Wat $ 200.000 zal kopen in de Atlanta Real Estate Market

De mediane catalogusprijs in Atlanta is nu $ 184.900, een stijging van 12, 1% ten opzichte van het voorgaande jaar, volgens het National Housing Trend Report voor februari 2014, gepubliceerd door Realtor.com. Dit plaatst Atlanta iets onder de nationale mediane catalogusprijs van $ 199.000. Waar Atlanta schittert, is echter in de inventaris: het staat bovenaan de 146 regio's van het rapport wat betreft het totale aantal vermeldingen. Onroerend goed dat momenteel te koop wordt aangeboden op Realtor.com varieert in prijs van minder dan $ 10.000 voor noodlijdende eigendommen tot $ 15, 9 miljoen voor een paleisachtig landgoed in het luxe Buckhead, de "Beverly Hills of the South." Hier is een blik op wat u kunt kopen voor $ 200.000. (Zie voor meer informatie over het kopen van een huis: een handleiding voor het kopen van een huis in de VS)

Marktoverzicht

De huizenprijzen in Atlanta piekten midden 2007 en daalden daarna voor de volgende jaren, die begin 2012 de bodem bereikten. Sindsdien herstellen de prijzen zich langzaam. Het meest recente Beige Book, het uitgebreide economische rapport dat acht keer per jaar door de Federal Reserve wordt gepubliceerd, geeft een aantal gunstige factoren aan op de onroerendgoedmarkt in Atlanta: meer huizenverkopen, hogere vraag naar woninghypotheken, een stijging van de nieuwbouw, sterk meergezinsbouw en een afname van de herfinanciering van hypotheken.

Wat $ 200.000 zal kopen

Met prijzen die nog steeds onder de hoogtepunten van 2007 liggen, kunnen kopers in veel buurten in de stad en de omliggende buitenwijken veel vinden. "Het gebied rond de metro van Atlanta is wijdverbreid en divers, en wat je voor $ 200.000 kunt krijgen varieert, " zegt Maura Neill van Maura Neill & Associates, RE / MAX in Atlanta. "Vanaf maandag 24 maart 2014 levert een zoekopdracht van $ 200.000 woningen in de MLS 95 vrijstaande [single-family) resultaten en zeven bijgevoegde (condo, townhome, multi-family) resultaten op."

"In eengezinswoningen, verwacht eigenschappen dat ongeveer 1500 tot 2000 vierkante voet, " zegt Neill. Betaalt $ 200.000 geeft kopers een breed scala aan keuzes, meldt ze. "Een kijkje in enkele van deze lijsten vond een gerenoveerd cottage met drie slaapkamers, twee badkamers, 1940s (1.900 vierkante voet) in East Lake en een bakstenen boerderij met drie slaapkamers, twee badkamers, 1960s met kelder (1.800 vierkante voet) in East Cobb (Marietta) heeft een kleine update nodig. Dezelfde prijs zou ook een boerderij met bakstenen en drie badkamers uit baksteen uit de jaren 1990 (1600 vierkante voet) in een meerbuurt in Duluth of een grotere drie slaapkamers met twee badkamers kopen Twee verdiepingen tellende Charleston-stijl met dubbele voorportieken (1.800 vierkante voet) in Grant Park / Peoplestown. " Veel van de woningen in deze prijsklasse hebben hardhouten vloeren, inloopkasten, omheinde achtertuinen en open haarden. Sommige bieden garages of carports en keukenupdates, zoals roestvrijstalen apparaten en granieten aanrecht. Bovendien liggen veel huizen op loopafstand van zowel het openbaar vervoer als de gebiedsscholen.

Kopers die geïnteresseerd zijn in geschakelde huizen, zullen merken dat "1.100 tot 1.400 vierkante voet en twee of drie slaapkamers de norm is", zegt Neill, onder verwijzing naar een herenhuis met twee slaapkamers en 2, 5 badkamers (1.300 vierkante voet.) Te koop aan de Westside van Atlanta. Vaak inbegrepen: hardhouten vloeren; keukenupdates, waaronder granieten aanrechtbladen en backsplashes van glastegels; inloopkasten; toegewezen parkeerplaatsen en gemeenschappelijke voorzieningen, zoals zwembaden, wasfaciliteiten en groene ruimte.

"De markt in Atlanta is nog steeds opmerkelijk betaalbaar", zegt Neill, die erop wijst dat er iets meer dan 20.000 huizen te koop zijn in de omgeving van de metro in Atlanta (exclusief aanbiedingen voor verkoop door de eigenaar). Hoewel de 104 aangeboden huizen voor precies $ 200.000 slechts de helft van 1% van de inventaris uitmaken, "zijn er talloze keuzes voor kopers in omringende prijzen, en echt iets voor iedereen in de diverse markt van Atlanta, " voegt ze eraan toe.

