Belastingaftrek voor eigenaren van huurwoningen

Heeft u onroerend goed dat u verhuurt? Naast het potentieel voor een aanhoudend inkomen en vermogensgroei, bieden dergelijke investeringen inhoudingen die de inkomstenbelasting op uw winst kunnen verlagen. Maar eerst, wat voor soort belegger in onroerend goed bent u: een passieve belegger of een professionele professional? In dit artikel laten we u zien hoe uw classificatie een groot verschil kan maken in het aantal belastingvoordelen dat u krijgt.

Als u het grootste deel van uw tijd als vastgoedprofessional in de onroerendgoedsector doorbrengt, zijn uw huurverliezen niet passief. Dit betekent dat uw verliezen volledig aftrekbaar zijn van alle inkomsten, passief en niet-passief. Anders zijn uw verliezen passief en alleen aftrekbaar tot $ 25.000 tegen de inkomsten van uw huur (aftrekfasen als uw aangepaste aangepaste bruto-inkomen (MAGI) tussen $ 100.000 en $ 150.000 ligt). Verliezen van meer dan $ 25.000 kunnen echter worden overgedragen naar het volgende jaar.

De IRS definieert een vastgoedprofessional als iemand die meer dan de helft van zijn of haar werktijd in de verhuursector doorbrengt. Dit omvat vastgoedontwikkeling, bouw, acquisitie en beheer. U moet ook meer dan 750 uur per jaar werken aan uw onroerendgoedverhuur.

Gemeenschappelijke inkomstenbronnen
Huurinkomsten
Geld dat u te huur ontvangt, wordt in het algemeen als belastbaar beschouwd in het jaar waarin u het ontvangt, niet wanneer het verschuldigd of verdiend was; daarom moet u vooruitbetalingen als inkomsten opnemen.

Stel bijvoorbeeld dat u een huis verhuurt voor $ 1.000 per maand en dat u wilt dat nieuwe huurders de huur van de eerste en de laatste maand betalen wanneer ze een huurovereenkomst ondertekenen. In dit geval moet u de $ 2.000 die u hebt ontvangen, aangeven als inkomen, hoewel $ 1.000 van die $ 2.000 een periode bestrijkt die mogelijk meerdere jaren in de toekomst ligt.

Huurder betaalde kosten
Kosten die uw huurder voor u betaalt, worden als inkomsten beschouwd. Dit omvat bijvoorbeeld een noodreparatie aan een koelkast die een huurder moet hebben uitgevoerd terwijl u de stad uit bent. U kunt de reparatiebetaling vervolgens aftrekken als huurprijs.

Ruil voor diensten
Uw huurder kan aanbieden zijn diensten in te ruilen voor huur. U moet echter een eerlijke marktwaarde van de services als inkomsten opnemen. Als uw huurder bijvoorbeeld aanbiedt om het huurhuis te schilderen in ruil voor een maandhuur (ter waarde van $ 1.000), moet u de $ 1.000 als inkomen opnemen, ook al heeft u het geld niet ontvangen. U kunt de $ 1.000 echter wel als kosten aftrekken.

Waarborgsommen
Waarborgsommen zijn niet belastbaar wanneer u ze ontvangt als het de bedoeling is om dit geld aan de huurder terug te geven aan het einde van de huurovereenkomst. Maar wat als uw huurder de huurvoorwaarden niet nakomt?

Stel bijvoorbeeld dat u een borg van $ 500 verzamelt en dat uw huurder verhuist en gaten in de muren achterlaat die $ 400 kosten om te repareren. U kunt dat bedrag aftrekken van de borg gedurende het jaar dat u het terugstuurt. Op dat moment moet je echter de $ 400 die je hebt gebruikt om de muur te repareren als inkomen opnemen. U kunt de $ 400 ook weergeven als aftrekbare kosten.

Reparaties Vs. verbeteringen
Eigenaren van huurwoningen mogen ervan uitgaan dat alles wat ze op hun eigendom doen een aftrekbare uitgave is. Niet zo, volgens de IRS.

Een reparatie houdt uw huurwoning in goede staat en is een aftrekbare uitgave in het jaar dat u ervoor betaalt. Reparaties zijn schilderen, een kapot toilet repareren en een defecte lichtschakelaar vervangen. Verbeteringen voegen daarentegen waarde toe aan uw eigendom en zijn niet aftrekbaar wanneer u ervoor betaalt. U moet de kosten van verbeteringen terugverdienen door de kosten af ​​te schrijven over de levensduur van uw woning. Verbeteringen kunnen een nieuw dak, terras of garage zijn.

