Waarom onroerend goed een risicovolle investering is

Activa zoals goud en onroerend goed zijn basisinvesteringen en de aankoop van een huis is een veel voorkomende investering voor particulieren over de hele wereld, omdat het algemeen wordt beschouwd als een veilige en winstgevende investering. Investeren in onroerend goed vereist echter een lange periode van commitment en een hoge aanbetaling en is zelfs op de lange termijn riskant. Bovendien negeren veel beleggers vaak de kosten.

Houd rekening met enkele belangrijke punten met betrekking tot de verborgen kosten en factoren die van beleggen in onroerend goed een risicovolle, dure en mogelijk niet zo winstgevende onderneming maken. Beleggers moeten dit allemaal in gedachten houden voordat ze hun zuurverdiende geld gaan storten.

Een veel voorkomende perceptie

Een gemiddelde belegger kan opmerken dat een condominium met twee slaapkamers in de buitenwijken vijf jaar geleden voor $ 300.000 beschikbaar was en nu voor $ 450.000 verkoopt. Dat is een cool rendement van 50% in vijf jaar, veel beter dan het rendement van aandelen, obligaties of goud. De absolute winstwaarde lijkt ook hoog te zijn op $ 150.000, en de beschikbaarheid van financiering geeft de illusie dat hefboomgeld wordt gebruikt om winst te maken.

Wat zijn, met al deze duidelijke voordelen, de uitdagingen en verborgen kosten van investeringen in onroerend goed?

De kostenanatomie van vastgoedleningen

Overweeg het geval van een persoon die naar een nieuwe stad verhuist voor een nieuwe baan. Hij verwacht ongeveer vijf jaar te blijven, maar kan die periode verlengen op basis van zijn carrièregroei bij zijn bestaande werkgever of bij andere werkgevers in dezelfde stad. In de veronderstelling van een goed rendement overweegt hij een huis of flat te kopen in plaats van er een te huren.

Houd er rekening mee dat een persoon een aandeel of een eenheid van een op de beurs verhandeld fonds kan kopen voor slechts $ 5, maar beleggen in onroerend goed vereist duizenden dollars. Hoewel de meerderheid van de investeringen in onroerend goed door leningen wordt gefinancierd, vereist de aankoop van een huis of appartement ter waarde van $ 300.000 nog steeds een aanbetaling van 20% ($ 60.000).

Personen die minder dan 20% bijdragen, kunnen een lening krijgen, maar ze zullen uiteindelijk hogere rentetarieven moeten betalen en zijn gedwongen een particuliere hypotheekverzekering af te sluiten die de kosten verhoogt. De hogere rentetarieven leiden tot hogere aflossingsbedragen en een hypotheekverzekering kost meestal 0, 15% tot 2, 5% van het geleende bedrag.

Als u ervan uitgaat dat u de bovengenoemde woning ter waarde van $ 300.000 koopt door een aanbetaling van 20% te doen en de resterende $ 240.000 te lenen met een rentevoet van 3, 875% voor een 20-jarige hypotheek op lange termijn, komen de maandelijkse betalingen uit op ongeveer $ 1.440.

Er zijn extra eenmalige kosten voor het verwerken van leningen, die ongeveer 4% van het geleende bedrag bedragen ($ 9.600). Overdrachtsbelastingen of registratiekosten variëren van staat tot staat en het nemen van een gemiddelde van 2, 5% van de waarde van het onroerend goed voegt $ 6000 toe aan de kosten.

Als u ervan uitgaat dat de waarde van het onroerend goed in vijf jaar tijd met 1, 5 keer toeneemt tot $ 450.000, zal de prijs op basis van samenstelling met ongeveer 9% stijgen. Door een jaarlijkse onroerendgoedbelasting toe te voegen met een tarief van 1, 5% van de huidige onroerendgoedwaarde, komt de totale betaalde belasting in vijf jaar uit op ongeveer $ 30.000.

Als onze belegger een flat zou kopen, zou een maandelijkse kost van $ 200 aan de condominiumvereniging in totaal $ 12.000 in vijf jaar bedragen. Voeg dan kosten toe voor reparaties, meubels en onderhoud. Een conservatieve schatting van $ 1.000 per jaar brengt ons op een totaal van $ 5.000 in vijf jaar.

Neem vervolgens aan dat de eigenaar een koper vindt die zijn appartement na vijf jaar voor $ 450.000 wil kopen.

