Is het steeds lastiger om een ​​huisbaas te worden dan het waard is?

Residentieel huurobject is de manier om geld te verdienen - zo beweren sommige mensen. Op het eerste gezicht lijkt het een trefzekere weddenschap; in werkelijkheid is het meestal meer hoofdpijn dan het waard is. De uitdagingen beginnen vroeg en gaan bijna altijd gepaard met tijd en geld. Laten we zes van de groten eens bekijken.

Uitdaging 1: Een woning vinden

Er zijn hele boeken geschreven over het vinden van een goed huurobject en niet te vergeten een paar Investopedia-artikelen. Er is zoveel tekst aan het onderwerp gewijd vanwege het kritieke belang ervan. Koop een te dure plaats en je zult nooit geld verdienen. Maar een koopje proberen te bemachtigen kan ook lastig zijn. Het kopen van een fixer-upper vereist dat je de vaardigheden, tijd, gereedschappen en geld hebt om de nodige reparaties en renovaties uit te voeren.

Als u geen haast heeft, kan dit een manier zijn om een ​​koopje te krijgen voor uw investering; als u al een fulltime baan en een gezin hebt, is elke minuut die wordt besteed aan het repareren van de huur een minuut die niet wordt besteed aan een meer winstgevende of leukere activiteit. Tegenwoordig zijn er echter beheermaatschappijen die veel van dit werk kunnen doen - van het vinden van een onroerend goed tot het renoveren ervan - uiteraard voor u, tegen betaling.

Uitdaging 2: De eenheid voorbereiden

Om vrijwel elk stuk onroerend goed in verhuurconditie te krijgen, is vaak, op een absoluut minimum, vers tapijt en verf vereist. Beide items vereisen tijd en geld. Raamschermen, dekvlekken en gazononderhoud zijn andere veel voorkomende behoeften. Elke keer dat een huurder vertrekt, moeten deze kwesties ook opnieuw worden bekeken.

Uitdaging 3: huurders vinden

Het internet biedt een snelle en goedkope manier om potentiële huurders te vinden. Natuurlijk krijg je vaak waar je voor betaalt. Als een advertentie in een gerenommeerde publicatie wordt weergegeven, genereert u vaak een betere klasse respondenten. In plaats van universiteitskinderen die geld willen besparen, vergroot je de kans om gezinnen en verantwoordelijke oudere volwassenen te krijgen.

Als u een advertentie gedurende een maand uitvoert, neemt uw portemonnee echter een kleine hap en als u uw huurders goed screent door een kredietcontrole en een achtergrondcontrole uit te voeren, neemt u nog een hap. De investering is de tijd en het geld meer dan waard, want doorlichting verhoogt uw kansen om verantwoordelijke huurders te krijgen. Verantwoordelijke huurders betalen hun huur op tijd, misbruik de woning niet en vereisen niet dat u deelneemt aan het kostbare en tijdrovende ontruimingsproces.

Uitdaging 4: Gedoe

Zelfs grote huurders en perfecte huurwoningen komen met een groot aantal gedoe. Gebroken leidingen, opgezette afvoeren, kapotte garagedeurveren, huisdieren en huisgenoten zijn slechts enkele van de uitdagingen die zich voordoen. Zelfs goede huurders willen uw volledige en onmiddellijke aandacht wanneer het riool zich terugtrekt in hun huis of de kabelmaatschappij per ongeluk de telefoonlijnen doorsnijdt.

Slechte huurders vormen een nog grotere uitdaging. Dagelijkse oproepen en late of onbetaalde huur kunnen het gedoe nog groter maken. De verhuisdag is een andere uitdagende tijd. Schade aan muren, vloeren, tapijten en andere componenten van het huis kan leiden tot geschillen en dure reparaties. Omdat elk moment verspild ruzie een moment is waarop het huis leeg staat, is het vaak beter om de kogel te bijten en zelf de reparaties te betalen. Daarover gesproken: u moet waarschijnlijk een verhuurderverzekering afsluiten - nee, de polis van uw gewone huiseigenaar is niet voldoende - en dat is een ander item in de kolom met lopende kosten.

Uitdaging 5: Onderhoud

Onderhoud van belangrijke componenten en voorzieningen is een groot ticketitem. Nieuwe apparaten kosten honderden dollars; een nieuw dak of oprit kan duizenden dollars kosten. Als de huur $ 500 per maand is en het dak $ 5.000, kun je merken dat je snel geld verliest. Voeg tapijt, verf en een nieuwe kachel toe en huurders die niet lang blijven - en het pand kan jarenlang geld verliezen.

Uitdaging 6: Rentetarieven

Wat hebben rentetarieven ergens mee te maken? Plenty! Wanneer de tarieven dalen, is het vaak goedkoper om te kopen dan om te huren, en dus kan de vraag naar uw unit (s) dalen. Het verlagen van de huur om concurrerend te blijven kan een echte kramp veroorzaken in uw vermogen om geld te verdienen.

