Waarom deals voor huisvesting die er doorheen vallen

Een huis verkopen is meestal geen eenvoudig proces. Het kan echter nog gecompliceerder en duurder worden als een koper een bod doet en de verkoop mislukt omdat de koper zich terugtrekt. Daarom zijn er als verkoper enkele dingen die u moet weten over uitgangen in een laat stadium. Als u overweegt om uw huis te verkopen, kijk dan wat u kunt doen om uzelf te beschermen als de deal niet doorgaat.

Hoe een woningverkoop door kan vallen

Bij een typische woningverkoop doen kopers een bod op de woning van een verkoper en, wanneer het wordt geaccepteerd, wordt een contract tussen de twee partijen ondertekend. Op dat moment verandert de status van het onroerend goed meestal van 'te koop' in 'onder contract' of 'onder contract'. De statuswijziging vertelt andere kopers en makelaars dat de verkoper een koper heeft en bezig is de deal te sluiten. Een verkoop of aankoop van een huis is echter pas definitief als beide partijen bij de afsluiting alle nodige juridische documenten hebben ondertekend die de eigendom van het huis overdragen.

Kopers hebben vaak noodclausules in hun contracten geschreven, die legale manieren zijn om het contract "zonder kosten" of "kleine kosten" voor de koper te "terugdraaien". In het verkoopcontract is een onvoorziene clausule opgenomen waarbij zowel de koper als de verkoper akkoord gaan met de voorwaarden in het contract. Enkele van de meest voorkomende onvoorziene gebeurtenissen zijn:

Hypotheek onvoorziene omstandigheden

De koper moet in staat zijn om een ​​hypotheek voor het onroerend goed te verkrijgen, meestal binnen een specifieke periode na ondertekening van het contract. Soms kan een voorwaarde in het contract worden geschreven waarbij het contract wordt vernietigd als de financiering mislukt. Het is belangrijk voor verkopers om de koper te vragen een hypotheekbrief te verstrekken.

Home Inspectie onvoorziene omstandigheden

De te koop aangeboden woning moet ofwel door de inspectie komen, ofwel de koper kan de verkoper verzoeken de reparaties uit te voeren die in het inspectierapport zijn beschreven. Als reparaties worden uitgevoerd, wordt meestal een vervolginspectie besteld om ervoor te zorgen dat de woning slaagt. Als alternatief kan de koper de informatie in het inspectierapport gebruiken als hefboom om een ​​lagere verkoopprijs te bedingen.

Home Sale onvoorziene uitgaven

De aankoop van een nieuwe woning kan afhankelijk zijn van de koper die zijn of haar huidige woning verkoopt. De onvoorziene woningverkoop helpt kopers, omdat het hen in staat stelt het contract te verlaten als hun huis niet verkoopt, waardoor de verkoper het proces opnieuw kan beginnen. Hoewel er meestal een vaste tijdsperiode is waarbij, als de woning niet verkoopt, de verkoper kan afzien van het contract; de verkoper mist mogelijk andere aanbiedingen van potentiële kopers die klaar zijn om te sluiten.

Beoordeling onvoorziene omstandigheden

Door de onvoorziene beoordeling kan de koper de woning laten taxeren om de waarde ervan te bepalen. De prijs van het huis moet voldoen aan of lager zijn dan de officiële beoordelingsprijs. Als de beoordeling tegen een lagere prijs komt, kan de koper doorgaan met de aankoop of de verkoper vragen om de prijs van de woning te verlagen.

Wanneer een woningverkoop mislukt, is dit meestal omdat aan een van de hierboven beschreven onvoorziene omstandigheden niet wordt voldaan, of omdat de koper of verkoper van gedachten veranderde.

Belangrijkste leerpunten

• Kopers hebben vaak noodclausules in het contract geschreven, die legale manieren zijn om een ​​huis te "kopen".
• Als een bod op een woninguitverkoop mislukt, verliest de verkoper tijd, geld en loopt hij andere kopers mis die klaar waren om te sluiten.
• Een ontsnappingsclausule helpt verkopers, omdat de verkoper hiermee aanbiedingen van andere kopers kan vermaken, ondanks onvoorziene omstandigheden in de oorspronkelijke aanbieding.

Waarschuwingstekens

Het niet voldoen aan een van de contract onvoorziene omstandigheden is een gerechtvaardigde reden om niet te sluiten. Er zijn echter enkele andere waarschuwingssignalen dat een koper de aankoop zou kunnen stopzetten, en deze omvatten:

• Het nalaten om papieren ondertekend, gedateerd en ingevuld terug te sturen volgens de instructies
• Verzuim om vereiste betalingen aan derden (dwz inspecteurs) te verrichten
• Geen terugkomende oproepen
• Afspraken missen
• Talrijke aanvragen voor contractwijzigingen

Als u een van deze tegenkomt, kan dit betekenen dat uw koper koude voeten krijgt. Bel uw koper (of zijn of haar vertegenwoordiger) als u zich zorgen maakt dat de sluiting in gevaar komt.

