Inzicht in de Case-Shiller Housing Index

Je hebt waarschijnlijk de Case-Shiller Index herhaaldelijk in het nieuws gehoord. Misschien weet je dat het iets te maken heeft met de huizenprijzen en de huizenmarkt. Maar wat is deze index precies en hoe beïnvloedt deze u?

Wat is de Case-Shiller-index?
De Case-Shiller-index werd in de jaren 1980 ontwikkeld door drie economen: Allan Weiss, Karl Case en Robert Shiller. Het trio vormde later een bedrijf om hun onderzoek te verkopen; dat bedrijf is gekocht door Fiserv, Inc., dat de gegevens achter de index in tabelvorm zet. De gegevens worden vervolgens verspreid door Standard & Poor's.

De index, formeel bekend als de S & P / Case-Shiller home-prijsindex, is eigenlijk helemaal geen index. Er zijn echt verschillende indexen:

• De nationale huizenprijsindex, die negen grote volkstelling afdelingen omvat. Het wordt driemaandelijks berekend en gepubliceerd op de laatste dinsdag van februari, mei, augustus en november.
  
• De samengestelde index met 10 steden, waaronder Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco en Washington, DC.
  
• De samengestelde index van 20 steden, die alle bovengenoemde steden plus Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle en Tampa omvat.
  
• Twintig individuele indexen van het metrogebied voor elk van de hierboven genoemde steden.

De indexen worden, afgezien van de nationale index, op de laatste dinsdag van elke maand om 09.00 uur EST gepubliceerd. Er is een vertraging van twee maanden in de gegevens die worden gerapporteerd, dus het rapport dat in mei is uitgegeven, heeft alleen betrekking op de verkoop aan huis tot en met maart.

Elke index meet veranderingen in de prijzen van eengezinswoningen, vrijstaande woningen (ook bekend als huizen) met behulp van de herhaal-verkoopmethode, die de verkoopprijzen van dezelfde eigenschappen in de tijd vergelijkt. Nieuwbouw is uitgesloten - aangezien deze huizen niet eerder zijn verkocht, is er geen manier om te berekenen hoe hun verkoopprijzen zijn veranderd totdat ze twee eigenaren hadden (op welk moment ze niet langer nieuwbouw zijn). Condos en coöperaties zijn niet opgenomen in een van de belangrijkste indexen; er is echter een afzonderlijke condo-index die condo-prijzen volgt in vijf belangrijke markten: Boston, Chicago, New York, Los Angeles en San Francisco.

De soorten verkopen die worden bijgehouden door de Case-Shiller-indexen worden transacties tegen marktwaarde genoemd. Dit zijn transacties waarbij de woning tegen marktwaarde is verkocht en de verkoopprijsgegevens kunnen worden gebruikt om een ​​nauwkeurig beeld van de woningmarkt te krijgen. Een transactie waarbij een moeder haar huis aan haar zoon verkocht voor een gunstige, onder de marktprijs, zou niet worden opgenomen in een Case-Shiller-index omdat deze niet de algemene activiteit op de woningmarkt weerspiegelt. Marktafschermingsverkopen worden opgenomen in de indexen omdat een verkoop tussen een bank en een individu zowel arm-length als een herhaalverkoop wordt beschouwd.

Ook uitgesloten van de index zijn eigenschappen waarvan de aanduiding verandert (een eigenschap die onlangs als een huis werd beschouwd maar nu een appartement is, zou niet worden opgenomen), verkoop vlak voor of na een woning is drastisch veranderd (zoals een gerenoveerd huis met twee slaapkamers) naar een huis met vijf slaapkamers) en transacties die gegevensfouten lijken te hebben (een huis dat ooit werd verkocht voor $ 100.000, werd later gerapporteerd als verkocht voor bijvoorbeeld $ 10.000).

Waarom Home prijzen ertoe doen
Het is duidelijk dat als u een woning wilt kopen of verkopen, u geïnteresseerd zult zijn in de vraag of de huizenprijzen stijgen of dalen en met hoeveel. Als u verkoopt en de prijzen lijken te stijgen, wilt u misschien de verkoop uitstellen terwijl u wacht om te zien of de prijzen blijven stijgen. Als u koopt en prijzen ziet stijgen, wilt u misschien uw aankoopbeslissing versnellen terwijl er nog deals zijn. Of als de prijzen dalen, wilt u misschien kijken of u uw aankoop kunt uitstellen terwijl de prijzen blijven dalen. Natuurlijk kan niemand of index echt voorspellen wat er met de huizenprijzen zal gebeuren.

Zelfs als u geen huis koopt of verkoopt, zijn de huizenprijzen een indicatie van hoe de bredere economie presteert. Hebben mensen er vertrouwen in dat het nu een goed moment is om een ​​grote, dure investering te doen? Hoe goed presteert een bepaalde geografische regio economisch? Hoe presteren bedrijven met een groot aandeel in de woningsector? De Case-Shiller-index biedt inzicht in al deze vragen.

