Moet u uw hypotheek herfinancieren wanneer de rentetarieven stijgen?
Het is geen slecht idee om te overwegen uw hypotheek te herfinancieren als de rente laag is. En dat zijn ze historisch gezien nog steeds. De rentetarieven zijn echter begonnen te stijgen en zullen dit naar verwachting blijven doen. Welke invloed zou dit hebben op uw beslissing om te herfinancieren?
Dat hangt natuurlijk af van de rente die u momenteel betaalt voor uw hypotheek. Een oudere hypotheek kan nog steeds een hogere rente hebben dan die welke momenteel wordt aangeboden. En zelfs in een relatief laag renteklimaat zijn er voor- en nadelen bij het herfinancieren van een hypotheek. Uw verbeterde kredietwaardigheid bijvoorbeeld, of een beslissing om de duur van uw hypotheek te wijzigen, kan ook herfinancieringsvoorwaarden opleveren die u op de lange termijn geld kunnen besparen. Maar misschien ben je niet van plan om voor de lange termijn te blijven. Er zijn ook enkele speciale herfinancieringsprogramma's die met name voordelig kunnen zijn voor degenen die in aanmerking komen. Hier leest u hoe u het besluitvormingsproces doorloopt.
Belangrijkste leerpunten
- Uw individuele situatie moet bepalen of u uw hypotheek al dan niet herfinanciert - niet alleen of de rente stijgt of daalt.
- Voordelen van herfinanciering zijn onder meer het verkrijgen van een betere rente, het verhogen van uw vermogen en het stimuleren van uw kasstroom op korte termijn.
- Nadelen zijn te veel betalen voor de sluitingskosten, liquidatie met een hogere rente omdat u geen sluitingskosten wilt betalen, verlies van eigen vermogen bij een herfinanciering en het verlagen van uw vermogen.
- Speciale programma's van Fannie Mae, Freddie Mac, de FHA en de VA kunnen bepaalde huiseigenaren helpen om meer betaalbare hypotheken te krijgen.
Moet je erover nadenken?
In het verleden zorgden lage rentetarieven voor een herfinanciering in de markt. Maar in elke economie is de enige manier om te weten of een herfinanciering voor u zinvol is, de details van uw unieke situatie te overwegen.
Hoeveel lager zijn de tarieven dan die u momenteel hebt?
In plaats van te luisteren naar "regels" over hoeveel procentuele verandering in rentetarieven u moet letten voordat u herfinanciert, kijkt u naar hoeveel geld u kunt besparen. Een renteverlaging van 1% is veel zinvoller als u een hypotheek van $ 500.000 heeft dan als u er een hebt die $ 100.000 is.
Hoe lang denkt u de hypotheek te behouden?
Net als bij de aankoop van uw huis, zult u slotkosten moeten betalen voor uw herfinanciering. Als u van plan bent uw huis over een paar jaar te verkopen, kunt u amper break-even (of daadwerkelijk achterlopen) door herfinanciering. Hoe kan dat? Als de maandelijkse besparingen voor het restant van uw hypotheek niet groter zijn dan de sluitingskosten voor de herfinanciering, verliest u verlies. Als u de afsluitingskosten naar uw hypotheek rolt in plaats van ze vooraf te betalen, betaalt u rente over hen, dus u moet deze kosten meenemen in uw break-even berekening.
Kunt u op een kortere termijn herfinancieren?
Als u 20 jaar over hebt op uw hypotheek en u herfinanciert in een nieuwe 30-jarige hypotheek, kunt u op de lange termijn mogelijk geen geld besparen, zelfs niet met een lager tarief. Als u het zich echter kunt veroorloven om die 20-jarige hypotheek te herfinancieren in een 15-jarige hypotheek, zal de combinatie van een lagere rente en een kortere looptijd het totale bedrag aan rente dat u betaalt voordat u de woning gratis bezit aanzienlijk verminderen. Doorzichtig.
