Real Estate Flipping: 8 openbaarmakingen die u moet maken

Wanneer u een onroerend goed verkoopt, moet u informatie over de staat ervan bekendmaken die de waarde ervan negatief kan beïnvloeden. Als u dergelijke informatie opzettelijk verbergt, kunt u naast fraude worden veroordeeld voor fraude. Verkoop van het onroerend goed "zoals het is" zal u niet vrijstellen van deze openbaarmakingen.

Deze regels zijn van invloed op iedereen die een huis verkoopt, maar hebben meer kans op flippers. Eigenschap flippers hebben meer kans te maken met eigenschappen in slechte staat. Verder zijn er kleine verschillen tussen de wetgevingen met betrekking tot openbaarmakingsinformatie. Leer de specifieke wetten van uw staat over vereiste openbaarmakingen van uw onroerend goed en lokale planningsafdeling. Het kennen van de soorten informatie die moet worden bekendgemaakt, kan u helpen bij het kopen van onroerend goed en kan u ook redden van een rechtszaak.

(Voor meer informatie over het kopen van een huis, zie: First-Time Homebuyer's Guide. )

1. Dood in huis

Sommige kopers hebben misschien zorgen of bijgeloof over het kopen van een huis waarin iemand is overleden, dus het is belangrijk om te weten of uw staat vereist dat verkopers een eerder overlijden in het huis bekendmaken.

"Elke staat heeft iets andere vereisten voor openbaarmaking", zegt Jim Olenbush, een makelaar in Texas. "In Texas, bijvoorbeeld, hoeven sterfgevallen als gevolg van natuurlijke oorzaken, zelfmoorden of ongevallen die geen verband houden met het onroerend goed niet te worden vermeld."

"Een verkoper is verplicht om sterfgevallen bekend te maken die verband houden met de staat van het onroerend goed of gewelddadige misdrijven", zegt hij. Als bijvoorbeeld het kind van een vorige bewoner in het zwembad is verdronken omdat het niet het juiste veiligheidshek had, zou de verkoper de dood moeten bekendmaken, zelfs na het verhelpen van het veiligheidsprobleem door een goede zwembadbehuizing te installeren. Er zijn echter omstandigheden waarin verkopers geen overlijden op het onroerend goed hoeven te vermelden.

"Er zijn geen staten waarin de verplichting bestaat om het overlijden van een persoon die in natuurlijke omstandigheden is overleden, bekend te maken", zegt advocaat Matthew Reischer, CEO van LegalAdvice.com. “Sommige staten leggen echter een plicht op aan een gestigmatiseerd huis of appartement waarin zelfmoord of moord is gepleegd. Sommige staten gaan zelfs zover dat ze een verkoper een bevestigende plicht opleggen als ze weten dat hun onroerend goed door de doden wordt achtervolgd. "

Zelfs wanneer openbaarmaking niet vereist is - bijvoorbeeld, Georgia niet de openbaarmaking van moord of zelfmoord vereist - wilt u misschien de kant op gaan door de koper op de hoogte te stellen van overlijden. "Als een verkoper zich zorgen maakt over aansprakelijkheid, is het beste advies om alles vooraf te melden, zelfs als dit niet wettelijk verplicht is, " zegt Olenbush. "Kopers zullen altijd over dingen van de buren horen, en de verrassing kan ertoe leiden dat ze zich terugtrekken uit een koopcontract of zich afvragen wat de verkoper hen nog niet vertelt."

2. Wijkoverlast

Overlast is geluid of geur van een bron buiten het pand die de bewoners van het pand kan irriteren. North Carolina vereist dat verkopers geluiden, geuren, rook of andere hinder van commerciële, industriële of militaire bronnen die van invloed zijn op het onroerend goed, bekendmaken. Michigan vereist dat verkopers boerderijen, bedrijfsactiviteiten, stortplaatsen, luchthavens, schietbanen en andere overlast in de omgeving openbaar maken, maar Pennsylvania laat het aan de koper over om de aanwezigheid van landbouwoverlast te bepalen.