Tegen die tijd zou de belegger de bank $ 86.400 van de lening hebben terugbetaald. Met de aanbetaling van $ 60.000, kosten van leningverwerking ($ 9.600), overdrachtsbelasting ($ 6.000), onroerende voorheffing ($ 30.000), condo-associatiekosten ($ 12.000) en algemeen onderhoud ($ 5.000) komt het totaal uit op $ 209.000.

Wat is het netto rendement?

De oorspronkelijke hoofdsom van de 20-jarige lening van $ 240.000 zal in vijf jaar dalen tot ongeveer $ 180.000, aangezien de belegger $ 1.440 maandelijkse betalingen blijft verrichten. De belegger zal deze uitstaande $ 180.000 terugbetalen van de verkoopprijs van $ 450.000 ontvangen van de nieuwe koper. De belegger betaalt $ 209.000 aan totale kosten voor deze woning, nog eens $ 180.000 aan de bank voor de resterende openstaande betaling, en dus is het netto dat hij ontvangt $ 61.000.

In wezen besteedde de belegger $ 209.000 in vijf jaar en behaalde een nettowinst van $ 61.000 voor een rendement van 29, 2%. Hoewel de verkoopprijs hoog lijkt, hebben de verborgen kosten veel van de winst weggenomen.

Laten we het langer duren. Stel dat de belegger zijn verblijf in de stad voortzet en zijn condominium voor de volledige looptijd van de lening van 20 jaar vasthoudt. Om de vijf jaar stijgt de waarde van het appartement met 1, 5 keer. Over 20 jaar zal de waarde $ 1, 52 miljoen bereiken, een waardering van meer dan vijf keer.

De belegger zal $ 345.600 terugbetalen. Bij toevoeging van $ 60.000 gaan de totale kosten naar $ 405.600.

Met vergelijkbare berekeningen als hierboven, krijgen we een totale onroerende voorheffing van $ 251.000, onderhoudskosten ($ 48.000), algemene reparatie en onderhoud ($ 20.000), kosten van leningverwerking ($ 9.600) en overdrachtsbelasting ($ 6.000). Het totaal is $ 739.600, en dus is de nettowinst over 20 jaar $ 780.400 voor een rendement van 106%, wat in wezen het geld in 20 jaar verdubbelt.

Op de langere termijn zijn de effectieve rendementen niet zo geweldig. Hoewel de prijs vijf keer wordt gewaardeerd, verminderen de kosten van rentebetalingen, belastingen en andere uitgaven de winst.

Beleggers moeten er ook rekening mee houden dat de reële waarde van geld in de loop van de tijd daalt. De kosten van onderhoud en regelmatige reparaties stijgen door inflatie. Als ook inflatie wordt overwogen, zal het netto rendement verder dalen. Beleggers moeten bij de verkoop ook rekening houden met verzekeringen, makelaarskosten en overdrachtsbelasting. Het opnemen van deze zal het netto rendement verder verlagen.

Aan beleggingen in onroerend goed zijn andere risico's verbonden. Ontwikkelingen tijdens de investeringsperiode kunnen leiden tot moeilijkheden bij het later verkopen van het onroerend goed. Een lawaaierige nieuwe snelweg of een piek in misdaad kan bijvoorbeeld het onroerend goed devalueren. Elke bovennatuurlijke calamiteit zoals een orkaan of aardbeving kan het onroerend goed volledig verwoesten, terwijl slechts een gedeeltelijk bedrag op verzekeringsclaims kan worden verhaald. Zelfs na een herbouw met verzekeringsgeld wordt het moeilijk om een ​​hogere prijs te krijgen na het optreden van dergelijke gebeurtenissen in het gebied.

Alternatieven voor onroerendgoedbeleggingen

In plaats van onroerend goed te kopen, moeten beleggers onroerendgoedbeleggingsfondsen, onroerendgoedopties, op onroerend goed gebaseerde ETF's, beleggingsfondsen en aandelen beschouwen als goedkope alternatieven.

Hoewel aandelen gepaard gaan met aandelenspecifieke risico's, bieden fondsen, ETF's en REIT's diversificatie. Voor de dappere harten die bereid zijn om tegenpartijrisico te nemen in een niet-gereglementeerde markt, kunnen vastgoedopties hogere rendementen bieden zonder de kosten of belastingen.

Het komt neer op

Investeringen in onroerend goed vereisen forse financiële verplichtingen die zich over een lange periode uitstrekken. Het beoordelen van de waarde van dergelijke investeringen gespreid over lange looptijden is een complexe taak. Hoewel sommige beleggers worden verleid door te kijken naar nominale prijsstijgingen, is het noodzakelijk om alle kosten in overweging te nemen.