Pros
Krijg een betere lening
Verhoog uw vermogen op lange termijn
Verhoog de kasstroom op korte termijn
Cons
Te veel betalen op sluitingskosten
Te veel betalen aan rente omdat u geen afsluitingskosten wilt
Eigen vermogen verliezen
Negatief effect op uw vermogen op lange termijn
Wat u te winnen staat
Goed gedaan, kan een herfinanciering zowel onmiddellijke als blijvende voordelen hebben. Mogelijk kunt u:
Krijg een betere lening
Misschien bevindt u zich nu in een betere financiële positie dan toen u uw bestaande hypotheek hebt afgesloten. Herfinanciering kan een mogelijkheid bieden om een betere rente te krijgen of gewoon een goede hypotheek nog beter maken. Hoe dan ook, u verhoogt uw financiële en financiële zekerheid op korte en lange termijn en verhoogt de kans dat moeilijke tijden u niet in gevaar zullen brengen uw woning te verliezen.
Verhoog uw vermogen op lange termijn
Met de besparingen van het herfinancieren van uw hypotheek, besteedt u minder aan rente. Dat is geld dat u kunt wegzetten voor uw pensioen of kunt gebruiken voor een ander financieel doel op lange termijn.
Verhoog de kasstroom op korte termijn
Als uw herfinanciering uw maandelijkse betaling verlaagt, hebt u meer geld om mee te werken op een maandelijkse basis. Dit kan de dagelijkse financiële druk op uw huishouden verminderen en kansen creëren om elders te investeren.
Gevaren van herfinanciering
Herfinanciering van een hypotheek introduceert nieuwe elementen in uw financiële situatie. De risico's van uw oorspronkelijke hypotheek zijn nog steeds aanwezig en er komen een paar nieuwe naar boven.
Te veel betalen op sluitingskosten
Gewetenloze geldschieters kunnen een aantal onnodige en / of opgeblazen kosten op de kosten van uw hypotheek plakken. Bovendien mogen ze sommige van deze kosten niet van te voren bekendmaken, in de hoop dat u zich te geïnvesteerd voelt in het proces om een back-up te maken.
Te veel betalen aan rente omdat u geen afsluitingskosten wilt
Een herfinanciering vereist meestal geen contant geld om te sluiten. Een manier waarop geldschieters dit goedmaken is om u een hogere rente te geven. Laten we zeggen dat u twee opties hebt: een herfinanciering van $ 200.000 zonder afsluitkosten en een vaste rentevoet van 5% gedurende 30 jaar, of een herfinanciering van $ 200.000 met afsluitende kosten van $ 6.000 en een vaste rentevoet van 4, 75% gedurende 30 jaar. Ervan uitgaande dat u de lening voor de gehele looptijd behoudt, betaalt u in scenario A in totaal $ 386.511. In scenario B betaal je $ 381.586. Het hebben van "geen sluitingskosten" kost u uiteindelijk $ 4.925. Kun je iets anders bedenken dat je liever met bijna $ 5.000 doet dan aan de bank te geven?
Eigen vermogen verliezen
Het deel van de hypotheek dat u heeft afbetaald, uw eigen vermogen in het huis, is het enige deel van het huis dat echt van u is. Dit bedrag groeit beetje bij beetje met elke maandelijkse hypotheekbetaling totdat u op een dag het hele huis bezit en elke cent van de opbrengst kunt claimen als u ervoor kiest om het te verkopen. Maar als u een cash-out herfinanciert - sluitingskosten doorrollen naar de nieuwe lening of de looptijd van uw lening verlengt - verliest u het percentage van uw huis dat u daadwerkelijk bezit. Zelfs als u de rest van uw leven in hetzelfde huis blijft, kunt u er 50 jaar hypotheek op betalen als u slechte herfinancieringsbeslissingen neemt. Je kunt op deze manier veel geld verspillen, om nog maar te zwijgen over het nooit echt bezitten van je huis.
