De risico's van door hypotheken gedekte effecten

Een door hypotheek gedekt effect (MBS) is een soort door activa gedekt effect dat wordt beveiligd door een hypotheek of een hypotheekverzameling. Een MBS kan worden verhandeld via een makelaar. Het wordt uitgegeven door een door de overheid gesponsorde onderneming (GSE), een bevoegde federale overheidsinstelling of een particulier financieel bedrijf.

Kenmerken van MBS

Hoewel ze aantrekkelijk zijn om een ​​aantal redenen, heeft MBS enkele unieke functies die extra risico toevoegen in vergelijking met gewone vanilleobligaties.

• MBS worden gedekt door een pool van woninghypotheken.
• Maandelijkse betalingen "passeren" de bank van oorsprong aan een derde belegger.
• Naast maandelijkse rentebetalingen worden hypotheken afgeschreven over hun levensduur, wat betekent dat een bedrag aan hoofdsom wordt afbetaald bij elke maandelijkse betaling, in tegenstelling tot een obligatie, die in het algemeen alle hoofdsom op de vervaldag betaalt.
• Naast geplande afschrijvingen ontvangen beleggers op pro rata basis niet-geplande vooruitbetalingen van de hoofdsom als gevolg van herfinanciering, afscherming en woningverkopen. Hoewel een typische hypotheek een looptijd van 30 jaar kan hebben, worden hypotheken vaak veel eerder afbetaald. Vanwege deze niet-geplande vooruitbetalingen is het voorspellen van de looptijd van de MBS problematisch.

In dit artikel wordt het concept van gewogen gemiddelde levensduur (WAL) geïntroduceerd en wordt het gebruik ervan uitgelegd als bescherming tegen vooruitbetalingsrisico.

Wat is gewogen gemiddelde levensduur?

Een statistiek die vaak wordt gebruikt als een maat voor de effectieve volwassenheid van een MBS is de WAL, soms gewoon "gemiddelde levensduur" genoemd. Om de WAL te berekenen, vermenigvuldigt u de datum (uitgedrukt als een fractie van jaren of maanden) van elke betaling met het percentage van de totale hoofdsom dat op die datum wordt afbetaald en telt u deze resultaten op. Zo registreert de WAL de impact van hoofdbetalingen gedurende de levensduur van het effect.

De WAL kan worden weergegeven als een steunpunt op een tijdlijn die loopt van de oorsprong tot de laatste vervaldatum. Het steunpunt "balanceert" de hoofdbetalingen, net zoals kinderen met verschillende gewichten een wip in evenwicht brengen door verschillende posities op de balk te hebben. Afbeelding 1 hieronder geeft de WAL weer voor een 30-jarige hypotheekpool.

Figuur 1

Bron: "De duur van een obligatie als prijselasticiteit en steunpunt" (1988) door Dr. David Smith

Opbrengsten en het interne rendement

MBS zijn verhandelbaar en kunnen worden verhandeld tegen premies, kortingen of nominale waarde, afhankelijk van wijzigingen in de huidige markttarieven. Een doorloopcoupon wordt doorgerekend tegen nominale waarde, terwijl passages met een hoge coupon worden verhandeld tegen premies en effecten met een lage coupon worden verhandeld tegen kortingen. Het genoteerde rendement is het interne rendement, dat de contante waarde van alle toekomstige kasstromen gelijk stelt aan de huidige koers van het effect. Daarom is het genoteerde rendement op een MBS altijd afhankelijk van een veronderstelling van vooruitbetaling.

De veronderstelling van vooruitbetaling is cruciaal voor pass-through-effecten van hypotheken. Beleggers weten van tevoren dat vooruitbetaling kan en zal plaatsvinden, maar weten niet wanneer en door hoeveel. Die variabelen moeten worden geprojecteerd en aangenomen. Er is ook geen enkele, conservatieve veronderstelling die van toepassing kan zijn op alle pass-throughs vanwege het asymmetrische effect - er is een stimulans om sneller te betalen op premium MBS, terwijl het omgekeerde geldt voor korting MBS.

(Bekijk een kijkje in het interne rendement voor meer informatie over deze methode van financiële analyse.)

Wat is de gerealiseerde opbrengst ">

Het gerealiseerde rendement op een pass-through-effect is het rendement dat de koper daadwerkelijk ontvangt terwijl hij het effect bezit, op basis van de feitelijke vooruitbetalingen van de hoofdsom, in plaats van de veronderstelde vooruitbetalingen die werden gebruikt om het genoteerde rendement te berekenen. Vooruitbetalingen die sneller of langzamer zijn dan verwacht, beïnvloeden asymmetrische premie- en kortingspassages.

Stel dat de pass-through-beveiliging met een premie wordt verhandeld. Vooruitbetalingen tegen nominale waarde resulteren in kasstromen die alleen kunnen worden herbelegd tegen de lagere, actuele koers. Bijgevolg weigeren sneller dan aangenomen vooruitbetalingen de belegger de hoge kasstromen die in de eerste plaats de premieprijs rechtvaardigen. Anderzijds bieden tragere vooruitbetalingen de belegger meer tijd om de hogere couponrente te verdienen. Als gevolg hiervan verhogen langzamere vooruitbetalingen de gerealiseerde opbrengst boven de genoteerde opbrengst, terwijl snellere vooruitbetalingen de gerealiseerde opbrengst verlagen.

