De basisprincipes van REIT-belastingen

Vastgoedbeleggingsmaatschappijen (REIT's) hebben zich gevestigd als een middel voor de kleinere belegger om rechtstreeks deel te nemen aan het hogere rendement dat wordt gegenereerd door onroerend goed. In het verleden werden deze trusts beschouwd als kleine uitlopers van unit trusts in dezelfde categorie als energie of andere sectorgerelateerde trusts, maar toen de Global Industry Classification Standard REIT's de status van afzonderlijke activaklasse verleende, de regels veranderd en hun populariteit is enorm gestegen.

In dit artikel leggen we uit hoe REIT's werken en onderzoeken we de unieke fiscale implicaties en besparingen die ze bieden aan reguliere beleggers.

Basiskenmerken van REIT's

REIT's zijn een pool van eigenschappen en hypotheken die zijn gebundeld en worden aangeboden als een zekerheid in de vorm van beleggingsfondsen. Elke eenheid in een REIT vertegenwoordigt een evenredige fractie van eigendom in elk van de onderliggende eigenschappen. REIT's op de NYSE bezaten vanaf maart 2019 een marktkapitalisatie van meer dan $ 1 biljoen. In 2019 werden 226 REIT's actief verhandeld op de New York Stock Exchange en andere markten.

REIT's zijn doorgaans meer waard dan op groei gericht en bestaan ​​voornamelijk uit kleine en middelgrote bedrijven.

De IRS vereist dat REIT's ten minste 90% van hun inkomsten uitkeren aan houders van deelbewijzen. Dit betekent dat REIT's hogere rendementen bieden dan die doorgaans worden aangetroffen op de traditionele vastrentende markten. Ze zijn meestal ook minder volatiel dan traditionele aandelen omdat ze schommelen met de onroerendgoedmarkt.

Drie soorten REIT's

REIT's kunnen worden onderverdeeld in drie categorieën:

• Equity REIT's: deze trusts bezitten en / of huurwoningen en verzamelen de huurinkomsten, dividenden en vermogenswinsten uit de verkoop van onroerend goed. De drievoudige bron van inkomsten maakt dit type erg populair.
• Hypotheek REIT's: deze trusts dragen een groter risico vanwege hun blootstelling aan rentetarieven. Als de rentetarieven stijgen, kan de waarde van hypothecaire REIT's aanzienlijk dalen.
• Hybride REIT's - Deze instrumenten combineren de eerste twee categorieën. Ze kunnen een open of een gesloten einde hebben (vergelijkbaar met open en een gesloten einde beleggingsfondsen), hebben een eindige of onbepaalde levensduur en investeren in een enkele groep projecten of meerdere groepen.

Belastingheffing op trustniveau

REIT's moeten dezelfde regels volgen als alle andere beleggingsfondsen. REIT's moeten eerst worden belast op het vertrouwensniveau en vervolgens aan de begunstigden. Maar ze moeten dezelfde zelfbeoordelingsmethode volgen als bedrijven. REIT's hebben dus dezelfde waarderings- en boekhoudregels als bedrijven, maar in plaats van winst door te geven, geven ze de kasstroom rechtstreeks door aan houders van deelbewijzen.

Er zijn een paar extra regels voor REIT's die verder gaan dan de regels voor andere beleggingsfondsen:

1. Huurinkomsten worden behandeld als bedrijfsinkomsten voor REIT's omdat de overheid huur beschouwt als de activiteit van REIT's. Dit betekent dat alle kosten in verband met verhuuractiviteiten op dezelfde manier kunnen worden afgetrokken als bedrijfskosten door een bedrijf kunnen worden afgeschreven.
2. Bovendien worden lopende inkomsten die worden uitgekeerd aan houders van deelbewijzen niet belast aan de REIT, maar als de inkomsten worden uitgekeerd aan een niet-ingezeten begunstigde, moeten die inkomsten worden onderworpen aan een bronbelasting van 30% voor gewone dividenden en een tarief van 35% voor vermogenswinst, tenzij het tarief lager is bij verdrag.

Voor alle praktische doeleinden zijn REIT's over het algemeen vrijgesteld van belasting op het vertrouwensniveau zolang ze ten minste 90% van hun inkomsten aan hun houders van deelbewijzen uitkeren. Zelfs REIT's die zich aan deze regel houden, worden echter nog steeds geconfronteerd met vennootschapsbelasting op ingehouden inkomsten.

Belastingheffing op participatiehouders

De dividendbetalingen door de REIT worden als gewone inkomsten aan de participatiehouder belast, tenzij ze als gekwalificeerde dividenden worden beschouwd, die als vermogenswinst worden belast. Anders wordt het dividend belast tegen het hoogste marginale belastingtarief van de participatiehouder.

Ook kan een deel van de dividenden betaald door REIT's een niet-belastbaar rendement van kapitaal vormen, dat niet alleen het belastbare inkomen van de participant vermindert in het jaar dat het dividend wordt ontvangen, maar ook belastingen op dat deel uitstelt totdat het kapitaalactief is verkocht. Deze betalingen verlagen ook de kostenbasis voor de unithouder. De niet-belastbare delen worden vervolgens belast als vermogenswinst / verlies op lange of korte termijn.

Omdat REIT's zelden worden belast op trustniveau, kunnen ze relatief hogere rendementen bieden dan aandelen, waarvan de emittenten belastingen op bedrijfsniveau moeten betalen voordat ze de dividenduitkering berekenen.

Voorbeeld - Unitholder-belastingberekening
Jennifer besluit te investeren in een REIT die momenteel wordt verhandeld tegen $ 20 per eenheid. De REIT heeft middelen uit operaties van $ 2 per eenheid en verdeelt 90% of $ 1, 80 hiervan aan de houders van deelbewijzen. $ 0, 60 per eenheid van dit dividend is echter afkomstig van afschrijvingen en andere kosten en wordt beschouwd als een niet-belastbaar rendement van kapitaal. Daarom komt slechts $ 1, 20 ($ 1, 80 - $ 0, 60) van dit dividend uit werkelijke inkomsten. Dit bedrag zal als gewoon inkomen aan Jennifer worden belast, met haar kostenbasis verlaagd met $ 0, 60 tot $ 19, 40 per eenheid. Zoals eerder vermeld, zal deze basisvermindering worden belast als een winst of verlies op lange of korte termijn wanneer de eenheden worden verkocht.

Het komt neer op

De unieke belastingvoordelen van REIT's kunnen zich vertalen in superieure rendementen voor beleggers die op zoek zijn naar hogere rendementen met relatieve stabiliteit. Theoretisch is het voor een participatiehouder mogelijk om een ​​negatieve kostenbasis te bereiken als de eenheden lang genoeg worden vastgehouden. Hoewel dit nauwelijks gebruikelijk is, moet het potentieel voor het realiseren van een mogelijke winst of verlies op deze manier door beleggers duidelijk worden begrepen.