Afscherming indienen
Het indienen van een executieverzoek verwijst naar de handeling van een hypotheekverstrekker die een rechtszaak aanspant om het recht te winnen om het huis van een delinquente hypotheekgever op een veiling te verkopen. Wanneer een huiseigenaar in gebreke blijft met hypotheekbetalingen, of anderszins niet voldoet aan de voorwaarden van de hypotheekovereenkomst, kan de kredietgever zijn rechten afdwingen door middel van het afschermingsproces. Het proces van marktafscherming wordt gereguleerd door de staatswetten en de rechten en plichten van zowel de kredietnemer als de kredietgever kunnen sterk verschillen van staat tot staat.
UITSPLITSING Indiening
Er zijn twee hoofdtypen voor executiemelding: gerechtelijke executie, waarbij de geldschieter een rechtszaak moet indienen om het huis te kunnen doorverkopen, en niet-gerechtelijke executie, waarbij een geldschieter geen goedkeuring van de rechtbank hoeft te vragen. Of uw hypotheekverstrekker al dan niet een gerechtelijke afscherming moet indienen, hangt af van de wetten van uw staat.
In staten met gerechtelijke marktafscherming zijn er meestal stappen die een hypotheekverstrekker moet nemen voordat het een executieverklaring kan indienen bij de rechtbank. In de staat New York moet de bank bijvoorbeeld aan een delinquent kredietnemer een versnellingsbrief sturen waarin staat dat hij de hypotheek wil versnellen, als de kredietnemer op een bepaalde datum niet op de hoogte is van zijn lening. Een hypotheek versnellen betekent dat een lener het volledige verschuldigde bedrag in één keer moet betalen. Een versnellingsbrief wordt meestal verzonden nadat een lener zijn hypotheek niet gedurende drie maanden heeft betaald. Na het versturen van de versnellingsbrief, moet een hypotheekverstrekker in de staat New York ook delinquent leners een 90 dagen Pre-Foreclosure Filing Notice sturen, die leners moet informeren over ten minste vijf non-profit juridische adviesdiensten in het gebied van de lener.
Pas na deze periode van 90 dagen kan een hypotheekgever marktafscherming aanvragen. In veel staten zoals New York heeft de delinquent kredietnemer vervolgens een periode, meestal tussen de 20 en 30 dagen om een reactie in te dienen op de klacht van de hypotheekverstrekker. Dit antwoord is de gelegenheid van de kredietnemer om aan te geven of de hypotheekgever van mening is dat de executieklacht ten onrechte is ingediend, of dat er andere klachten zijn die de kredietnemer heeft over het gedrag van de hypotheekbeheerder.
Marktafscherming in niet-gerechtelijke staten
In veel staten waar er wetten zijn die niet-gerechtelijke afscherming ondersteunen, is het daadwerkelijk indienen van een executieverzoek soms niet nodig. In deze staten kunnen banken afzien van een rechterlijke toetsing van de afscherming als ze een clausule van verkoopmacht opnemen in de hypotheekovereenkomst.