De kosten voor verkopers

Als u een contract bij de hand hebt voor de verkoop van uw huis, hebt u een paar dingen te verliezen als de koper zich terugtrekt:

Opportunitykosten

Andere kopers die mogelijk geïnteresseerd zijn geweest om een ​​bod op uw huis uit te brengen, zullen naar andere eigenschappen op de markt gaan kijken wanneer uw huis "onder contract" gaat. U verliest mogelijk de kans om aan die kopers te verkopen wanneer uw huis onder contract staat, omdat zij mogelijk een ander onroerend goed hebben gekocht.

Tijd

Een van de meest frustrerende aspecten van het uitvallen van een woningverkoop is de verspilde tijd. De verkoper wordt teruggestuurd naar vierkant om het proces opnieuw te starten om een ​​andere koper te vinden. Ook kan de vertraging uw plannen ontsporen om een ​​ander huis te kopen of uw inlooptijdlijn te wijzigen.

Uw volgende thuis

Als u een contract hebt om een ​​ander huis te kopen en die transactie afhankelijk was van de verkoop van uw huidige woning - omdat u de opbrengst van de verkoop nodig had - kunt u het huis mogelijk niet kopen. Als gevolg hiervan moet u mogelijk de aankoop terugdraaien of een andere manier vinden om deze te financieren.

Geld

U kunt geld verliezen als gevolg van het mislukken van de deal als u de hypotheekbetalingen moet blijven doen op uw huidige woning - die u verkoopt - terwijl u ook betaalt voor de hypotheek op de woning die u zojuist hebt gekocht. Ook betaal je mogelijk huur voor een appartement totdat je je nieuwe huisaankoop sluit, vooral als het ver van het huis is waar je het verkoopt. Kortom, een koper die zich terugtrekt, kan uw maandelijkse huisvestingskosten tijdelijk verhogen.

Als u een contract hebt om uw nieuwe woning te kopen en de potentiële koper van uw huidige woning stopt, moet u mogelijk betalen voor het verbreken van het contract om de nieuwe woning te kopen.

De lopende onderhoudskosten van uw huidige woning blijven bestaan, inclusief onroerendgoedbelasting, nutsvoorzieningen en landschapsarchitectuur. En omdat het belangrijk is om het huis er representatief uit te laten zien om een ​​nieuwe koper aan te trekken, kunnen de kosten in de loop van de tijd oplopen.

De deal opslaan

Er zijn stappen die u kunt nemen als uw koper zich terug wil trekken. Zorg er eerst voor dat de betrokken makelaars, voor u en de koper, effectief communiceren. Zorg ervoor dat u en de potentiële koper kopieën van alle communicatie schriftelijk ontvangen. Als u of de koper geen agent gebruikt (of als u niet vertrouwd bent met het communicatieniveau), probeer dan rechtstreeks met de koper te praten om zijn of haar bedoelingen of zorgen te begrijpen. Bepaal ook of er concessies zijn die u kunt doen om uw koper op koers te houden om te sluiten.

Hoewel u misschien niet de verkoopprijs van uw huis wilt verlagen of wilt betalen voor updates en reparaties, kan het de moeite waard zijn als het verlies van de verkoop duurder is dan de reparaties.

Bekijk het contract om te bepalen welk verhaal u als verkoper zou hebben als de koper zich terugtrekt. Is er bijvoorbeeld een clausule in uw contract die u juridische gronden zou geven om uw lener te vervolgen wegens contractbreuk en een percentage van de overeengekomen verkoopprijs te verkrijgen? Of is er een clausule waarin staat dat de koper in gebreke is als hij of zij de deal niet binnen de gestelde termijn na ondertekening van de overeenkomst annuleert?

Gebruik een ontsnappingsclausule

Een ontsnappingsclausule stelt de verkoper in staat om aanbiedingen van andere kopers te vermaken en te accepteren, zelfs als de koper voorwaarden of onvoorziene omstandigheden heeft vastgelegd in het contract.

Als er een ander bod op het huis is gedaan, zal de verkoper de oorspronkelijke koper op de hoogte stellen, die een bepaald aantal dagen heeft om de onvoorziene omstandigheden te voldoen of ervan af te zien. Met andere woorden, een ontsnappingsclausule helpt verkopers te beschermen, zodat ze geen verkoopkansen mislopen in afwachting van het voldoen aan de onvoorziene omstandigheden van de koper, zoals de verkoop van het huis van de koper.

Het komt neer op

Er zijn een aantal factoren die ertoe kunnen leiden dat een woningverkoop doorvalt, waaronder het niet voldoen aan een van de onvoorziene omstandigheden of clausules in het contract of de koper is van gedachten veranderd.

Verkopers kunnen zichzelf echter beschermen door op de hoogte te zijn en de details van het contract te kennen. Verkopers moeten ervoor zorgen dat hun agent effectief werkt en communiceert. Als u de verkoper bent, kunt u ook overwegen een onroerendgoedadvocaat het contract te laten beoordelen, eventuele clausules voor te stellen die u kunnen beschermen en verhaalmogelijkheden als de koper zich terugtrekt, inclusief de mogelijkheid om uw koper indien nodig aan te klagen.