Het is zelfs mogelijk om indirect te profiteren van veranderingen in de huizenprijzen door te beleggen in futures en opties voor S & P / Case-Shiller Home Price Indexes (CSI). Dit soort investeringen wordt aanbevolen voor bedrijven zoals projectontwikkelaars en vastgoedontwikkelaars, banken, hypotheekverstrekkers en thuisleveranciers om hen te helpen het risico van hun grote belangen in de woningsector te verkleinen. Zelfs bedrijven die weinig of niets met huisvesting te maken hebben, willen misschien in deze producten investeren om de beleggingsrisico's waaraan ze worden blootgesteld te diversifiëren.

Ten slotte hebben veel mensen minstens evenveel, zo niet meer, in hun huizen geïnvesteerd dan in aandelen. De prijsbewegingen van huizen hebben dus een aanzienlijk effect op de totale waarde van hun portefeuilles.

Alternatieve huisvestingsindexen
De Case-Shiller-indexen, hoewel misschien wel de meest bekende, zijn niet de enige die de huizenprijzen volgen.

De Amerikaanse Federal Housing Finance Agency (FHFA) publiceert een driemaandelijkse huizenprijsindex die zij de HPI (of Housing Price Index) slim heeft genoemd. Het gebruikt de Case-Shiller herhaal-verkoopmethode voor zijn berekeningen, maar het omvat 363 grootstedelijke gebieden en omvat herfinancieringen, niet alleen verkoop. Volgens de FHFA dekt deze index alleen "eengezinswoningen waarvan de hypotheken sinds januari zijn gekocht of gesecuritiseerd door Fannie Mae of Freddie Mac. Zeer grote hypotheken bekend als jumbo-hypotheken worden niet gekocht of gesecuritiseerd door Fannie Mae of Freddie Mac, dus deze hypotheken zijn niet opgenomen in de index.

Een bedrijf genaamd First American CoreLogic produceert de LoanPerformance Home Price Index . Het gebruikt ook herhaal-verkoopgegevens, maar is veel uitgebreider. Volgens de website van het bedrijf omvatten hun gegevens "6.070 postcode (58% van de totale Amerikaanse bevolking), 519 kerngebaseerde statistische gebieden (CBSA, 85% van de totale Amerikaanse bevolking) en 898 landen (81% van de totale Amerikaanse bevolking) in alle 50 staten en het District of Columbia. "

De IAS360 House Price Index wordt maandelijks gepubliceerd en omvat prijsontwikkelingen in vier US Census-regio's, negen US Census-divisies en 360 US-counts voor vrijstaande eengezinswoningen. Hoewel de IAS360 alleen arm-length transacties omvat, maakt hij geen gebruik van de Case-Shiller-methode, die zegt dat "hij het aantal beschikbare transacties aanzienlijk beperkt om de trend te definiëren die kan worden verergerd in tragere marktomstandigheden." In plaats daarvan maakt de IAS360 gebruik van gepatenteerde technologie, omdat hij gelooft dat de gegevens op provinciaal niveau nuttiger zijn dan gegevens die "brede geografische gebieden" volgen. Een belangrijk aspect van de index is dat deze wordt gepubliceerd met een vertraging van één maand in vergelijking met de vertraging van twee maanden van de Case Shiller, waardoor het een tijdiger indicator is.

Buitenlandse huizenprijsindexen
Bovendien zijn de Verenigde Staten niet het enige land dat indexen van huizenprijzen produceert. Hier zijn een paar voorbeelden van andere landen die woningindexen produceren:

• De belangrijkste index van Canada is de National Composite House Price Index . Het maakt ook gebruik van de herhaalde verkoopmethode en combineert gegevens van eengezinswoningenverkoop in Vancouver, Calgary, Toronto, Ottawa, Montreal en Halifax.

• De permanente tsb House Price Index van Ierland wordt geproduceerd door de Ierse bank permanente tsb, die ongeveer 20% van de hypothecaire leningen van het land bezit. Deze index houdt rekening met de grootte, het type, de locatie en andere kenmerken van een woning met behulp van een complexe techniek die bekend staat als multivariate lineaire regressieanalyse.

• De belangrijkste index van het Verenigd Koninkrijk is de Halifax House Price-index, genoemd naar Halifax, de grootste hypotheekverstrekker van het VK. Het maakt ook gebruik van multivariate lineaire regressieanalyse.

Gevolgtrekking
De Case-Shiller-index is een veelgebruikte en gerespecteerde barometer van de Amerikaanse huizenmarkt en de bredere economie. Nu je begrijpt wat het is en waarom het belangrijk is, kun je de volgende keer dat je de krant leest of naar het nieuws kijkt, misschien een beetje meer aandacht besteden aan de Case-Shiller-index.