende belangrijke factoren:

• Uw kredietgeschiedenis
• Kredietwaardigheid
• Schuld / inkomen ratio
• Werkgeschiedenis
• Inkomen
• Activa en passiva.

Beschouw een voorafgaande goedkeuring van een hypotheek als een fysiek examen van uw financiën. Verwacht dat geldschieters in alle hoeken van uw financiële leven porren en porren om ervoor te zorgen dat u uw hypotheek terugbetaalt. Als lener is het belangrijk om te weten wat een pre-goedkeuring van een hypotheek wel en niet doet, en hoe u uw kansen op een hypotheek kunt vergroten.

Pre-kwalificatie of pre-goedkeuring?

Je hebt waarschijnlijk de term "pre-kwalificatie" door elkaar gebruikt met pre-goedkeuring, maar ze zijn niet hetzelfde. Met een pre-kwalificatie geeft u een overzicht van uw financiën, inkomsten en schulden aan een hypotheekverstrekker die u vervolgens een geschat leningbedrag geeft. De kredietverstrekker haalt uw kredietrapporten echter niet op en verifieert uw financiële informatie niet. Bijgevolg is pre-kwalificatie een nuttig startpunt om te bepalen wat u zich kunt veroorloven, maar weegt dit niet op wanneer u aanbiedingen doet.

Aan de andere kant, een pre-goedkeuring houdt in het invullen van een hypotheekaanvraag en het verstrekken van uw sofi-nummer zodat een geldschieter een harde kredietcontrole kan doen. Een harde kredietcontrole wordt geactiveerd wanneer u een hypotheek aanvraagt ​​en een kredietverstrekker haalt uw kredietrapport en kredietscore op om uw kredietwaardigheid te beoordelen voordat hij besluit u geld te lenen. Deze controles worden vastgelegd in uw kredietrapport en kunnen uw kredietscore beïnvloeden. Aan de andere kant is een zachte kredietcontrole wanneer u zelf uw krediet trekt, of wanneer een creditcardmaatschappij of kredietverstrekker u vooraf goedkeurt voor een aanbieding zonder dat u erom vraagt.

Ook vermeldt u al uw bankrekeninggegevens, activa, schulden, inkomsten en arbeidsverleden, adressen uit het verleden en andere kritieke gegevens die een kredietgever moet verifiëren. Waarom? Bovenal wil een geldschieter ervoor zorgen dat u uw lening kunt terugbetalen. Kredietverstrekkers gebruiken de verstrekte informatie ook om uw schuld / inkomen- en lening / waarde-ratio's te berekenen, die essentiële factoren zijn bij het bepalen van de rente en het ideale leningstype.

Wanneer vooraf goedgekeurd te krijgen

Pre-goedkeuringsbrieven voor hypotheken zijn doorgaans 60 tot 90 dagen geldig. Kredietverstrekkers vermelden een vervaldatum voor deze brieven omdat uw financiën en kredietprofiel kunnen veranderen. Wanneer een voorafgaande goedkeuring verloopt, moet u een nieuwe hypotheekaanvraag invullen en bijgewerkte papieren indienen om een ​​nieuwe te krijgen.

Als je net begint na te denken over het kopen van een huis en vermoedt dat je misschien wat problemen hebt om een ​​hypotheek te krijgen, kan het pre-goedkeuringsproces je helpen kredietproblemen te identificeren - en je tijd geven om ze aan te pakken. Als u zes maanden tot een jaar voorafgaand aan een serieuze huiszoekopdracht vooraf goedkeuring zoekt, bevindt u zich in een sterkere positie om uw algehele kredietprofiel te verbeteren. U hebt ook meer tijd om geld te besparen voor een aanbetaling en sluitingskosten.

Wanneer u klaar bent om aanbiedingen te schrijven, wil een verkoper vaak een hypotheekvoorafkeuring en, in sommige gevallen, een bewijs van geld om aan te tonen dat u een serieuze koper bent. In veel warme woningmarkten hebben verkopers een voordeel vanwege de intense vraag van kopers en de beperkte verkoop van woningen; het is onwaarschijnlijk dat ze aanbiedingen zonder voorafgaande goedkeuring overwegen.

Het pre-goedkeuringsproces

Een hypotheek aanvragen kan spannend, zenuwslopend en verwarrend zijn. Sommige online geldschieters kunnen u binnen enkele uren vooraf goedkeuren, terwijl andere geldschieters enkele dagen kunnen duren. De tijdlijn is afhankelijk van de geldschieter en de complexiteit van uw financiën.