3. Gevaren

Als de woning een verhoogd risico op schade door een natuurramp heeft of een bekende of potentiële milieuvervuiling heeft, is het mogelijk dat u deze informatie aan de koper moet bekendmaken.

De wet van Texas vereist dat verkopers de aanwezigheid van gevaarlijk of giftig afval, asbest, ureum-formaldehyde-isolatie, radongas, loodhoudende verf en eerder gebruik van de gebouwen voor de vervaardiging van methamfetamine bekendmaken.

De wet op de openbaarmaking van eigendomscondities in New York vereist dat verkopers kopers op de hoogte stellen of het onroerend goed zich in een uiterwaarden, wetland of agrarisch district bevindt; of het ooit een stortplaats is geweest; als er ooit brandstofopslagtanks boven of onder de grond op het terrein zijn geweest; of en waar de structuur asbest bevat; als er loodleidingen zijn; of het huis is getest op radon; en of er brandstof, olie, gevaarlijke of giftige stoffen op het terrein zijn gemorst of gelekt.

Staten kunnen ook eisen dat mijnverzakkingen, ondergrondse kuilen, nederzettingen, glijden, ontreddering of andere aardstabiliteitsdefecten worden bekendgemaakt. California's Natural Hazards Disclosure Act vereist dat verkopers bekendmaken of het onroerend goed zich in een seismische gevarenzone bevindt en daarom na een aardbeving kan worden onderworpen aan liquefactie of aardverschuivingen.

Hoewel de meeste openbaarmakingsvereisten worden beheerst door de staten, stelt de federale overheid er een op: de openbaarmaking dat verf op loodbasis aanwezig kan zijn op onroerend goed dat vóór 1978 is gebouwd.

4. Vereniging van huiseigenaren

Als het huis wordt beheerd door een vereniging van huiseigenaren (HOA), moet u dat feit vermelden. U moet ook op de hoogte zijn van de financiële gezondheid van de HOA en deze informatie aan de koper verstrekken zodat hij of zij een weloverwogen aankoopbeslissing kan nemen.

"Een koper die ik ken kocht een condominium, [en] de verkoper vergat ten onrechte de koper de laatste 12 maanden vergadernotities te geven", zegt Ed Kaminsky, president en CEO van SportStar verhuizing in Manhattan Beach, Californië. "Zeven maanden later de koper werd beoordeeld $ 30.000 voor verbeteringen van onroerend goed. De verkoper werd vervolgens door de koper aangeklaagd wegens het niet bekendmaken van deze belangrijke opmerkingen. "

5. Reparaties

Wat heb je gerepareerd en waarom? Kopers moeten de reparatiegeschiedenis van het huis kennen, zodat hun huisinspecteur extra aandacht kan besteden aan probleemgebieden en op de hoogte kan zijn van mogelijke toekomstige problemen. De wet van Texas vereist bijvoorbeeld dat verkopers eerdere structurele of dakreparaties openbaar maken; storten, bezinken, grondbeweging of breuklijnen; en defecten of storingen in muren, het dak, hekken, de fundering, vloeren, trottoirs en andere huidige of eerdere problemen die de structurele integriteit van het huis beïnvloeden. Mogelijk moet u ook reparaties van elektrische of loodgieterswerken en andere problemen die u zou willen weten, onthullen als u het huis zou gaan kopen en erin zou gaan wonen.

6. Waterschade

Wanneer water binnendringt waar het niet zou moeten, kan het persoonlijke bezittingen beschadigen, de structuur van het huis ondermijnen en zelfs een gezondheidsrisico vormen als het schimmelgroei aanmoedigt. Verkopers moeten lekken in het verleden of heden of waterschade bekendmaken. Michigan vereist bijvoorbeeld van verkopers dat ze bewijsmateriaal van water in een kelder of kruipruimte, daklekken, grote schade door overstromingen, het type sanitair (bijv. Verzinkt, koper, ander) en bekende sanitaire problemen openbaar maken. Het kan moeilijk zijn om waterproblemen (en veel andere soorten problemen) te kennen als je het huis omdraait en het maar voor een maand of twee bezit.

