Vereniging voor Bouw en Lening
Bouw- en leenverenigingen waren wederzijdse financiële instellingen die de toegankelijkheid van woningkredieten tussen 1830 en 1930 sterk verbeterden. Geleid door een geest van 'wederzijdse zelfhulp', bundelden de deelnemers hun geld - meestal binnen kleine, regionale B & L's - en kwamen op hun beurt in aanmerking om dividenden te ontvangen en een hypotheek af te sluiten. Vanaf het midden van de jaren dertig begonnen B & L's te veranderen in federale spaar- en leninginstellingen, die een charter van de Amerikaanse overheid hadden en afhankelijk waren van een federale depositoverzekering.
Hoe een vereniging voor bouwen en lenen werkte
Een bouw- en leenvereniging, ook bekend als een spaarzaamheid, begon toen een pool van individuen ermee instemde een lidmaatschapsbijdrage te betalen en inschreef op een bepaald aantal aandelen met een vooraf bepaalde looptijd. De leden waren vervolgens verplicht elke maand een bepaald bedrag te betalen tot de vervaldatum van hun aandelen was bereikt.
Als een persoon vijf aandelen zou nemen, elk met een looptijd van $ 600, zouden ze een lening kunnen aangaan voor maximaal $ 3.000. Vanwege beperkingen in de hoeveelheid kapitaal die deze verenigingen hadden, moesten leden over het algemeen om de beurt - of, meer specifiek, de andere leden overbieden - om een woningkrediet aan te gaan. Als ze nog steeds geld op de aandelen schuldig waren, zouden ze ze blijven afbetalen totdat de nota werd geannuleerd.
Bouw- en leningverenigingen werden na de Grote Depressie federaal gereguleerd en veranderden in de federale spaar- en leningverenigingen die we vandaag kennen.
De eerste bouw- en leningsverenigingen waren gestructureerd als 'terminating' of closed-end plannen die vervielen toen alle leningen die ze hadden afgelost, werden terugbetaald. Tegen het midden van de 19e eeuw ontstonden er echter zogenaamde 'seriële plannen', die periodiek nieuwe aandelen uitgaven met een eigen einddatum. Uiteindelijk maakten deze plaats voor 'permanente plannen', waar leden konden meedoen wanneer ze maar wilden.
Geschiedenis van bouw- en leningverenigingen
Bouw en leningen werden beïnvloed door de Britse bouwverenigingen die tijdens de industriële revolutie in het Verenigd Koninkrijk overheersten. De grote aanbetalingen en korte terugbetalingsperioden - vaak vijf jaar of minder - die bewaard worden door bewaarbanken, vormden een belangrijke hindernis voor huiseigenaren uit de middenklasse. De bouwverenigingen omzeilden het traditionele banksysteem door leden aandelen te laten kopen en te lenen tegen hun waarde bij aankoop van een woning.
Twee in Engeland geboren fabrieksarbeiders vormden de eerste Amerikaanse bouw- en leenvereniging in Philadelphia in 1831. Al snel zouden deze lokale coöperaties opduiken in het noordoosten en het midden van de Atlantische Oceaan. Tegen de jaren 1870 waren in de meeste staten bouw en leningen ontstaan.
De groei van B & L's werd gevoed door het stijgende inkomen van geschoolde arbeiders rond deze tijd. Hoewel ze zich meestal de forse aanbetaling niet konden veroorloven die nodig is voor een banklening, maakten hun verhoogde inkomsten het mogelijk om onroerend goed te kopen via deze alternatieve financieringsbron.
Het gebruik van bouw- en leenverenigingen bereikte zijn hoogtepunt in 1927, toen 12.804 van hen verspreid over het hele land waren en meer dan 11 miljoen leden dienden. Binnen tien jaar zou die invloed echter sterk verminderen.
Bouwen en leningen versus sparen en leningen
Als reactie op de Grote Depressie en de daaruit voortvloeiende verslechtering van de B & L-balansen, begon de overheid charters aan te bieden voor een nieuw type geldschieter: federale spaar- en leninginstellingen. Hoewel de industrie in eerste instantie terughoudend was om federale regelgeving te accepteren, werden de voordelen uiteindelijk duidelijk.
Ten eerste, met geld S & L's konden lenen van de Federal Home Loan Bank Board, opgericht in 1932 door de Federal Home Loan Bank Act, om hun kapitaal op te storten. Bovendien streefde de Federal Savings and Loan Insurance Corporation, of FSLIC, ernaar spaarverliezen te stabiliseren door deposito's van haar leden te garanderen.