Om te beginnen vult u een hypotheekaanvraag in. U neemt uw identificatiegegevens op, evenals uw sofi-nummer om uw tegoed op te halen. Hypothecaire kredietcontroles tellen als een harde aanvraag van uw kredietrapporten, die van invloed kunnen zijn op uw kredietscore, maar als u in een kort tijdsbestek (meestal 45 dagen voor nieuwere FICO scoremodellen 45 dagen) meerdere kredietverstrekkers winkelt, tellen de gecombineerde kredietcontroles als één onderzoek.

Hier is een voorbeeld van een uniforme hypotheekaanvraag. Als u een aanvraag indient bij een echtgenoot of andere mede-lener wiens inkomen u nodig heeft om in aanmerking te komen voor de hypotheek, moeten beide aanvragers financiële en werkgelegenheidsinformatie vermelden. Er zijn acht hoofdonderdelen van een hypotheekaanvraag:

Type hypotheek en voorwaarden van de lening

Het specifieke leenproduct waarvoor u een aanvraag indient; het geleende bedrag; voorwaarden, zoals de duur van de terugbetaling van de lening (afschrijving); en de rentevoet.

Eigenschapsinformatie en doel van de lening

Het adres; wettelijke omschrijving van het onroerend goed; bouwjaar; of de lening bestemd is voor aankoop, herfinanciering of nieuwbouw; en het beoogde type verblijf (primair, secundair of investering).

Lenersinformatie

Uw identificerende informatie, inclusief volledige naam, geboortedatum, sofi-nummer, schooljaren, burgerlijke staat, aantal personen ten laste en adresgeschiedenis.

Werkgelegenheid Informatie

De naam en contactgegevens van huidige en vorige werkgevers (als u minder dan twee jaar in uw huidige functie bent geweest), tewerkstellingsdata, titel en maandelijks inkomen.

Maandelijkse inkomsten en gecombineerde kosten van huisvesting

Een lijst van uw basis maandelijks inkomen, evenals overuren, bonussen, commissies, netto huurinkomsten (indien van toepassing), dividenden / rente, en andere soorten maandelijks inkomen zoals kinderbijslag of alimentatie. U hebt ook een boekhouding nodig van uw maandelijkse gecombineerde woonlasten, inclusief huur- of hypotheekbetalingen, huiseigenaren en hypotheekverzekeringen, onroerendgoedbelasting en de contributie van de huiseigenaar.

Activa en passiva

Een lijst van alle bank- en kredietunie-cheques en spaarrekeningen met actuele saldobedragen, evenals levensverzekeringen, aandelen, obligaties, pensioensparen en beleggingsfondsen en bijbehorende waarden. U moet ook alle verplichtingen vermelden, waaronder rekeningen voor doorlopende kosten, alimentatie, kinderbijslag, autoleningen, studieleningen en andere uitstaande schulden.

Details van de transactie

Een overzicht van de belangrijkste transactiegegevens, waaronder de aankoopprijs, het geleende bedrag, de waarde van verbeteringen / reparaties, geschatte sluitingskosten, door de koper betaalde kortingen en hypotheekverzekering (indien van toepassing). (Opmerking: de kredietgever vult veel van deze informatie in.)

verklaringen

Een inventaris van alle uitspraken, pandrechten, faillissementen of faillissementen in het verleden, lopende rechtszaken of achterstallige schulden. U wordt ook gevraagd om aan te geven of u een Amerikaans staatsburger of een permanente ingezetene bent en of u van plan bent om de woning als uw primaire woning te gebruiken.

Wat gebeurt er nu?

Een geldschieter is wettelijk verplicht om u binnen drie werkdagen na ontvangst van uw voltooide hypotheekaanvraag een document van drie pagina's te verstrekken dat een schatting van de lening wordt genoemd. Dit papierwerk vermeldt of de hypotheek vooraf is goedgekeurd en schetst het geleende bedrag, de voorwaarden en het type, rentevoet, geschatte rente en betalingen, geschatte sluitingskosten (inclusief eventuele geldschieters), een schatting van onroerendgoedbelasting en verzekering van huiseigenaren, en eventuele speciale leningfuncties, zoals ballonbetalingen of een boete voor vervroegde betaling, bijvoorbeeld. Het specificeert ook een maximaal geleend bedrag, op basis van uw financiële plaatje, om u te helpen uw budget voor het kopen van een huis te beperken.

