Jumbo lening

Een jumbo-lening, ook bekend als een jumbo-hypotheek, is een soort financiering die de limieten overschrijdt die zijn vastgesteld door de Federal Housing Finance Agency (FHFA). In tegenstelling tot conventionele hypotheken komt een jumbo-lening niet in aanmerking om te worden gekocht, gegarandeerd of gesecuritiseerd door Fannie Mae of Freddie Mac. Jumbo-hypotheken zijn ontworpen om luxe onroerend goed en huizen in zeer competitieve lokale onroerendgoedmarkten te financieren en hebben unieke verzekeringseisen en fiscale implicaties. Dit soort hypotheken hebben aan kracht gewonnen naarmate de huizenmarkt zich blijft herstellen na de Grote Recessie.

De waarde van een jumbo-hypotheek verschilt per staat - en zelfs per provincie. De FHFA stelt de conforme leninglimietgrootte voor verschillende gebieden op jaarbasis in, hoewel deze zelden verandert. Vanaf 2019 was de limiet vastgesteld op $ 484.350 voor het grootste deel van het land. Dat werd verhoogd van $ 453, 100 in 2018. Voor provincies die hogere thuiswaarden hebben, is de basislimiet vastgesteld op $ 726.525, of 150% van $ 484.350.

De FHFA heeft een andere reeks bepalingen voor gebieden buiten de continentale Verenigde Staten voor de berekening van de kredietlimiet. Als gevolg hiervan is de basislimiet voor een jumbo-lening in Alaska, Guam, Hawaii en de Amerikaanse Maagdeneilanden vanaf 2019 ook $ 726.525. Dat bedrag kan zelfs nog hoger zijn in provincies met hogere thuiswaarden.

Hoe een Jumbo-lening werkt

Als u zich richt op een huis dat bijna een half miljoen dollar of meer kost - en u hebt niet zoveel op een bankrekening - dan heeft u waarschijnlijk een gigantische hypotheek nodig. En als u probeert er een te landen, krijgt u veel strengere kredietvereisten dan huiseigenaren die een conventionele lening aanvragen. Dat komt omdat jumbo-leningen meer kredietrisico voor de geldschieter met zich meebrengen, omdat er geen garantie is van Fannie Mae of Freddie Mac. Er is ook meer risico omdat er meer geld mee gemoeid is.

Net als traditionele hypotheken zijn de minimumvereisten voor een jumbo sinds 2008 steeds strenger geworden. Om te worden goedgekeurd, hebt u een uitstekende kredietscore nodig - 700 of hoger - en een zeer lage schuld-tot-inkomsten (DTI) -ratio. De DTI moet lager zijn dan 43% en bij voorkeur dichter bij 36%. Hoewel ze niet-conforme hypotheken zijn, moeten jumbo's nog steeds binnen de richtlijnen vallen van wat het Consumer Financial Protection Bureau een 'gekwalificeerde hypotheek' beschouwt - een leensysteem met gestandaardiseerde voorwaarden en regels, zoals de 43% DTI.

U moet aantonen dat u toegang heeft tot contant geld om uw betalingen te dekken, die waarschijnlijk zeer hoog zullen zijn als u kiest voor een standaard 30-jarige hypotheek met vaste rente. Specifieke inkomensniveaus en reserves zijn afhankelijk van de omvang van de totale lening, maar alle leners hebben 30 dagen loonstrookjes nodig en W2-belastingformulieren die twee jaar teruggaan. Als u zelfstandige bent, zijn de inkomenseisen groter: twee jaar belastingaangifte en ten minste 60 dagen actuele bankafschriften. De kredietnemer heeft ook aantoonbare liquide middelen nodig om in aanmerking te komen en contante reserves gelijk aan zes maanden van de hypotheekbetalingen. En alle aanvragers moeten de juiste documentatie tonen over alle andere leningen en het bewijs van eigendom van niet-liquide activa (zoals ander onroerend goed).

Belangrijkste leerpunten

• Een jumbo-lening is een soort financiering die de limieten overschrijdt die zijn vastgesteld door de Federal Housing Finance Agency en die niet kunnen worden gekocht, gegarandeerd of gesecuritiseerd door Fannie Mae of Freddie Mac.
• Huiseigenaren moeten strengere kredietvereisten ondergaan dan die welke een conventionele lening aanvragen.
• Goedkeuring vereist een uitstekende kredietscore en een zeer lage schuld / inkomstenverhouding.
• De gemiddelde APR voor een jumbohypotheek is vaak gelijk aan conventionele hypotheken, terwijl de aanbetalingen ongeveer 10% tot 15% van de totale aankoopprijs bedragen.

Jumbo Lening tarieven

Terwijl jumbo-hypotheken vroeger hogere rentetarieven droegen dan conventionele hypotheken, is de kloof de laatste jaren kleiner geworden. Tegenwoordig is het gemiddelde jaarlijkse percentage (APR) voor een jumbohypotheek vaak gelijk aan conventionele hypotheken - en in sommige gevallen zelfs lager. Vanaf maart 2019 rekende Wells Fargo bijvoorbeeld een APR van 4, 092% op een 30-jaars lening met vaste rente en 3, 779% voor dezelfde looptijd op een jumbo-lening.