Hoe geld wordt verdiend

Kan de kleine man, met alle uitdagingen die moeten worden overwonnen, geld verdienen met verhuur van onroerend goed? Ja, maar het vereist een plan. Vier winstgevende benaderingen worden hieronder weergegeven:

1. Inwonend

Het delen van de ruimte door een duplex te kopen (of een andere gemakkelijk deelbare structuur) is vaak een winstgevende onderneming. Aangezien u ter plaatse bent en toch van plan bent om voor het onroerend goed te zorgen, is het extra geld een bonus. Natuurlijk zijn alle uitdagingen nog steeds van toepassing, en wonen op locatie betekent dat u altijd beschikbaar bent en in nauw contact staat met de huurders. Plan correct en scherm zorgvuldig.

2. Ga standaard

Een slordig appartement verhuren dat geen leuke voorzieningen heeft, zo weinig mogelijk onderhoud doen en het uiterlijk niet bijhouden, leidt tot winst. Als je het niet gelooft, kijk dan naar off-campus woningen in een universiteitsstad in het land. Het klinkt niet erg mooi, maar een eenvoudige, uitgeklede eigenschap (geen plafondventilatoren, airconditioning, enz.) Houdt het proces eenvoudig.

Vier muren en een vloer bieden minimale onderhoudsvereisten en weinig dingen die kunnen breken of beschadigd raken. Het aantrekken van huurders via door de overheid gesubsidieerde programma's, zoals huisvesting in sectie 8, biedt gegarandeerd inkomen. De uitdaging hier is meestal dat, in ruil voor een paar dollar in de hand, je vaak een ruwe klasse van huurders krijgt en een woning die hard wordt gedragen.

3. Langetermijnbelangen

Veel investeerders in onroerend goed zullen u vertellen dat ze in principe break-even op de huur en kosten. Hun aanpak is om een ​​koopje te kopen, de huur van de huurders de hypotheek af te laten betalen en vervolgens over 30 jaar te verkopen, hopelijk gebruikmakend van enige prijsstijging.

Hoewel het een redelijke benadering is, zijn de winsten waarschijnlijk klein en kan de vermogenswinstbelasting aanzienlijk zijn (gezien uw lage kostenbasis). En het vereist nog steeds tijd en moeite die misschien beter elders was besteed.

4. Ga voltijds

Ernstige verhuurders nemen een serieuze aanpak. Ze nemen op, kopen meerdere gebouwen en doen een aanzienlijk deel van het werk zelf. Het is een levensstijlbeslissing die veel tijd en energie vereist, en een strategie voor kopen en verkopen om overdrachten en afschrijvingen voor belastingverliezen te maximaliseren en inkomsten te minimaliseren.

Een vastgoedbeheerder inhuren

Een property manager kan veel van de taken van het runnen van een huurwoning aan. Dit omvat marketing, huurders selecteren, onderhoud, budgettering en huurinkomsten. U kunt overwegen een vastgoedbeheerder in te huren als u deze taken wilt delegeren, hoewel dit u winst oplevert.

Rol van de beheerder

Vastgoedbeheerders kunnen verschillende rollen aan. Wat dat precies is, is aan jou om te onderhandelen met je manager. Het is belangrijk om te bepalen wat hun rol zal zijn en een lijst met taken en verantwoordelijkheden te ontwikkelen. Zal uw beheerder alleen huurders vinden? Of zullen ze het dagelijkse onderhoud en de huur innen?

Een vastgoedbeheerder kan een onafhankelijke aannemer of een werknemer zijn. Neem contact op met uw belastingaccountant om de meest gunstige aanpak te bepalen en om te bepalen welke specifieke verplichtingen u hebt.

U kunt ook een property management bedrijf inhuren; een bedrijf waarmee u een contract aangaat om alle aspecten van het huurobject rechtstreeks te regelen. Dit kan duur zijn, maar het kan ideaal zijn als u meerdere huurwoningen heeft.

Een property manager selecteren

Zorg ervoor dat elke property manager die u overweegt aan de juiste lokale en nationale licentievereisten voldoet.

Misschien wilt u een manager zoeken die ervaring heeft met adverteren, marketing, huurdersrelaties, het innen van huur, budgettering, leasing en onderhoud. Een goede property manager zal ook goed geïnformeerd zijn over lokale en nationale wetten. Als de eigenaar van het onroerend goed, kunt u aansprakelijk worden gesteld voor de handelingen van uw manager, zodat u kunt worden opgeroepen als uw manager eerlijke huisvestingswetten overtreedt.

Zodra u een beslissing heeft genomen over een property manager en de voorwaarden van de regeling, moet u een property managementovereenkomst schrijven waarin de taken, compensatie en beëindigingsvoorwaarden van de manager worden vermeld.

Het komt neer op

Is het de moeite waard om een ​​verhuurder te worden? Alleen jij kunt beslissen. Zorg ervoor dat je kijkt voordat je springt en ga aan je nieuwe onderneming met realistische verwachtingen en een solide spelplan.

Door te weten waar je aan begint voordat je het doet, ben je beter voorbereid op wat je tegenkomt en heb je meer kans om van de ervaring te genieten.