Als u vooraf bent goedgekeurd voor een hypotheek, wordt uw leningdossier uiteindelijk overgedragen aan een leningverzeke- raar die uw documentatie zal verifiëren aan de hand van uw hypotheekaanvraag. De verzekeraar zorgt er ook voor dat u voldoet aan de lenersrichtlijnen voor het specifieke leningsprogramma waarvoor u een aanvraag indient.

Documentatiebehoeften

Na het indienen van uw hypotheekaanvraag moet u een aantal documenten verzamelen om uw informatie te verifiëren. Voorbereiding en organisatie aan uw kant zullen het proces soepeler laten verlopen. Hier is een lijst met documenten die u moet overleggen om vooraf te worden goedgekeurd of om definitieve goedkeuring van de lening te verkrijgen voordat u sluit:

• 60 dagen bankafschriften
• 30 dagen paystubs
• W-2 belastingaangiften van de voorgaande twee jaar
• Schema K-1 (formulier 1065) voor zelfstandigen
• aangifte inkomstenbelasting
• vermogensrekeningafschriften (pensioensparen, aandelen, obligaties, beleggingsfondsen, enz.)
• rijbewijs of Amerikaans paspoort
• scheidingspapieren (om alimentatie of kinderbijslag te gebruiken als in aanmerking komend inkomen)
• geschenkbrief (als u uw aanbetaling financiert met een financieel geschenk van een familielid)

Factoren die van invloed zijn op voorafgaande goedkeuring

Als u uw kansen wilt maximaliseren om vooraf een hypotheek te krijgen, moet u weten welke factoren kredietverstrekkers in uw financiële profiel evalueren. Ze omvatten uw:

• schuld / inkomen ratio (DTI)
• loan-to-value ratio (LTV)
• kredietgeschiedenis en FICO-score
• inkomen en arbeidsverleden

Verhouding schuld / inkomen

Uw DTI-ratio meet al uw maandelijkse schulden ten opzichte van uw maandelijkse inkomen. Geldschieters tellen schulden op, zoals autoleningen, studieleningen, doorlopende rekeningen en andere kredietlijnen, plus de nieuwe hypotheekbetaling, en delen de som vervolgens door uw bruto maandinkomen om een ​​percentage te krijgen. Afhankelijk van het type lening, moeten leners een DTI-ratio van 43% van hun bruto maandinkomen aanhouden om in aanmerking te komen voor een hypotheek. Hoe hoger uw DTI-ratio, hoe groter het risico dat u loopt voor geldschieters, omdat u waarschijnlijk eerder moeite heeft om uw lening terug te betalen bovenop de schuldenbetalingen. Als u een lagere DTI-ratio heeft, kunt u in aanmerking komen voor een meer concurrerende rentevoet. Voordat u een huis koopt, moet u zoveel mogelijk schulden betalen. U verlaagt niet alleen uw DTI-ratio, maar u zult ook geldschieters laten zien dat u de schuld op een verantwoorde manier kunt beheren en op tijd rekeningen kunt betalen.

Lening-waarde verhouding

Andere belangrijke metrische geldschieters die u gebruiken om u voor een hypotheek te evalueren, is uw verhouding tussen lening en waarde, die wordt berekend door het geleende bedrag te delen door de waarde van de woning. Een beoordeling van het onroerend goed bepaalt de waarde van het onroerend goed, die lager of hoger kan zijn dan de vraagprijs van de verkoper. De LTV-ratioformule is waar uw aanbetaling een rol speelt. Een aanbetaling is een bedrag vooraf dat u contant aan de verkoper betaalt aan de eindtafel. Hoe hoger uw aanbetaling, hoe lager uw geleende bedrag en, hoe lager, uw LTV-ratio. Als u minder dan 20% procent neerlegt, moet u mogelijk een particuliere hypotheekverzekering (PMI) betalen. Het is een soort verzekering die geldschieters beschermt in het geval u uw hypotheek niet terugbetaalt. Om uw LTV-ratio te verlagen, moet u meer geld neerleggen of een goedkoper huis kopen.