Hoewel de door de overheid gesponsorde ondernemingen er niet tegen kunnen, worden jumbo-leningen vaak gesecuritiseerd door andere financiële instellingen; omdat deze effecten meer risico met zich meebrengen, verhandelen ze tegen een rendementspremie aan conventionele gesecuritiseerde hypotheken. Deze spread is echter verminderd met de rentevoet van de leningen zelf.

Vooruitbetaling op een Jumbo-lening

Gelukkig zijn de vooruitbetalingsvereisten in dezelfde periode minder geworden. In het verleden eisten jumbo-hypotheekverstrekkers vaak dat huizenkopers 30% van de aankoopprijs van de woning moesten betalen (vergeleken met 20% voor conventionele hypotheken). Nu is dat cijfer gedaald tot 10% tot 15%. Zoals bij elke hypotheek, kunnen er verschillende voordelen zijn aan het doen van een hogere aanbetaling, waaronder het vermijden van de kosten van particuliere kredietverstrekkers die aanbetalingen van minder dan 20% nodig hebben.

Wie moet een Jumbo-lening afsluiten?

Hoeveel u uiteindelijk kunt lenen, hangt natuurlijk af van uw vermogen, uw credit score en de waarde van het onroerend goed dat u wilt kopen. Deze hypotheken worden het meest geschikt geacht voor een segment van mensen met een hoog inkomen die tussen de $ 250.000 en $ 500.000 per jaar verdienen. Dit segment staat bekend als HENRY, een acroniem voor veelverdieners, nog niet rijk. Kortom, dit zijn mensen die over het algemeen veel geld verdienen, maar nog geen miljoenen aan extra geld of andere activa hebben verzameld.

Hoewel een persoon in het HENRY-segment misschien niet de rijkdom heeft vergaard om een ​​duur nieuw huis met contant geld te kopen, hebben dergelijke personen met een hoog inkomen meestal betere kredietscores en meer uitgebreid gevestigde kredietverhalen dan de gemiddelde homebuyer die een conventionele hypotheeklening zoekt voor een lager bedrag. Ze hebben ook de neiging om meer solide pensioenrekeningen te hebben. Ze dragen vaak langer bij dan mensen met een lager inkomen.

Verwacht geen grote belastingvoordeel voor een jumbo-lening. De limiet op de hypotheekrenteaftrek is beperkt tot $ 750.000 voor nieuwe hypotheekschuld.

Dit zijn gewoon het soort personen dat instellingen graag aanmelden voor langetermijnproducten, deels omdat ze vaak aanvullende diensten voor vermogensbeheer nodig hebben. Bovendien is het praktischer voor een bank om een ​​enkele $ 2 miljoen hypotheek te beheren dan 10 leningen met een waarde van $ 200.000 per stuk.

Speciale overwegingen voor een Jumbo-lening

Het feit dat u in aanmerking komt voor een van deze leningen, betekent niet dat u er een moet afsluiten. Dat zou u zeker niet moeten doen als u erop rekent dat u bijvoorbeeld een aanzienlijke belastingvoordeel krijgt.

U weet waarschijnlijk dat u de hypotheekrente die u voor een bepaald jaar hebt betaald, van uw belastingen kunt aftrekken, op voorwaarde dat u uw inhoudingen specificeert. Maar je hebt je waarschijnlijk nooit zorgen hoeven maken over de limiet die de IRS op deze aftrek legt - een limiet die werd verlaagd door de passage van de Tax Cuts and Jobs Act. Iedereen die op 14 december 2017 of eerder een hypotheek heeft afgesloten, kan rente op een schuld van maximaal $ 1 miljoen aftrekken, dit is het bedrag van de oude cap. Maar voor thuisaankopen die zijn gedaan na 14 december 2017, kunt u alleen de rente op maximaal $ 750.000 aan hypotheekschuld aftrekken. Als uw hypotheek groter is, krijgt u niet de volledige aftrek. Als u van plan bent om een ​​jumbo-hypotheek van $ 2 miljoen te nemen met een jaarlijkse rente van $ 80.000, kunt u bijvoorbeeld slechts $ 30.000 aftrekken - de rente op de eerste $ 750.000 van uw hypotheek. In feite krijgt u alleen een belastingvoordeel op 37, 5% van de hypotheekrente.

Dat betekent dat u voorzichtig moet lenen en de cijfers zorgvuldig moet berekenen om te zien wat u zich echt kunt veroorloven en welke soorten belastingvoordelen u zult ontvangen. Met de staat en de lokale belastingaftrek beperkt tot $ 10.000 per jaar, vanwege dezelfde belastingaanslag, kost een zwaar belaste woning ook meer om te bezitten. Nog een strategie: vergelijk termen om te zien of het afsluiten van een kleinere conforme lening, plus een tweede lening, in plaats van een grote jumbo, op de lange termijn misschien beter zou blijken te zijn voor uw financiën. (Voor gerelateerde informatie, zie "Jumbo versus conventionele hypotheken begrijpen")