Negatief effect op uw vermogen op lange termijn
Herfinanciering kan uw maandelijkse betaling verlagen, maar maakt de lening vaak duurder als u jaren aan uw hypotheek toevoegt. Als u moet herfinancieren om te voorkomen dat u uw huis verliest, is het misschien de moeite waard om op de lange termijn meer te betalen. Maar als uw primaire doel is om geld te besparen, moet u zich realiseren dat een kleinere maandelijkse betaling niet noodzakelijkerwijs leidt tot besparingen op de lange termijn.
Herfinancieringsopties
Er zijn een aantal speciale herfinancieringsprogramma's die met name voordelig kunnen zijn voor gekwalificeerde leners.
High LTV-herfinancieringsoptie (Fannie Mae) en Freddie Mac Enhanced Relief Refinance.
Deze nieuwe programma's van Fannie Mae en Freddie Mac zijn ontworpen om de Home Affordable Refinance Program (HARP), dat op 31 december 2018 is afgelopen. HARP is opgezet om huiseigenaren te helpen die niet in staat waren om te profiteren van andere herfinancieringsopties omdat hun huis in waarde was gedaald. Het doel was om de betaalbaarheid van een lening op lange termijn te verbeteren om te voorkomen dat mensen hun huis verliezen door executie. Voor de nieuwe programma's komen alleen hypotheken van Fannie Mae (High LTV Refinance Option) of Freddie Mac (FMERR) in aanmerking die met een herfinanciering kunnen worden verbeterd en die op of na 1 oktober 2017 zijn ontstaan. Bovendien moeten leners op de hoogte zijn van hun betalingen.
Huiseigenaren wier huizen onder water zijn en waarvan de leningen tussen juni 2009 en eind september 2017 zijn ontstaan, komen niet in aanmerking voor een van de HARP-vervangingsprogramma's van Fannie Mae en Freddie Mac.
FHA stroomlijnen.
Een FHA Streamline-herfinanciering is ontworpen voor huiseigenaren die al een FHA-hypotheek hebben. Het doel is om een nieuwe FHA-hypotheek te voorzien van betere voorwaarden die de maandelijkse betaling van de huiseigenaar zullen verlagen. Het proces wordt verondersteld snel en eenvoudig te zijn en vereist geen nieuwe documentatie van uw financiële situatie en geen nieuwe inkomenskwalificatie. Dit type herfinanciering vereist geen huisbeoordeling, termietinspectie of kredietrapport. Een mogelijk nadeel voor sommige huiseigenaren is dat een FHA-stroomlijnherfinanciering geen uitbetaling toestaat.
VA Streamline.
Dit programma, ook bekend als een renteverlaging herfinanciering lening (IRRRL), is vergelijkbaar met een FHA stroomlijnen herfinancieren. U moet al een VA-lening hebben en de herfinanciering moet leiden tot een lagere rente, tenzij u een hypotheek met een variabele rente (ARM) herfinanciert naar een hypotheek met een vaste rente. De kredietgever kan een taxatie- en kredietrapport nodig hebben, hoewel de VA deze niet vereist. Merk op dat de VA en het Bureau voor financiële bescherming van consumenten onlangs een waarschuwingsbevel hebben afgegeven dat serviceleden en veteranen een aantal ongevraagde aanbiedingen met misleidende informatie over deze leningen hebben ontvangen. Neem contact op met de VA voordat u een aanbod doet van een VA IRRRL.
Met zowel de VA-stroomlijn als de FHA-stroomlijn is het mogelijk om vooraf weinig tot geen sluitingskosten te betalen. Deze kosten worden echter ofwel in de hypotheek gerold of u betaalt een hogere rente in ruil voor het niet betalen van afsluitingskosten. Dus hoewel u niet op voorhand geld zult hebben, betaalt u toch voor de herfinanciering op de lange termijn.
Het komt neer op
Elke goede herfinanciering zou de leners ten goede moeten komen door hun maandelijkse woonlasten te verlagen en / of de looptijd van hun hypotheek te verkorten. Helaas zijn er, net als bij elke grote financiële transactie, complexiteiten die de onwillige koper kunnen doen struikelen en tot een slechte deal leiden. Kennis van het proces zal u helpen een geldschieter en een herfinancieringsprogramma te vinden die de beste waarde voor uw situatie bieden.