Kredietgeschiedenis en score

Kredietverstrekkers halen uw kredietrapporten op van de drie belangrijkste rapportagebureaus - Equifax, Experian en Transunion. Ze zoeken naar uw betalingsgeschiedenis en of u al dan niet op tijd rekeningen betaalt, hoeveel en welk type kredietlijnen u open heeft en hoe lang u die rekeningen hebt gehad. Naast een positieve betalingsgeschiedenis, analyseren kredietverstrekkers hoeveel van uw beschikbare krediet u actief gebruikt, ook bekend als kredietgebruik. Het handhaven van een kredietgebruik op of onder 30% helpt uw ​​credit score te verhogen, en het toont geldschieters een verantwoordelijk, consistent patroon van het betalen van uw rekeningen en verstandig beheren van schulden. Al deze items zijn goed voor uw FICO-score, een creditnotatiemodel dat door veel soorten geldschieters wordt gebruikt (inclusief hypotheekverstrekkers).

Als u geen creditcards of traditionele kredietlijnen zoals een auto- of studielening hebt geopend, kunt u problemen ondervinden met het vooraf goedkeuren van een hypotheek. U kunt uw krediet opbouwen door een startcreditcard met een lage kredietlimiet te openen en uw factuur elke maand af te betalen. Het kan tot zes maanden duren voordat uw betalingsactiviteit wordt weerspiegeld in uw credit score, dus wees geduldig terwijl u uw credit profiel opbouwt.

Werkgelegenheid en inkomensgeschiedenis

Wanneer u een hypotheek aanvraagt, doen geldschieters veel moeite om ervoor te zorgen dat u een solide inkomen verdient en een stabiele baan hebt. Daarom vragen geldschieters om twee jaar W-2's en contactgegevens voor uw werkgever. In wezen willen geldschieters ervoor zorgen dat u de extra financiële lasten van een nieuwe hypotheek aankan. U wordt ook gevraagd om salarisinformatie te verstrekken, dus een geldschieter heeft bewijs dat u genoeg geld verdient om een ​​hypotheek te betalen en de bijbehorende maandelijkse huisvestingskosten. U moet ook 60 dagen (mogelijk meer, als u als zelfstandige) bankafschriften verstrekt om aan te tonen dat u voldoende contant geld in de hand hebt voor een aanbetaling en sluitingskosten.

Zelfstandige leners

Als u een zelfstandige lener bent, wordt u mogelijk gevraagd om aanvullende documenten te verstrekken om een ​​consistent inkomen en werkgeschiedenis van ten minste twee jaar te tonen. Sommige gevraagde documenten kunnen een winst- en verliesrekening, een zakelijke vergunning, de ondertekende verklaring van uw accountant, federale belastingaangiften, balansen en bankafschriften van voorgaande jaren bevatten (de exacte hoeveelheid tijd hangt af van de geldgever).

Als uw situatie het moeilijk maakt om een ​​traditionele hypotheek te krijgen, zijn er twee opties specifiek gericht op zelfstandige kredietnemers:

Vermelde inkomsten / vermelde activa hypotheek

Dit type hypotheek is gebaseerd op het inkomen dat u zonder formele verificatie aan de kredietgever rapporteert. Opgegeven inkomstenleningen worden soms ook leningen met een lage documentatie genoemd, omdat geldschieters de bronnen van uw inkomsten zullen verifiëren in plaats van het werkelijke bedrag. Bereid u voor op een lijst van uw recente klanten en andere bronnen van cashflow, zoals inkomstengenererende investeringen. De bank wil misschien ook dat u een IRS-formulier 4506 of 8821 indient. Formulier 4506 wordt gebruikt om een ​​kopie van uw belastingaangifte rechtstreeks bij de IRS aan te vragen, zodat u geen vervalste aangiften bij de kredietgever kunt indienen en kost $ 50 per aangifte. Maar u kunt Form 4506-T mogelijk gratis aanvragen. Formulier 8821 machtigt uw geldschieter om naar een IRS-kantoor te gaan en de formulieren die u aanwijst voor de door u opgegeven jaren gratis te onderzoeken.

Geen documentatie lening

Bij dit type lening zal de kredietgever niet proberen om uw inkomensinformatie te verifiëren, wat een goede optie kan zijn als uw belastingaangifte een zakelijk verlies of een zeer lage winst vertoont. Omdat het riskanter is voor de bank om geld te lenen aan iemand met een niet-geverifieerd inkomen, verwacht dan dat uw hypotheekrente hoger is bij een van deze soorten leningen dan bij een volledige documentatie-lening. Lage en geen documentatie leningen worden Alt-A hypotheken genoemd, en ze vallen tussen prime en subprime leningen in termen van rentetarieven.