Daarom moet u vanuit fiscaal oogpunt reparaties uitvoeren omdat de problemen zich voordoen in plaats van te wachten tot ze zich vermenigvuldigen en renovaties vereisen.

Gemeenschappelijke inhoudingen
Hypotheekkosten
Kosten om een ​​hypotheek te krijgen zijn niet aftrekbaar wanneer u ze betaalt. Deze omvatten commissies en beoordelingen. U kunt ze echter gedurende de looptijd van uw hypotheek afschrijven.

Zodra u hypotheekbetalingen begint te doen, moet u er rekening mee houden dat niet alle betalingen aftrekbaar zijn. Aangezien een deel van elke betaling naar de hoofdsom gaat, is dit bedrag geen aftrekbare kosten; het gedeelte dat is betaald voor rente is aftrekbaar. Uw hypotheekbedrijf stuurt u elk jaar een formulier 1098 waaruit blijkt hoeveel u het hele jaar aan rente heeft betaald. Dit is aftrekbaar. Als een deel van uw betaling ook geld bevat dat naar een geblokkeerde rekening gaat om belastingen en verzekeringen te dekken, moet uw hypotheekbedrijf dat ook aan u melden.

Reiskosten
Geld dat u uitgeeft aan reizen om huur te innen of uw huurobject te onderhouden, is aftrekbaar. Als het doel van de reis echter was voor verbeteringen, moet u die kosten terugvorderen als onderdeel van de verbetering en de afschrijving.

U hebt twee keuzes voor het aftrekken van reiskosten: de werkelijke kosten of de standaard kilometerstand. U kunt meer lezen over de vereisten van de IRS en de huidige kilometervergoeding in Publicatie 463.

Andere gemeenschappelijke kosten
Naast reparaties en afschrijving zijn enkele van de andere veel voorkomende kosten die u kunt aftrekken:

• Verzekering
• Belastingen
• Gazon zorg
• Voorbereiding voor belastingaangifte
• Verliezen door causaliteit (orkaan, aardbeving, overstroming, etc.) of diefstal

Condominiums en coöperaties
Als u een huurflat of coöperatie bezit, heeft elk een aantal speciale regels.

Condominiums
Met een condominium betaalt u mogelijk contributie of aanslagen om te zorgen voor onroerend goed in eigendom. Dit omvat de bouwstructuur, lobby's, liften en recreatiegebieden.

Wanneer u uw condominium verhuurt, kunt u kosten aftrekken, zoals afschrijvingen, reparaties, rente en belastingen die betrekking hebben op het gemeenschappelijke eigendom. Net als bij een eengezinsverhuur kunt u echter geen geld aftrekken dat wordt uitgegeven aan kapitaalverbeteringen, zoals een beoordeling voor een cabana in het clubhuis. In plaats daarvan moet u uw kosten voor elke verbetering ten opzichte van de levensverwachting afschrijven.

coöperaties
Kosten die u heeft voor een coöperatief appartement dat u verhuurt, zijn aftrekbaar. Dit omvat de onderhoudskosten betaald aan de coöperatieve woningcorporatie. Kapitaalverbeteringen worden anders behandeld - u kunt de kosten van de verbetering niet aftrekken, noch kunt u afschrijven. U moet de kosten van de verbetering toevoegen aan uw kostenbasis in de aandelen van de onderneming. Dit zal uw meerwaarde verminderen wanneer u het appartement verkoopt.

Houd goede gegevens bij
Onder Schema E van de IRS zijn er plaatsen voor verschillende categorieën uitgaven. Daarom geeft de IRS u flexibiliteit in de items die u kunt aftrekken. Maar wees bereid om uw claim te onderbouwen en zorg ervoor dat u uitgaven voor reparaties en onderhoud doorbreekt voor kapitaalverbeteringen. Vergeet niet dat het geld dat u uitgeeft aan verbeteringen uw belastingverplichting kan verminderen bij verkoop.

Als u bovendien beweert een onroerendgoedprofessional te zijn, moet u ondersteunende documentatie (afsprakenboeken, dagboeken, kalenders, logboeken, enz.) Behouden om uw actieve deelname en de tijd die u elk jaar aan uw onroerend goed besteedt te bewijzen.

Al met al zijn er nogal wat soorten inhoudingen beschikbaar voor beleggers in onroerend goed en het loont om te weten voor welke u in aanmerking komt.