"Er zijn veel risico's voor flippers of anderen die betrokken zijn bij het sluiten van een huis waar wat werk nodig is op het terrein dat niet duidelijk was tijdens het doorlopen, vooral in de winter of tijdens een droge periode, " zegt Bill Price, een bedrijfsjurist in Illinois. . “Met de winter kan een dak dat lekt of heel oude gordelroos heeft, mogelijk niet worden geïnspecteerd door de koper of zijn huisinspecteur. Evenzo kan een droge betovering problemen met een lekkende kelder verbergen. ”Controleer in situaties als deze om te zien hoeveel bescherming de wetten van uw staat bieden tegen het vrijgeven van informatie die u nooit had kunnen weten.

7. Ontbrekende items

Soms hebben huizenkopers zoveel aan hun hoofd dat ze misschien niet merken dat een huis een essentieel onderdeel mist tot nadat ze intrekken. De openbaarmakingswetten van sommige staten proberen dit probleem te voorkomen. Texas en Michigan vereisen bijvoorbeeld dat verkopers vermelden of het onroerend goed wordt geleverd met een lange lijst met items, waaronder keukenapparatuur, centrale airconditioning en verwarming, regengoten, afvoerventilatoren en boilers.

8. Andere mogelijke bekendmakingen

Kopers moeten weten of het huis zich in een speciale historische wijk bevindt, omdat dit invloed heeft op hun vermogen om reparaties en wijzigingen aan te brengen en het kan ook de kosten van die activiteiten verhogen.

De wet van Texas vereist dat verkopers actieve termieten of andere houtvernietigende insecten, schade aan termieten of houtrot die moeten worden gerepareerd, eerdere schade aan termieten en eerdere behandeling met termieten bekendmaken. De wet van Michigan en North Carolina vereist ook dat verkopers elke geschiedenis van een plaag bekendmaken. Raadpleeg de wetten van uw staat om te zien of u informatie over ongedierte moet vrijgeven.

Mogelijk moet u ook problemen melden met drainage of sortering, zonering, hangende geschillen, wijzigingen aangebracht zonder vergunningen, grensgeschillen en erfdienstbaarheid.

Hoe bekend te maken

Sommige staten, zoals Michigan en North Carolina, vereisen van verkopers dat ze een specifiek openbaarmakingsformulier gebruiken. Als dat niet het geval is, heeft uw overheidsdepartement of commissie voor onroerend goed of de vereniging van een onroerendgoedmakelaar meestal een aanbevolen formulier dat u kunt gebruiken. Het formulier kan meer of minder uitgebreid zijn dan wat de staatswet vereist. Als het formulier niet volledig genoeg is voor uw situatie, vult u het aan met een lijst met extra items die u wilt vrijgeven. De verkoper moet alle bekendmakingen aan de koper schriftelijk doen en zowel de koper als de verkoper moeten het document ondertekenen en dateren. Zorg ervoor dat u bij een onroerendgoedadvocaat nagaat wat u moet vrijgeven en hoe het moet worden verwoord.

Het komt neer op

Zelfs als een bepaalde openbaarmaking niet vereist is in uw omgeving, als u een stukje informatie over een huis heeft dat een koper ongelukkig kan maken, wilt u het misschien toch bekendmaken. Naast de morele redenen om eerlijk te zijn met potentiële kopers - en de wens om de kosten en het gedoe van een rechtszaak te vermijden - hebt u een reputatie te beschermen. Als u zich zorgen maakt of u de staat van het pand correct hebt bekendgemaakt, neemt u contact op met een onroerendgoedadvocaat in uw land.