Vooruitbetalingsgeschenken

Veel leningsproducten stellen leners in staat om een ​​financieel geschenk van een familielid te gebruiken voor de aanbetaling. Als u deze route volgt, vraagt ​​een geldschieter u om een ​​standaard geschenkbrief in te vullen waarin u en de giftdonor zeggen dat het geschenk geen lening van derden is met een verwachting van terugbetaling. Anders kan een dergelijke regeling uw schuldquote verhogen, wat uw definitieve leninggoedkeuring kan beïnvloeden. Bovendien zullen zowel u als de donor bankafschriften moeten overleggen om de overdracht van contant geld van de ene naar de andere rekening te bemachtigen.

De Pre-Approval Letter?

Uw geldschieter zal u een pre-goedkeuringsbrief op officieel briefhoofd verstrekken. Dit officiële document geeft verkopers aan dat u een serieuze koper bent en verifieert dat u over de financiële middelen beschikt om een ​​bod uit te brengen om hun huis te kopen. Pre-goedkeuringsbrieven bevatten meestal de aankoopprijs, het leningprogramma, de rente, het geleende bedrag, het aanbetalingsbedrag, de vervaldatum en het onroerendgoedadres. De brief wordt bij uw aanbieding ingediend; sommige verkopers kunnen ook vragen om uw bank- en activumafschriften te bekijken.

Het verkrijgen van een voorafgaande goedkeuring verplicht u niet om te lenen van een specifieke geldschieter. Wanneer u klaar bent om een ​​bod uit te brengen, kunt u de geldschieter kiezen die u de beste prijs en voorwaarden biedt voor uw behoeften. Het verkrijgen van een pre-goedkeuring garandeert ook niet dat een geldschieter u voor een hypotheek zal goedkeuren, vooral als de financiële, werkgelegenheids- en inkomstenstatus verandert gedurende de periode tussen pre-goedkeuring en acceptatie.

Weigeringen voorafgaand aan goedkeuring

Na beoordeling van uw hypotheekaanvraag geeft een geldschieter u meestal een van de volgende drie beslissingen: vooraf goedgekeurd, volledig geweigerd of vooraf goedgekeurd met voorwaarden. In het derde scenario moet u mogelijk extra documentatie verstrekken of uw DTI-ratio verlagen door enkele kredietrekeningen te betalen om aan de voorwaarden van de kredietgever te voldoen. Als u volledig wordt geweigerd, moet de kredietgever precies uitleggen waarom en u voorzien van middelen om de problemen het beste aan te pakken.

In veel gevallen moeten leners werken aan het verbeteren van hun credit score en het gladstrijken van een vlekkerige betalingsgeschiedenis. Zodra u weet wat u moet aanpakken, kunt u de tijd en moeite nemen om uw kredietwaardigheid en financiële gezondheid te verbeteren om een ​​betere hypotheekovereenkomst te krijgen wanneer u klaar bent om aan uw huiszoeking te beginnen. Dit kan u veel geld besparen op hypotheekprijzen en ervoor zorgen dat u lagere rentetarieven en voorwaarden krijgt bij het winkelen voor verschillende geldschieters.

Het komt neer op

Doorloop het pre-goedkeuringsproces met verschillende geldschieters om rentetarieven te kopen en de beste deal te vinden. Nogmaals, u wilt hypotheekverstrekkers binnen 45 dagen winkelen, dus alle kredietcontroles tellen als één hard onderzoek, met minimale impact op uw kredietscore. En als u net begint te denken aan huiseigenaar, kan het pre-goedkeuringsproces u helpen uw krediet en financiën beter in vorm te krijgen voor wanneer de tijd rijp is.

Vergeet niet dat een voorafgaande goedkeuring van een hypotheek u niet noodzakelijkerwijs een lening garandeert. Voorafgaande brieven zijn afhankelijk van het feit dat uw financiële en werkgelegenheidsinformatie waarheidsgetrouw en consistent is voordat uw lening wordt afgesloten. Evenzo kunt u een ontkenning voor uw lening ontvangen als u er niet in slaagt belangrijke informatie te verstrekken - een scheiding, een belastingrecht op IRS of een ander probleem - en een kredietverzeke- raar komt er later achter.

(Lees verder: Ultieme hypotheekgids, Hoe de beste hypotheek te kiezen, 11 Fouten die eerste huizenkopers moeten vermijden, hoeveel geld moet ik neerleggen? Wat is een hypotheekverzekering en wat zijn mijn opties? Wat zijn de sluitingskosten? ?, Hoe de beste hypotheekrente te krijgen, wat zijn de belangrijkste soorten hypotheekverstrekkers?)