Een kortingspass-through profiteert van sneller dan verwachte vooruitbetalingen omdat deze kasstromen tegen nominale waarde kunnen worden herbelegd in effecten met kortlopende coupon. In feite kan de belegger eenvoudig de lage coupon vervangen door een hogere, omdat de vooruitbetaling gelijk is. Daarom zal de gerealiseerde opbrengst hoger zijn dan de genoteerde opbrengst. Het omgekeerde gebeurt integendeel wanneer vooruitbetalingen langzamer zijn dan verwacht. De belegger zit voor een langere periode vast aan de lagere coupons, waardoor het gerealiseerde rendement wordt verlaagd.

Wat is de vooruitbetaling veronderstelling?

In de loop der jaren zijn een aantal conventionele specificaties van veronderstelde vooruitbetalingspercentages ontwikkeld. Elk heeft zijn voor- en nadelen.

Standaard hypotheekrendement

De eerste en eenvoudigste specificatie is om uit te gaan van het "standaard hypotheekrendement" of "prepaid in 12." In deze specificatie wordt ervan uitgegaan dat er helemaal geen vooruitbetalingen zijn tot het twaalfde jaar, wanneer alle hypotheken in de pool volledig worden terugbetaald.

Deze specificatie heeft het voordeel van computationele eenvoud en stemt overeen met de realiteit dat de effectieve looptijd van de meeste hypotheekpools veel korter is dan de uiteindelijke vervaldatum. Verder kan er voor deze veronderstelling niet veel worden gezegd. Het verwaarloost volledig de vooruitbetalingen die plaatsvinden in de beginjaren van een hypotheekpool. Daarom onderschat een rendement dat wordt berekend en genoteerd op basis van deze "standaard" vooruitbetaling, het potentiële rendement op een pass-through-effectenhandel met een diepe korting ernstig en overschat het potentiële rendement op een premium-pass-through.

FHA-ervaringsmethode

Aan de andere kant van het spectrum bevindt zich een specificatie van de vooruitbetaling op basis van werkelijke ervaringen van de Federal Housing Administration (FHA). De FHA verzamelt historische gegevens over de feitelijke incidentie van vooruitbetaling op de hypotheekleningen die het verzekert. Deze gegevens hebben betrekking op een breed scala van startdata en couponrentes.

De FHA-ervaringsmethode was duidelijk een verbetering ten opzichte van het standaard hypotheekrendement, omdat het realistische en historisch gevalideerde veronderstellingen introduceerde, maar het is niet zonder zijn eigen problemen. Aangezien de FHA bijna elk jaar een nieuwe serie publiceert, had de secundaire hypotheekmarkt te maken met de verwarrende omstandigheid dat effecten op basis van series uit verschillende jaren moesten zijn.

(Lees meer over de secundaire hypotheekmarkt in Achter de schermen van uw hypotheek .)

Constant vooruitbetalingspercentage

Een andere specificatie die is gebruikt, is het constante vooruitbetalingspercentage (CPR), ook bekend als het "voorwaardelijke vooruitbetalingspercentage". Deze specificatie gaat ervan uit dat het percentage van het hoofdsaldo dat gedurende een bepaald jaar wordt vooruitbetaald een constante is.

De CPR-methode is eenvoudiger om analytisch mee te werken dan FHA-ervaring, omdat het toepasselijke vooruitbetalingspercentage voor elk jaar één consistent aantal is, niet één van 30 verschillende aantallen. Bijgevolg is het gemakkelijker om genoteerde rendementen voor een bepaalde bewaarperiode te vergelijken met verschillende aannames over vooruitbetaling. Een subtiel voordeel van de CPR-methode is dat deze de subjectieve aard van de veronderstelling over vooruitbetaling blootlegt. De FHA-belevingsbenadering impliceert een mate van nauwkeurigheid die volledig ongerechtvaardigd kan zijn.

Een variant van de CPR wordt "single-month mortality" (SMM) genoemd. De SMM is gewoon de maandelijkse analoog aan de jaarlijkse reanimatie. Er wordt van uitgegaan dat het percentage van het hoofdsaldo dat gedurende een bepaalde maand wordt vooruitbetaald, een constante is.

Standaard vooruitbetalingsmodel PSA

De meest gebruikte veronderstelling van vooruitbetalingspercentages is de standaard vooruitbetalingservaring die wordt aangeboden door de Public Securities Association (PSA), een industriële handelsgroep. Het doel van de PSA was om standaardisatie op de markt te brengen. De eerste 30 maanden van standaard vooruitbetalingservaring vragen om een ​​gestaag stijgende reanimatie, beginnend bij nul en met 0, 2 procent per maand; daarna wordt een reanimatie van zes procent gebruikt. Soms zijn de rendementen echter gebaseerd op een snellere of langzamere vooruitbetaling dan deze standaard. Deze verandering in de veronderstelling van vooruitbetaling wordt aangegeven door een percentage boven of onder 100 procent aan te duiden.

• Een MBS met 200 procent PSA veronderstelt een maandelijkse stijging van de reanimatie van 0, 4 procent gedurende de eerste 30 maanden, daarna een reanimatie van het niveau van 12 procent.
• Een MBS genoteerd op 50 procent PSA veronderstelt een maandelijkse toename van de CPR met 0, 1 procent, totdat het CPR-niveau van drie procent is bereikt.

Het komt neer op

Zoals besproken, houdt het gebruik van gewogen gemiddelde levensduur een aantal veronderstellingen in en is verre van nauwkeurig. Het helpt beleggers echter om realistischere voorspellingen te doen over het rendement en de looptijd van een MBS, waardoor het inherente vooruitbetalingsrisico wordt beperkt.

(Zie Winst uit hypotheekschuld met MBS voor meer informatie over MBS .)