Krijg het meeste huis voor uw geld

Na de financiële crisis van 2008 werd de markt van Atlanta - samen met talloze andere landelijke - overspoeld met faillissementen. "Vroeger waren faillissementen en korte verkopen de oplossing om het meeste geld voor uw geld te krijgen in de omgeving van Atlanta, " zegt Neill. Het marktaandeel van marktafscherming daalde het afgelopen jaar echter aanzienlijk, met 33, 3% minder veilingen en 26, 4% minder bankbezit, volgens RealtyTrac.com, een online vastgoedinformatiebedrijf en marktplaats voor afgeschermde objecten in de Verenigde Staten. Momenteel scoort Metro Atlanta dicht bij het nationale gemiddelde, met een op elke 1.162 huizen in afscherming (vergeleken met ongeveer een op 1.170 huizen landelijk).

Hier is hoe je vandaag het meeste huis voor je geld krijgt: "Koop in een gebied waar je je thuis voelt en wees niet bang voor een kleine cosmetische update - niet alleen schilderen en verlichting, maar ook het vervangen van vloeren en armaturen (zoals kranen), deurknoppen, enz.), behang verwijderen en budgetteren voor nieuwe apparaten. " Natuurlijk is het belangrijk om alle verwachte uitgaven te budgetteren, rekening houdend met wat kan wachten (bijvoorbeeld de deurknoppen) en wat de koper meteen wil doen (bijvoorbeeld het shag-tapijt vervangen en het verouderde behang neerhalen ). Kopen in de top van iemands prijsklasse maakt het moeilijk om updateprojecten aan te pakken, dus het is altijd een goed idee om ervoor te zorgen dat er ruimte is in het budget voor de updates die de koper als essentieel beschouwt.

Kopers die het potentieel van een woning kunnen visualiseren en bereid zijn om wat werk in te zetten, kunnen uiteindelijk meer huis voor hun geld krijgen, zelfs nadat de updates zijn betaald. "Echt slimme kopers - of kopers met een makelaar die ze kunnen vertrouwen - kunnen voorbije cosmetische fouten en verouderde armaturen zien aan de" botten "van het huis - de plattegrond, de kamergroottes, het potentieel. Dat levert u het meeste huis voor op het geld ', zegt Neill.

Kopen of huren?

Over het hele land is de kloof tussen de kosten van huren en kopen kleiner geworden, deels als gevolg van stijgende rentetarieven en huizenprijzen. Trulia's Huur versus Koop Rapport, uitgegeven door online vastgoedaggregator Trulia.com, toonde aan dat het een jaar geleden 44% goedkoper was om een ​​huis te kopen dan er een te huren; vandaag is het cijfer gedaald tot 38%. Het rapport vergelijkt de kosten voor een periode van zeven jaar, met behulp van vijf berekeningen:

1. De gemiddelde huurprijs en de verkoopprijs voor een identieke set eigenschappen;
2. De initiële totale maandelijkse kosten van bezit (ervan uitgaande dat 20% daalt en een 30-jarige hypotheek met vaste rente tegen 3, 5% rente, evenals jaarlijks onderhoud, verzekeringen, nutsvoorzieningen en onroerendgoedbelasting) en huur (maandelijkse huur plus huurverzekering) ;
3. De toekomstige totale maandelijkse kosten van bezit en huur;
4. Eenmalige kosten en opbrengsten (voor eigendom omvat dit sluitingskosten en vermogenswinstbelasting van 15% voor winsten boven de jaarlijkse uitsluiting van $ 500.000; voor verhuur omvat dit de borg van een maand); en
5. De netto contante waarde (NPV) om rekening te houden met alternatieve kosten van geld (dit vergelijkt de kasstromen in de tijd).

De beslissing om te kopen of huren hangt af van een aantal factoren, waaronder hoe lang u van plan bent om in het huis te blijven wonen, en uw hypotheekrente en belastingschijf. Als u bijvoorbeeld een lening tegen een vaste rente van 30% met een looptijd van 30 jaar heeft; zijn in de 15% belastingschijf en zijn van plan om zeven jaar in een huis te wonen, het zou 28% goedkoper kunnen zijn om te kopen dan te huren in Atlanta, volgens de calculator Rent or Buy op Trulia.com. Als u van plan bent om slechts twee jaar op zijn plaats te blijven, zou het 20% goedkoper zijn om te huren dan te kopen, alle andere factoren blijven hetzelfde.

Het komt neer op

Huizenkopers in Atlanta kunnen voldoende voorraad vinden voor de prijs van $ 200.000 en aanzienlijk meer eigenschappen als ze hun zoektocht iets boven en onder dat cijfer uitbreiden. Woningen in deze prijsklasse hebben de neiging om goed onderhouden en bijgewerkte woningen te zijn in het bereik van 1500 tot 2000 vierkante voet voor vrijstaande eengezinswoningen en het bereik van 1.100 tot 1.400 vierkante meter voor geschakelde huizen, waaronder appartementen en herenhuizen. Kopers die verder willen kijken dan de cosmetische tekortkomingen van een huis, kunnen uiteindelijk het meeste huis krijgen voor hun geld.